Malgré la chute de la production dans l’immobilier neuf, certains promoteurs n’arrivent pas à écouler les stocks disponibles. Pourtant, il faut déstocker et parfois en proposant de gros rabais sur les prix. De quoi faire de belles affaires, que vous soyez un investisseur ou un acquéreur en résidence principale.
Les promoteurs immobiliers traversent une crise majeure
Si l’immobilier ancien et le locatif sont à la peine, l’immobilier neuf, quant à lui, traverse une grave crise. Et pour l’heure, les professionnels du secteur ne voient pas vraiment la lumière au bout du tunnel.
La remontée des taux d’intérêt a écarté de nombreux candidats à l’achat. Dans le même temps, les prix de l’immobilier neuf ne baissent pas (+6 % en un an) car certains coûts supportés par la profession sont incompressibles (envolée des prix des matériaux, hausse du foncier). Si on ajoute à ça la baisse du nombre de permis de construire délivrés, et le rabotage du PTZ (les maisons individuelles ne sont plus concernées), on comprend la difficulté du moment. De plus, ces problèmes se déversent sur tout le secteur immobilier avec la forte tension sur le marché locatif et l’accroissement des inégalités de logement pour les plus fragiles.
Ces quelques chiffres illustrent le propos :
- -30 % : nombre de réservations en moins sur le troisième trimestre 2023, par rapport au même trimestre de l’année précédente, selon les chiffres de la FPI (fédération des promoteurs immobiliers).
- -28,3 % : nombre de permis de construire en moins entre octobre 2023 et octobre 2022, soit 146 700 logements en moins sur un an.
- +27 % : hausse moyenne des prix des matériaux observée entre janvier 2022 et janvier 2023.
- +7 à 8 % : surcoût pour les constructeurs, engendré par les nouvelles normes environnementales (RE2020, loi climat et résilience).
Certains promoteurs proposent des logements neufs à prix cassés
Compte tenu du contexte actuel, des promoteurs n’ont pas d’autres choix que de faire des rabais assez importants sur certaines de leurs opérations. Que ce soit pour écouler les stocks encore disponibles (queues de programme) ou pour lancer un programme immobilier qui ne verrait peut-être pas le jour sans cette stimulation du marché.
Il y a donc quelques opportunités incroyables à saisir du côté du neuf. Avec parfois des baisses de prix de plus de 10 %, avant négociation. En plus, de nombreux promoteurs proposent des offres plus courantes, comme : la gratuité des frais de courtage, la gratuité des frais de mutation, ou encore votre cuisine toute équipée entièrement offerte.
Récemment, le groupe Eiffage proposait une ristourne de 30 000 € pour un T5 dans les Hauts-de-Seine, à Clamart. Le promoteur Icade quant à lui, offrait des rabais de 20 000 € pour les deux premiers acheteurs d’un programme de maisons individuelles, à Bordeaux. Il faut rester à l’affût des bonnes affaires pour ne pas les rater !
À Villeurbanne, le promoteur Quartus, fait une offre promotionnelle pour le lancement de son chantier intégré au projet urbain Gratte-Ciel, soutenue par la métropole du Grand Lyon. « On doit acheter le terrain et lancer le chantier en décembre. Les banques demandent un certain niveau de pré-commercialisation des biens pour financer notre opération. C’est pour cela qu’on propose des prix très attractifs lors des trois prochaines semaines », explique Fabien Delorme, le directeur régional délégué de Quartus.
Le saviez-vous ?
Pour obtenir le financement d’un projet immobilier, le promoteur doit obtenir de 30 à 50 % de pré-commercialisation. La plupart des logements neufs étant vendus en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), c’est-à-dire sur plan, c’est une garantie pour la banque que le programme immobilier intéresse les acquéreurs et qu’elle ne prend pas un trop gros risque commercial.
Dans certaines villes, l’immobilier neuf affiche des prix plus attractifs
Situation inédite : le prix des logements neufs commence à baisser et suit la tendance du marché ancien. Ce n’est pas le cas partout en France, mais certaines villes affichent des prix à la baisse plus importants que d’autres. C’est en tout cas ce que révèle l’étude du site Trouver un logement neuf.com. Les prix parisiens auraient perdu presque 6 % en 6 mois, pour un 3 pièces. De même, Nice (-8 %), Nantes (-6 %), Lyon (-3 %) et Montpellier (-2 %) enregistrent des baisses de prix inhabituelles. Attention, la baisse des prix du neuf, ne comble pas nécessairement la perte de pouvoir d’achat immobilier causée par la remontée des taux d’intérêt !
Il n’est pas impossible que les gestes financiers continuent d’affluer sur le marché immobilier du neuf. Certains observateurs parlent même de soldes. Pour les investisseurs, ce peut être le moment d’investir en s’assurant une rentabilité intéressante. Pourquoi pas avec du Pinel ou grâce au statut LMNP ? Pour les ménages, c’est l’occasion de regagner un peu de pouvoir d’achat immobilier selon les opérations proposées. De plus, le neuf bénéficie des dernières normes en matière environnementale, ce qui constitue des réductions non-négligeables à prévoir sur les factures d’énergie !
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