Peut-on vendre un bien avec une procédure en cours ?

Oui, vous pouvez vendre un bien avec une procédure en cours. Qu’elle vous oppose au syndicat des copropriétaires ou concerne l’ensemble de l’immeuble, elle ne bloque pas automatiquement la transaction.

En revanche, pas question de la passer sous silence ! L'acquéreur doit pouvoir connaître sa nature, son avancement et ses éventuelles conséquences financières. Une action judiciaire, des charges impayées ou des travaux susceptibles d’entraîner de nouveaux appels de fonds peuvent peser dans sa décision.

Mieux vaut donc jouer cartes sur table dès les premiers échanges. Attendre la signature du compromis pour révéler une information importante risque de semer le doute, voire de faire capoter la vente. À l’inverse, des explications claires et des documents précis montreront que vous maîtrisez la situation.

Lors de la vente d’un appartement en copropriété, l’acquéreur reçoit plusieurs informations sur la situation financière de l’immeuble. L’article L. 721-2 du Code de la construction et de l’habitation prévoit notamment la communication :

• des charges courantes et exceptionnelles payées au cours des deux derniers exercices ;
• des sommes susceptibles d’être réclamées à l’acquéreur après la vente ;
• du montant global des impayés de charges dans la copropriété ;
• des dettes de la copropriété envers ses fournisseurs ;
• des procès-verbaux des trois dernières assemblées générales.

Depuis la loi ALUR, ces informations doivent être transmises à l’acquéreur au plus tard lors de la signature de la promesse de vente. Elles sont généralement regroupées dans un document appelé « pré-état daté ».

Pour l’aider à évaluer la situation, joignez également les derniers courriers du syndic, les décisions de justice et les procès-verbaux concernés.

Une procédure en cours ne fait pas systématiquement baisser le prix de vente. Tout dépend de la situation et de ses conséquences pour le futur propriétaire. Une procédure sur le point d’être résolue, sans dépense importante à venir, pèsera peu sur la valeur du logement.

La négociation risque en revanche d’être plus serrée si la copropriété cumule les impayés, reporte des travaux nécessaires ou ne parvient plus à régler ses fournisseurs. L’acquéreur peut alors craindre une hausse des charges de copropriété ou des appels de fonds importants après son installation.

Avant de fixer votre prix, essayez donc de chiffrer les conséquences possibles de la procédure. Un montant clairement identifié sera plus facile à expliquer qu’un risque difficile à évaluer. Vous pourrez également présenter les mesures déjà engagées pour redresser la situation : échéancier, recouvrement des impayés, travaux votés ou intervention d’un mandataire.

La transparence ne supprimera pas forcément la négociation, mais elle évitera que l’acheteur applique une décote excessive par prudence.

Toutes les procédures en cours n’ont pas les mêmes conséquences sur la vente. Un litige lié à des charges impayées par le vendeur est très différent d’une copropriété placée sous administration provisoire ou en état de carence. Voici les principales situations à connaître.

1. La procédure de recouvrement des charges impayées

Vous devez des charges à la copropriété ? Le syndic peut engager une procédure de recouvrement à votre encontre. Vous restez libre de vendre, mais la transaction n’efface pas votre dette pour autant.

Si des charges restent dues au moment de la vente, le notaire prélève leur montant sur le prix pour régler la copropriété. L’acquéreur ne récupère donc pas vos anciennes dettes avec les clés du logement.

2. La procédure d’alerte et la désignation d’un mandataire ad hoc

Cette fois, le problème concerne les finances de toute la copropriété. La procédure d’alerte intervient notamment lorsque le niveau des impayés atteint 25 % des sommes exigibles (ou 15 % dans les copropriétés de plus de 200 lots) ou lorsque les comptes de la copropriété ne sont pas approuvés depuis au moins deux ans.

Le juge peut alors désigner un mandataire ad hoc. Sa mission consiste à examiner la situation financière et l’état de l’immeuble, puis à proposer des solutions : recouvrement des dettes, maîtrise des dépenses ou travaux à engager.

La situation peut inquiéter un acheteur, mais elle montre aussi que des mesures sont prises pour identifier les difficultés et tenter d’y remédier.

3. L’administration provisoire de la copropriété

Lorsque l’équilibre financier est gravement compromis ou que la copropriété ne parvient plus à assurer la conservation de l’immeuble, le juge peut nommer un administrateur provisoire.

Celui-ci reprend tout ou partie des pouvoirs du syndic afin de rétablir la situation. Le redressement peut toutefois prendre du temps et s’accompagner de décisions importantes pour les copropriétaires.

Un acheteur voudra donc connaître les travaux envisagés, le plan d’apurement des dettes et les éventuels appels de fonds à venir avant de se positionner.

4. La procédure d’état de carence

C’est la situation la plus grave. L’état de carence peut être déclaré lorsque la copropriété n’est plus capable d’assurer la gestion ou la conservation de l’immeuble, voire la sécurité de ses occupants. La procédure peut alors conduire à une expropriation.

Dans ce contexte, la vente à un particulier devient forcément plus difficile. Le logement peut néanmoins intéresser des acheteurs professionnels, notamment des marchands de biens habitués aux opérations complexes. Ils sauront en évaluer le potentiel, mais négocieront probablement une décote importante.

Tout dépend de la procédure et de votre situation. Si vous avez des charges impayées, la vente peut vous permettre de régler votre dette avec une partie du prix, sans attendre l’issue du recouvrement.

Si les difficultés touchent toute la copropriété, la décision mérite davantage de réflexion. La procédure est proche de son dénouement et la situation devrait rapidement s’améliorer ? Patienter peut vous aider à rassurer les acheteurs et à vendre dans de meilleures conditions. À l’inverse, attendre risque parfois de laisser les charges et les dépenses s’accumuler.

Vous devez vendre rapidement ? Présentez clairement les mesures déjà engagées et fixez un prix adapté au niveau de risque. Un agent immobilier pourra vous aider à défendre la valeur du logement et à cibler les acquéreurs les plus à même de se positionner sur ce type de vente.