Parquet massif, poutres apparentes, boiseries sculptées : certains ne jurent que par le charme de l’ancien. Et puis il y a les amateurs d’immobilier neuf, adeptes du confort thermique, des normes récentes et de l'absence totale de travaux ! Le prix dans tout ça ? Si l’ancien est souvent plus accessible que le neuf, la crise de la promotion immobilière semble changer la donne.
Le coût du foncier, la flambée des prix des matériaux de construction, la TVA à 20 % et les contraintes réglementaires impactent le prix des logements neufs. Il est en moyenne 20 % plus cher que le prix de l’ancien.
Toutefois, la récente crise de l’immobilier neuf a plombé le prix des biens par endroit. Dans certaines communes, il est même devenu plus intéressant d’investir dans le neuf que dans l’ancien rénové, notamment dans le cadre d’un investissement locatif. C’est en tout cas ce que révèle l’étude de Maslow.immo, spécialiste de l’immobilier locatif, qui a enquêté sur le sujet.
Dans certaines villes, le prix de l’immobilier neuf est en recul
La promotion immobilière vit des moments difficiles depuis environ deux ans. Les mises en chantier et le niveau de transactions ne cessent de baisser. Au deuxième trimestre 2024, les ventes ont encore chuté de presque 9 % sur un an, d’après la FPI (Fédération des promoteurs immobiliers).
Cette situation, qui s’est installée, a conduit à un recul des prix sur les 6 derniers mois. Ce n’est pas partout mais la diminution des prix de mise en vente est de plus en plus fréquente et à cela s’ajoute très souvent des offres commerciales alléchantes. « Les prix du neuf se sont assagis », souligne Pierre-Emmanuel Jus, directeur délégué de la plateforme d’investissement locatif Maslow.immo. Dans certaines villes, certaines baisses de prix seraient comprises entre 1,5 % et 8,6 % !
Céline Coletto, porte-parole de Trouver-un-logement-neuf.com, constate également cette dynamique : « Depuis plusieurs mois maintenant, la tendance est visiblement à l'accalmie sur le prix des appartements neufs en France. Face au recul des ventes, né surtout de la remontée brutale des taux d'intérêt depuis 2022, les promoteurs ont dû adapter leur production pour resolvabiliser la demande. D'où ces baisses de prix. »
Investir dans le neuf à Meyzieu, Bordeaux, Montreuil…
« Sur la base des prix du neuf et de l’ancien rénové, couplés au besoin de logements locatifs », Maslow.immo a dressé un classement des cinq villes françaises où il est plus intéressant d’acheter dans le neuf que dans l’ancien. Voilà les cinq villes qui se distinguent, mettant en évidence l’écart entre le prix du neuf et celui de l’ancien :
- Meyzieu : -51,20 %
- Bordeaux : -42,80 %
- Montreuil : -42,00 %
- Meylan : -11,40 %
- Clamart : -10,80 %
L’exemple de la ville de Bordeaux est assez parlant. Selon la plateforme : « Le prix moyen d’un appartement neuf, à Bordeaux, a fléchi de 7,2 % au deuxième trimestre, pour tomber à 4 474 euros le mètre carré. » C’est à peu près le prix immobilier à Bordeaux pour un logement dans l’ancien.
Autre avantage : l’investissement dans le neuf ne nécessite pas de travaux. En prenant en compte ce paramètre, l’achat d’un logement neuf dans une agglomération comme Montreuil (métropole du Grand Paris) devient plus intéressant pour un investisseur, sachant que le coût d’une rénovation énergétique peut monter très haut. « En moyenne 1 000 euros par mètre carré », précise Pierre-Emmanuel Jus.
Dans certaines agglomérations, l’ancien reste une valeur sûre
En revanche, l’immobilier ancien rénové demeure toujours plus avantageux qu’un achat dans le neuf dans certaines agglomérations. Les principales villes repérées par Maslow.immo sont les suivantes :
- La Roche-sur-Yon : -23,2 % (écart entre le prix de l’ancien et celui du neuf)
- Pessac : -23,0 %
- Lyon : -14,9 %
- Créteil : -9,2 %
- Nice : -9,0 %
Cette tendance s’explique car le bon plan qui consiste à effectuer une rénovation énergétique d’une passoire thermique décotée pour la revendre paie davantage dans une ville qui pratique un prix immobilier déjà élevé. « À Lyon (4 600 €/m²), une passoire énergétique se négocie entre 17 et 30 %, je peux en acheter une à 3 000 euros le mètre carré à Lyon. Même si je fais une rénovation énergétique à 1 000 euros le mètre carré, je réaliserai un bon coup à la revente », détaille Pierre-Emmanuel Jus.
Ces baisses de prix devraient faire revenir les acquéreurs sur le marché du neuf car la demande de logements en France est toujours très forte, notamment sur le marché locatif. Pourvu que les taux de crédit immobilier poursuivent leur inflexion…
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