Les taches noires qui envahissent un mur ou un plafond ne sont pas uniquement une nuisance esthétique : l’humidité et la moisissure représentent un véritable risque pour la santé des occupants, et peuvent remettre en cause la décence d’un logement. Mais dès lors qu’elles apparaissent dans un bien loué, une question se pose : qui du locataire ou du propriétaire doit agir ?
Le logement décent, une obligation légale du propriétaire
En France, la loi impose aux bailleurs de garantir à leurs locataires un logement décent, sûr et salubre. Cela inclut une protection contre l’humidité excessive et les infiltrations d’eau. Un logement envahi par la moisissure peut donc être considéré comme indécent.
Le propriétaire est tenu d’assurer :
- une ventilation efficace (VMC en état, fenêtres ouvrantes, conduits non obstrués),
- un chauffage permettant d'obtenir une température correcte,
- des murs, sols et plafonds étanches.
Si la moisissure résulte d’un défaut du bâti – toiture poreuse, fissures, VMC défaillante –, c’est au bailleur de réaliser les travaux nécessaires. Retarder ou ignorer une réclamation peut exposer à des sanctions : baisse du loyer, suspension du bail, voire poursuites judiciaires.
Humidité : quand le locataire est en cause
La responsabilité du locataire peut être engagée, si l’humidité provient de ses habitudes de vie. C’est le cas lorsque les moisissures apparaissent à la suite d’une aération insuffisante, d’un séchage de linge à l’intérieur ou d’un chauffage inadapté.
Dans ce cas, il revient au locataire de :
- assurer une aération quotidienne,
- maintenir une température correcte,
- effectuer des cuissons avec la hotte aspirante,
- entretenir les bouches d’aération et les grilles de ventilation.
S’il ne respecte pas ces obligations, le propriétaire peut contester sa demande de travaux et le responsabiliser.
Des causes partagées entre plusieurs acteurs
Certains cas nécessitent de distinguer les responsabilités. Une infiltration provenant de la toiture ou de la façade concerne la copropriété et doit être traitée par le syndic. Une fuite de canalisation privative relève du propriétaire, tandis qu’une colonne commune engage la copropriété.
En pratique, c’est la cause de l’humidité qui détermine qui doit intervenir :
- Condensation due à l’usage : locataire.
- VMC défaillante (élément privatif) : propriétaire.
- VMC ou conduit bouché (partie commune) : copropriété.
- Infiltration toiture ou façade : copropriété.
Un logement devient potentiellement insalubre, lorsque l’humidité ou les moisissures représentent un risque pour la santé des occupants. Il ne s’agit pas uniquement d’un désagrément visuel.
Quelles assurances mobiliser ?
Lorsqu’un sinistre lié à l’humidité survient, plusieurs assurances peuvent entrer en jeu :
- L’assurance multirisque habitation (MRH) du locataire couvre ses biens mobiliers et certains dégâts causés par ses usages.
- L’assurance PNO (propriétaire non occupant) protège le bailleur par rapport au bâti et aux équipements privatifs.
- L’assurance de l’immeuble, via le syndic, intervient en cas de problème sur les parties communes.
Il est donc essentiel de déclarer le sinistre auprès de la bonne compagnie et de conserver des preuves : photos, courriers, constats, devis…
Les démarches, en cas de moisissure
Dès qu’un locataire signale un problème, le propriétaire doit répondre rapidement par écrit – idéalement dans les 8 jours – et programmer un diagnostic sous 15 jours. Si un défaut de décence est établi, les travaux doivent être engagés sans délai.
De son côté, le locataire doit signaler le problème par courrier recommandé avec accusé de réception et fournir des photos. En cas d’inaction du bailleur, il peut saisir la commission départementale de conciliation, voire le tribunal.
Humidité : prévenir plutôt que guérir
Pour éviter d’en arriver à des litiges à cause de problèmes liés à l’humidité, quelques réflexes s’imposent :
- réaliser des travaux d’isolation et de ventilation adaptés,
- entretenir régulièrement les installations,
- informer le locataire de ses obligations d’usage, notamment au sujet des gestes d’entretien qui lui reviennent,
- vérifier l’état du logement lors des visites et états des lieux.
La gestion de l’humidité en location repose sur un équilibre : le bailleur doit assurer un logement sain, tandis que le locataire doit adopter un usage responsable.
Il est important pour le locataire de surveiller plus particulièrement les coins froids et/ou peu ventilés, comme l’arrière des meubles et les angles de murs.
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