Conférence : vers un retournement du marché immobilier ?

L’inflation, les tensions géopolitiques, la baisse du pouvoir d’achat des Français et la remontée des taux d’intérêt poussent les professionnels de l'immobilier à se questionner sur l’avenir du marché. Alors, devons-nous anticiper un retournement du marché ? C’est à cette question qu’Alexandra Verlhiac, économiste chez Meilleurs Agents (Aviv Group), et Alain Letailleur, responsable de l'animation commerciale d'AvivGroup, ont tenté de répondre lors d'une web-conférence dédiée. Objectifs : acquérir des clés de lecture du changement de cycle qui s’opère,  comprendre les évolutions du marché et être capable de les anticiper.  Le groupe Aviv, expert de l’immobilier digital en Europe et représenté en France par les marques Meilleurs Agents et Groupe SeLoger, vous propose une analyse fine de la réalité du marché, grâce aux données croisées recueillies par leurs équipes data.  Dans un premier temps, nous allons dresser un bilan de l’année 2022. Quels sont les niveaux de transaction ? Quelle évolution des prix du marché ? Dans un second temps, nous évoquerons l’impact de la remontée des taux d’intérêt, pour conclure par les perspectives pour l’année 2023. 

Bilan 2022 : un marché immobilier toujours dynamique

Malgré la crise du Covid, les années 2020 et 2021 ont été des années exceptionnelles en termes de volume de transactions. En 2021, le niveau de transactions est de l’ordre de 1,2 million sur le plan national. Un record absolu ! En 2022, les prévisions des data scientists sont bonnes et le niveau de transactions attendu avoisine 1,1 million. En somme, un marché toujours dynamique, mais avec des disparités selon les régions et selon les segments. Par exemple, le marché du luxe est très peu impacté, alors que celui de l’immobilier neuf connaît une baisse du niveau de transactions de l’ordre de 15 à 17 %. Depuis le début de l’année, on observe la remontée des taux d’intérêt et un durcissement de l’octroi de crédit. Une question se pose. Le niveau de transactions peut-il repasser sous la barre du million ? Pour les équipes de data scientists, c’est un scénario peu probable. Selon les données à leur disposition, il faudrait que 25 % des compromis de vente n’aillent pas jusqu’au bout, pour qu’un tel scénario se réalise.

Concernant l’évolution des prix sur un an, entre septembre 2020 et septembre 2021, ils continuent d’augmenter dans la plupart des régions, même si on assiste à une décélération de l’évolution des prix. Ce sont les villes rurales qui tirent la hausse des prix vers le haut : +8 %. Dans certaines grandes villes comme Marseille et Strasbourg, les prix augmentent également de façon notoire : +9 % et +8,7 % respectivement. En revanche, à Paris une baisse des prix de l’immobilier s’amorce : -1,2 %.  À noter que l’écart de l’évolution des prix entre les maisons et les appartements se resserre :

• +4,7 % pour les appartements (+6,5 % entre septembre 2020 et septembre 2021)
• +6,5 % pour les maisons (+9,7 % entre septembre 2020 et septembre 2021).

En ce qui concerne l’offre, on est dans un contexte de pénurie depuis 2018. Les indices du stock de biens à vendre ont baissé de 28 % pour les appartements et de 54 % pour les maisons (plus de la moitié). Malgré tout, on observe en cette fin d’année que les stocks ont tendance à se reconstituer. 

Quel impact de la remontée des taux ? 

« Sur les cinq dernières années, les taux étaient très favorables. En janvier, on pouvait encore emprunter à 20 ans, autour des 1 %. Aujourd’hui, on emprunte plus autour des 1,9 %, sur 20 ans. Ce taux va continuer d’augmenter ». Pour les ménages, cela signifie que le coût du crédit va augmenter et la demande va s’en trouver impactée. 

Quel impact sur la demande ? 

Pour le constater, il est intéressant de regarder un indicateur : le taux d’effort, qui est un indicateur de solvabilité de la demande. 

Le taux d’effort est facilement comparable au seuil maximum de 35 % d’endettement que les banques autorisent pour accorder un prêt immobilier.  Pour observer les impacts de la hausse des taux, faisons une simulation avec 3 scénarios différents de taux d’intérêt :

• Le taux d’intérêt actuel à 1,9 % ;
• Une hypothèse privilégiée avec un taux à 2,75 % (formulée à partir des annonces de la BCE) ;
• Une hypothèse extrême avec un taux à 4 %.

Les différentes hypothèses étant simulées pour un ménage composé de deux adultes ayant des revenus à la ville, et achetant un bien de 50 m², avec un crédit sur 20 ans.  On observe sur la courbe ci-dessous que même dans le scénario extrême avec un taux d’intérêt à 4 %, le taux d’effort reste malgré tout sous la barre des 35 % pour septembre 2023. Dans l’hypothèse privilégiée avec un taux d’intérêt à 2,75 %, le taux d’effort serait de 30 %. En septembre 2022, il était de 28 %.  Il est à noter que les régions les plus impactées par la hausse du taux d’intérêt sont les zones les plus chères, ou le taux d’effort est déjà très important. Exemple : à Paris, avec un taux d’intérêt de 1,9 %, le taux actuel, un ménage qui souhaite acquérir 50 m² à déjà en moyenne un taux d’effort de 69 %, soit bien supérieur au seuil de 35 %. La baisse de la demande sera donc particulièrement marquée à Paris. 

