Habitation à loyer modéré : quelles différences entre un HLM, un ILN et un ILM ?

Le HLM (habitation à loyer modéré) existe dans sa forme actuelle depuis les années 50. Aujourd’hui, c’est sans doute l’appellation de logement social la plus connue en France, avec ses sous-catégories (PLAI, PLUS, PLS et PLI). Toutefois, les HLM ne sont pas les seuls intervenants dans le paysage du logement social. D’autres programmes accueillent des populations bien identifiées dans des situations particulières (foyers de jeunes travailleurs) ou offrent une alternative aux ménages possédant des revenus intermédiaires. D’autres encore favorisent la mixité sociale et permettent un brassage de populations, participant à un meilleur équilibre de la vie sociale.

Peut-être êtes-vous passé à côté des ILM (immeubles à loyer modéré) et des ILN (immeubles à loyer normal) ? Un retour sur les définitions s’impose… Alors, à quoi renvoient donc ces différents types de programmes sociaux ?

• HLM (habitation à loyer modéré) : ces logements sociaux offrent des hébergements décents aux ménages aux revenus modestes. Les loyers pratiqués en HLM sont plus bas que ceux établis sur le marché privé. Les revenus des locataires sont soumis à des plafonds de ressources.
• ILM (immeuble à loyer modéré) : ce dispositif fait partie de la catégorie des logements intermédiaires. Les ILM sont une alternative d’hébergement pour les classes moyennes ne pouvant pas prétendre aux logements sociaux de type HLM, mais faisant face à des difficultés pour se loger décemment dans le parc privé. Les critères d’attribution des ILM dépendent du gestionnaire en charge. 
• ILN (immeuble à loyer normal) : principalement destinés aux ménages avec des revenus intermédiaires, les loyers ne sont pas réglementés et sont proches des prix pratiqués sur le marché privé.

Les ménages aux revenus modestes peuvent espérer de bonnes conditions de logement, grâce aux immeubles HLM, normalement présents dans toutes les communes. La loi prévoit d’ailleurs un quota d’au moins 20 % de logements sociaux dans certaines entités urbaines où le besoin de logements est particulièrement élevé.

Les habitations à loyer modéré ont des caractéristiques propres :

• Les loyers sont réglementés et l’attribution des habitations se fait sous conditions de ressources.
• La construction et la gestion des HLM sont possibles grâce au financement public.
• Elles sont administrées par des opérateurs du logement social : les entreprises sociales pour l’habitat (ESH) et les offices publics de l’habitat (OPH).

On distingue trois types de logements sociaux en France :

• Les logements PLAI (prêt locatif aidé d'intégration), pour les foyers très précaires.
• Les logements PLUS (prêt locatif à usage social), qui constituent la majeure partie du parc de logements sociaux (80 %). Dans les régions de France hexagonale, une personne seule ne doit pas dépasser 23 201 € (plafond de ressources) pour pouvoir prétendre à un logement PLUS.
• Les logements PLS (prêt locatif social), pour les foyers aux revenus intermédiaires.

Les classes moyennes se retrouvent parfois prises en étau, entre les conditions d’attribution pratiquées dans les habitations à loyer modéré et les loyers trop élevés de l’habitat privé ! L’ILM (immeuble à loyer modéré), qui fait partie de la catégorie des logements intermédiaires, apporte une réponse efficace pour ces foyers aux revenus moyens, qui se trouvent dans l’impasse. Les logements ILM peuvent être des appartements, des maisons individuelles, ou encore des studios pour les jeunes actifs. Avec des loyers inférieurs de 10 à 15 % aux loyers des logements du parc privé, les ILM sont toutefois accessibles sous conditions. Pour connaître les conditions d’attribution de ces logements, il convient de se rapprocher des organismes responsables.

Autre catégorie de logement intermédiaire : l’ILN (immeuble à loyer normal). Contrairement aux habitations à loyer modéré, les ILN ne font pas l’objet d’un conventionnement et leurs conditions d’attribution ne font pas intervenir de plafonnement de ressources des bénéficiaires. Cependant, les loyers pratiqués sont souvent un peu moins élevés que dans le parc privé, et cerise sur le gâteau : il n’y a pas de frais d’agence à prévoir pour obtenir le bail locatif. L’objectif poursuivi de la part des pouvoirs publics est souvent la facilitation de l’accès au logement dans des zones proches des bassins d’emploi et la mixité sociale dans l’habitat collectif.