Qu'est-ce qu'un locataire protégé ?

Le statut de locataire protégé repose sur deux conditions cumulatives :

• l’âge du locataire : la personne doit avoir au moins 65 ans à la date de la fin du bail. Avant 2014, ce seuil était fixé à 70 ans, mais la loi ALUR l’a abaissé afin d’élargir la protection aux seniors plus jeunes ;
• les ressources financières : les revenus du locataire doivent être inférieurs aux plafonds légaux, révisés chaque année par arrêté. Ces seuils correspondent aux plafonds utilisés pour l’accès aux logements sociaux et varient selon la composition du ménage et la localisation du logement.

À titre d’exemple, un locataire seul à Paris et en Île-de-France ne doit pas dépasser environ 26 687 € de revenus annuels, tandis qu’un couple en province bénéficie d’un plafond légèrement supérieur, autour de 30 984 €.

Ces deux conditions sont indissociables : un locataire âgé de 72 ans mais percevant des revenus élevés ne pourra pas bénéficier de ce statut, et inversement, un locataire modeste de 60 ans n’y aura pas droit, sauf exception particulière.

La protection ne concerne pas uniquement les seniors eux-mêmes. La loi prévoit également des cas où le statut de locataire protégé s’étend au foyer.

• Un locataire de moins de 65 ans peut être protégé s’il vit avec une personne de plus de 65 ans dont les revenus ne dépassent pas les plafonds.
• Cela peut concerner par exemple un fils ou une fille hébergeant son parent âgé dans son logement principal.
• Le calcul des ressources prend alors en compte l’ensemble des revenus du foyer fiscal.

De la même manière, certaines personnes touchant des allocations spécifiques, comme l’allocation de présence parentale, peuvent aussi bénéficier de cette protection, sous réserve de respecter les plafonds de revenus.

Le cœur de ce statut de locataire protégé réside dans la sécurité offerte au bénéficiaire. Concrètement, le propriétaire ne peut pas donner congé à son locataire, même à l’échéance du bail, sauf dans certains cas très encadrés.

• Le bail du locataire protégé est renouvelé automatiquement à son terme, sauf motif valable reconnu par la loi.
• Si le propriétaire souhaite tout de même récupérer le logement (par exemple pour y habiter ou loger un proche), il est obligé de proposer une solution de relogement équivalente au locataire.
• Le relogement doit être adapté à ses besoins, à sa situation familiale et situé à proximité géographique pour éviter un déracinement.

Sans cette offre de relogement, le congé donné par le bailleur est considéré comme nul. Cette règle s’applique aussi bien aux locations vides qu’aux locations meublées, dès lors qu’elles constituent la résidence principale du locataire.

La loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové (ALUR), promulguée en 2014, a marqué un tournant pour le statut de locataire protégé. Elle a notamment :

• abaissé l’âge minimum de 70 à 65 ans, élargissant ainsi le nombre de bénéficiaires ;
• clarifié le calcul des ressources, en précisant qu’il fallait prendre en compte les revenus fiscaux de référence de l’ensemble du foyer ;
• renforcé l’obligation de relogement de la part du propriétaire, avec un contrôle accru sur la pertinence du logement proposé.

Cette réforme a donc rendu le dispositif plus efficace et plus protecteur, en réponse à l’augmentation des situations de précarité parmi les retraités.

Un élément essentiel du dispositif de locataire protégé concerne les plafonds de revenus, régulièrement ajustés. Ils sont publiés par arrêté ministériel et tiennent compte :

• du nombre de personnes vivant dans le foyer,
• de la localisation du logement (Île-de-France ou reste du territoire),
• et du type de logement (social ou privé, même si le calcul des plafonds reste aligné sur ceux du logement social).

Ces ajustements permettent de garantir que la protection s’adresse bien aux ménages modestes et qu’elle évolue en fonction du coût de la vie et de l’inflation.

Pour les bailleurs, la présence d’un locataire protégé dans leur logement peut avoir un impact significatif.

• Ils ne peuvent pas reprendre librement leur bien au terme du bail.
• En cas de projet de vente ou de reprise personnelle, ils doivent respecter l’obligation de relogement, ce qui peut retarder ou compliquer leurs démarches.
• Le non-respect de ces règles peut entraîner la nullité du congé donné, voire des sanctions juridiques.

En revanche, si le bailleur lui-même est âgé de plus de 65 ans ou dispose de faibles ressources, il n’est pas soumis à l’obligation de relogement. Dans ce cas, il peut donner congé à un locataire protégé, à condition que ce soit fait dans les règles et avec un préavis légal.