Quel impact sur l’offre ? 

Comme nous l’avons vu précédemment, on est dans un contexte de pénurie de l’offre de biens à vendre. Cette pénurie ne concerne pas tous les marchés :

• Dans les 50 plus grandes villes de France, les stocks se reconstituent petit à petit.
• Dans les 10 plus grandes villes de France, la reconstitution du stock de biens à vendre est encore plus visible.
• À Paris, les stocks ont fait plus que se reconstituer. +52 % de biens à vendre à Paris, depuis 2018.

En classifiant les villes dans 4 catégories différentes, on peut mieux observer l’offre. Ces catégories sont les suivantes : 

• Forte sur-offre
• Légère sur-offre
• Légère pénurie
• Forte pénurie

Paris est un exemple de ville en forte sur-offre. Dans les faits, cela se traduit par « des délais de vente qui s’allongent, plus d’estimations à faire, et des négociations plus difficiles ». Toulouse est quant à elle une ville en légère sur-offre avec +12 % de biens à vendre, depuis 2018. Exemple de ville en légère pénurie : Rennes avec -17 % de biens à vendre, depuis 2018. Une ville en forte pénurie : Marseille, avec -50 % de biens à vendre depuis 2018, ce qui s’explique par la forte attractivité de la ville depuis la crise sanitaire. 

Quel impact sur le marché ? 

Lorsqu’on croise l’offre et la demande que se passe-t-il ? Les situations sont différentes selon les territoires.  Sur les zones en pénurie, lorsque le taux d’effort est en moyenne inférieur à 35 %, alors les marchés devraient être épargnés d’un retournement de baisse de prix. En revanche sur ces marchés en pénurie, lorsque le taux d’effort moyen est supérieur à 35 % (demande affectée par la remontée des taux), les marchés seront résilients ou très résilients. La demande étant faible, mais l’offre également, le marché va résister à des baisses de prix.  Sur les zones en sur-offre, lorsque la demande est impactée par la hausse des taux d’intérêt (taux d’effort supérieur à 35 %), alors le marché sera vulnérable avec une baisse des prix. Sur les zones en sur-offre dont la demande n’est pas impactée par la hausse des taux, le marché est non attractif et les prix devraient rester stables. 

Nos perspectives pour les 12 prochains mois 

Les perspectives pour 2023 sont basées sur des hypothèses : 

• Un taux d’inflation au-dessus de 4 % tout au long de l’année (selon la Banque de France)
• Un taux de chômage stabilisé en dessous de 8 % (selon la Banque de France)
• Une baisse de la production de crédit de moins de 20 % (taux d’intérêt sur 20 ans à 2,75 %).

Certains facteurs à surveiller peuvent remettre en cause les prévisions :

• Aggravation de la crise énergétique 
• Spirale inflationniste
• Tensions sur les dettes souveraines européennes
• Aggravation de la situation géopolitique.

Quelle évolution de prix selon les spécificités de votre marché ? 

Les deux tableaux ci-dessous permettent d’avoir une vision claire des prévisions concernant les prix du marché immobilier.  Sur les marchés épargnés, l’augmentation des prix est de l’ordre de 2 à 5 %. C’est une augmentation moins importante que sur l’année 2021 (+6 %), mais c’est une augmentation malgré tout. Les marchés résilients à très résilients connaîtront une augmentation de 1 à 4 %. Enfin, les marchés très vulnérables connaîtront des baisses de prix de 3 à 2 %. Sur les marchés non-attractifs, les prix devraient rester stables. 

Au niveau national, les estimations concernant les prix sont de l’ordre de +3 %, avec un volume de transactions à 950 000. Il y a effectivement une baisse du niveau des transactions, mais pas de façon drastique.  Avec un volume de transactions un peu moins important, comment maintenir son niveau de transactions ? Comment prendre des parts de marché à ses concurrents et aux particuliers qui représentent encore 30 % des transactions immobilières sur le marché global ?

Quelle stratégie et quelle posture adopter ? 

Sur un marché en pénurie de biens, la carte de prospection Meilleurs Agents peut vous aider à décrocher de nouveaux mandats. Il est également important d’être visible et de travailler son personal branding pour promouvoir son image et ses compétences métier. D’ailleurs, la parfaite maîtrise des fondamentaux concernant le financement est un atout qui vous permettra de vous différencier de vos concurrents. Un courtier expert et humain peut vous accompagner pour limiter la casse au niveau des prêts immobiliers.   Sur un marché en sur-offre, l’outil d’estimation Inventory de Meilleurs Agents vous accompagne pour fixer le bon prix de vente et convaincre le vendeur.  Vous possédez désormais les clés qui vous aideront à décoder le marché immobilier qui se profile. Et pour revoir la web-conférence d’Alexandra Verlhiac et Alain Letailleur dans son intégralité, c’est par ici.

Pour aller plus loin sur le sujet, retrouvez notre baromètre "Vers un retournement du marché immobilier ?"