Vous nous connaissez maintenant. Vous savez que chez Meilleurs Agents, on vous aide à optimiser la vente de votre bien. Et justement, on s'est demandé s'il était légal de vendre un logement avec une procédure en cours. Et si cela impactait le prix de vente de votre bien.
Est-ce légal de vendre un bien ayant des procédures en cours ?
Oui, il est tout à fait légal de vendre un bien immobilier ayant des procédures en cours en France. Toutefois, le vendeur doit quand même respecter quelques obligations.
Par exemple, il doit informer l'acquéreur de la nature de ces procédures. Pas sur l'annonce, mais au moment de la signature de la promesse de vente. Il est quand même préférable d'être transparent dès le premier contact. Une transaction saine, c'est une transaction qui se base sur la confiance.
En plus d'être informé de la nature et de l'état des procédures en cours, l'acquéreur doit aussi connaître leurs conséquences potentielles sur le bien acquis.
Mon bien a des procédures en cours : quel impact sur son prix ?
Il est possible que des procédures en cours affectent le prix de vente d'un bien immobilier. En effet, si les procédures en cours concernent des impayés de charges de copropriété, des travaux nécessaires ou des litiges avec des tiers, cela va forcément entraîner des coûts supplémentaires pour le nouvel acquéreur. Il est donc normal de prendre en compte ces coûts dans la négociation du prix de vente. Sauf si vous tombez sur un acquéreur très généreux, mais on doute de cette possibilité. Toutefois, une communication transparente sur les procédures en cours peut aussi rassurer les acheteurs potentiels et donc minimiser l'impact sur le prix de vente.
Les différents types de procédures
Il est question de procédures en cours depuis le début de cet article, mais de quels types sommes-nous en train de parler exactement ? Il y en a principalement quatre et on vous les présente tout de suite.
La procédure d'impayé
Si vous avez oublié de payer quelques factures (loyers, charges) à votre copropriété, vous allez peut-être faire l'objet d'une procédure d'impayé. Dans ce cas, la vente immobilière de votre bien risque d'être un peu modifiée. Lors de la signature du compromis de vente, vous allez devoir remettre un document appelé "pré-état daté" à l’acquéreur. Il y est mentionné toutes les procédures en cours. De plus, le prix du bien peut être amputé de la somme que vous devez au syndicat de copropriété.
La procédure d'alerte
Une procédure d'alerte est déclenchée lorsqu'un taux d'impayés élevé est constaté au sein d'une copropriété. Le seuil est fixé à 25 % pour les copropriétés de 200 lots ou moins et à 15 % pour les copropriétés de plus de 200 lots.
La procédure d'alerte peut être enclenchée soit par le syndic de la copropriété, soit par des copropriétaires représentant au moins 15 % des quotes-parts. Suite à la nomination d'un mandataire par le juge du tribunal, la procédure va aboutir à plusieurs préconisations en fonction de la situation :
- Mise en place de mesures pour lutter contre les impayés,
- mise en œuvre de travaux,
- mise en place d'une procédure de redressement judiciaire (on y revient juste après).
La procédure de redressement judiciaire
La procédure de redressement judiciaire en copropriété peut aider à camoufler les problèmes, mais ça ne règle pas tout. Concrètement, cette procédure est mise en place pour rétablir le fonctionnement normal d'une copropriété qui traverse des difficultés financières. Il ne faut pas s'attendre à des miracles ! Le redressement d'une copropriété en difficulté peut vite devenir un véritable casse-tête, même avec cette procédure. C'est tout de même un premier pas indispensable pour redorer le blason de la copro.
Pendant cette procédure, le mandataire met en place les préconisations précédentes pour améliorer la situation. Rien ne dit qu'elles auront les effets escomptés. Du coup, cela représente un risque pour un acquéreur d'acheter un bien dans cette situation.
La procédure pour copropriété en état de carence
Quand la situation est tellement catastrophique que le syndic n'est plus capable de garantir la sécurité des occupants et la préservation de l'immeuble, c'est le signal d'alarme ultime. C'est alors qu'entre en jeu la procédure pour copropriété en état de carence.
On peut alors aboutir à des situations extrêmes, comme une expropriation des habitants par décision de justice. Un véritable cauchemar pour les propriétaires. Toutefois, cela peut quand même vous offrir des opportunités de vente.
Les professionnels aguerris comme les marchands de biens peuvent tirer parti de ce contexte. En effet, dans cette situation, la décote risque d'être salée, mais il sera beaucoup plus difficile de vendre à un particulier.
Vendre un bien avec une procédure en cours, une bonne idée ?
Vous le savez maintenant, il est tout à fait légal de vendre un bien avec une procédure en cours, mais est-ce souhaitable ? La réponse vous appartient. Par exemple, dans le cas d'une procédure d'impayé, la vente d'un bien peut être un excellent moyen de régler vos dettes sans intervention judiciaire ou sans vous mettre financièrement dans le rouge. D'un autre côté, cela va réduire le prix de vente de votre bien et donc de votre plus-value. Sans parler de la difficulté à trouver un acheteur. En définitive, évaluez bien votre situation avant de vous lancer dans la vente de votre bien si vous êtes sous le coup d'une procédure. Pour vous aider, on vous conseille de faire appel à une agence immobilière de confiance. Ses experts pourront vous accompagner dans votre projet de vente, malgré votre situation difficile.
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