Immobilier : pourquoi les faillites de professionnels bondissent ?

Les chiffres parlent d’eux-mêmes. Chute de 25% des mises en vente de logements neufs. Volume de transactions qui se contracte de 16% (en 2023, on ne dépassera pas les 950 000 ventes dans l’ancien). Crédits immobiliers retoqués pour moitié… Après l'euphorie de la sortie de pandémie, le marché de l'immobilier s'est brutalement retourné.

Et avec lui, c'est tout l'écosystème qui flanche. Entre mai 2022 et avril 2023, le nombre d’agences immobilières en faillite a bondi de 84%. Selon la société spécialisée en données d’entreprises Altarès, 528 agences ont ainsi mis la clé sous la porte ou ont été placées en redressement judiciaire. Sur la même période un an plus tôt, elles étaient 327. Clairement, le secteur n’avait pas connu de tels niveaux de défaillances depuis… septembre 2016 ! Si on relativise un instant, on peut aussi se dire que ces dernières années, les agences immobilières ont poussé comme des champignons. Attirées par un marché ultra dynamique (et lucratif). Entre 2019 et 2021, leur nombre a augmenté de 11,3%. La France compte désormais plus de 40 000 agences immobilières. C’est 10 000 de plus qu'il y a dix ans.

Mais les agences immobilières ne sont pas les seules victimes de la crise du marché. Également touchés, les courtiers sont eux aussi dans le dur. Sur la même période, 142 agences de courtage ont fermé leurs portes. Soit une augmentation de 78% par rapport à l’année précédente. Et la situation ne devrait pas s'améliorer, avec des taux d'intérêt qui devraient atteindre les 4 % d’ici la rentrée de septembre. 

Après cinq belles années comme conseillère dans une agence de courtage immobilier nordiste, Martine F. a jeté l’éponge. “Ces derniers mois, si je recevais un client par semaine, c’était le bout du monde”, témoigne-t-elle. Et forcément, avec une rémunération étroitement liée aux primes d’objectif, son salaire était divisé par deux depuis six mois. 

Quid des constructeurs et des promoteurs ? Pas vraiment. Là encore, le nombre de défaillances est en forte hausse sur un an avec 696 faillites pour les premières et 111 pour les seconds. Ces chiffres restent cependant en deçà de ceux constatés dans la première moitié des années 2010. Pour le moment. Car les ventes de logements neufs se contractent inexorablement, impactant les marges des acteurs du marché.

Les raisons de ce bouleversement sont nombreuses. Et toutes étroitement liées. À commencer, vous vous en doutez, par l’envolée des taux de crédit immobilier. Selon le courtier en ligne Empruntis, on empruntait à 1,55% en moyenne sur vingt ans en juin 2022. Contre 3,65% aujourd’hui. Oui, ça fait mal. Les ménages les plus contraints sont évidemment pénalisés. Avec en tête, les primo-accédants qui sont obligés de différer leurs projets immobiliers. Ou de faire des sacrifices : sur la localisation, la surface du bien, les équipements... 

Dans la foulée, le secteur enregistre une chute d’activité et retrouve ses niveaux pré-Covid. Et qui dit moins de transactions, dit moins de revenus pour les professionnels. CQFD. 

Et puis, comme on l’a évoqué plus haut, face au nombre croissant d’agences immobilières ces dernières années, la concurrence s’intensifie et certaines peinent à tirer leur épingle du jeu. “Je pense qu’en tant que professionnel de l’immobilier, c’est l’occasion d’aller prouver sa valeur auprès des vendeurs et des acquéreurs”, répond Kevin Garcia, fondateur de l’agence clermontoise Newmade lorsqu’on lui demande s’il y aura toujours de la place pour tout le monde sur ce marché en crise.

Prouver leur valeur, oui, mais comment ? “En innovant”, déclare encore Kevin Garcia. En se réinventant. Pour ça, ils peuvent miser sur :

• La digitalisation et l’intelligence artificielle pour développer des outils numériques tels que les visites virtuelles, les chatbots, les applis de déco 3D… ou pour offrir des estimations immobilières hyper fiables. 
• L’accompagnement personnalisé. Proposez un service sur-mesure “en (vous) mettant à la place de (vos) clients”, poursuit le fondateur de Newmade. En les mettant par exemple en relation avec des courtiers ou avec les bons artisans. En leur donnant toutes les informations sur des sujets d’actualité brûlants comme le DPE notamment. Devenez leur interlocuteur privilégié dans l’intégralité de leur parcours. 
• La diversification des activités. Étendez vos services en vous lançant dans des activités complémentaires comme la location ou la gestion de biens immobiliers.

Ne négligez pas non plus les points suivants : 

• Les indicateurs financiers. Effectuez un suivi régulier de votre trésorerie pour anticiper les difficultés et prendre les mesures nécessaires avant qu’il ne soit trop tard.
• Les nouvelles tendances. Soyez à l’affût des nouvelles tendances du marché immobilier et inspirez-vous des initiatives réussies. Formez-vous. Développez-vous. Améliorez-vous. Sortez de votre zone de confort. Cela vous permettra d’ajuster votre offre et d’être plus attractif que jamais.