Vers un retournement du marché immobilier ?

Les différents fondamentaux économiques qui portaient le marché immobilier ces cinq dernières années sont en train de changer. Remontée des taux d’intérêt, baisse du pouvoir d’achat, inflation, pénurie de biens… Quelle équation pour 2023 ?

Un marché immobilier toujours dynamique

Du côté du volume  de transactions, avec une prévision de l’ordre d’1,1 million de ventes réalisées d’ici la fin d’année, 2022 devrait frôler le record historique atteint en 2021. Repasser sous le million de transactions paraît peu probable, malgré l'actualité et les polémiques autour du taux d’usure. Ce scénario impliquerait, en effet, qu’un quart des promesses de vente soient annulées, avant la signature définitive de l’acte de vente, d’ici la fin de l’année. Et ce, alors que la moyenne annuelle de ventes annulées plafonne habituellement entre 2% et 3%.

Pour ce qui est des prix, le marché reste aussi globalement dynamique avec une augmentation moyenne de 5,7% en France sur les douze derniers mois. Les tendances post-Covid continuent de porter le marché avec, entre autres effets, les zones rurales qui progressent de 8%.  Les plus grandes villes de France (Top 50 et Top 10) connaissent une hausse aux alentours de 5%. Paris reste un exemple fort du désamour des Français pour les zones urbaines avec une baisse de 1,2% (qui se cumule à la baisse de 1,8% observée l'an dernier). C’est la première fois que les prix baissent durablement à Paris depuis 2015.  Dans le détail des onze plus grandes villes de France, le ralentissement constaté dès la période post-Covid est encore très actuel. Quelques villes comme Paris et Lyon avaient commencé à marquer le pas en 2021, elles sont désormais plus nombreuses avec, par exemple, Lille, Nantes ou Bordeaux qui connaissent une évolution positive mais moindre par rapport aux tendances des dernières années. A l’inverse, Marseille et Strasbourg continuent de profiter de l’effet crise sanitaire et se distinguent avec des augmentations plus conséquentes, proches de 9%.

L’appétit des acquéreurs pour les maisons, autre grande tendance post-Covid, demeure bien réel, même si une phase d'atterrissage est là aussi amorcée. Le prix des maisons observe ainsi une hausse de 6,5%, (contre 9,7% l’an passé). Une décélération qui resserre l’écart avec les appartements, en hausse de 4,7% (contre 6,5% en 2021). Un engouement qui explique le contexte de pénurie du côté de l'offre, puisqu’en quatre ans, le stock d’annonces de maisons en vente a chuté de moitié de -54%, et de -28% pour les appartements.

Quel impact de la remontée des taux sur le marché immobilier  ?

La récente remontée des taux d’intérêt  (1,9% au 1er septembre) amorcée depuis le début de l’année fait naître de nouvelles interrogations, voire inquiétudes, notamment parce qu’elle devrait perdurer. D’où l’importance de la nouvelle grille de lecture de Meilleurs Agents qui propose d’analyser l’impact de la remontée des taux sur la demande et de détailler l’état actuel de l’offre en France, territoire par territoire. Il est indéniable (et mathématique) que la demande va être affectée par la hausse des taux d’intérêt. Pour en mesurer l’effet, le calcul du taux d’effort permet de mesurer l’impact des taux sur la solvabilité de la demande. Actuellement le taux d’intérêt moyen est de 1,9% et le taux d’effort moyen constaté en France est de 28%,  un niveau historiquement bas. Dans le détail, le taux d’effort des ménages français se situe en dessous du seuil de 35% dans 70% des grandes métropoles . Dans l’hypothèse où le taux atteindrait 2,75% fin 2022, le taux d’effort moyen en France resterait très bon, à hauteur de 30% et 60% des grandes métropoles resteraient en-dessous de la barre des 35% de taux d’effort. Et si le taux d’intérêt s’élevait à 4% ? Même dans ce scénario le plus défavorable, le taux d’effort pourrait frôler le seuil mais resterait acceptable à 34%. La demande serait toujours considérée solvable dans une métropole sur deux. Le taux d’effort moyen en France ne devrait pas trop souffrir d’une hausse plus marquée des taux d’intérêt. En revanche, ce sont les territoires pour lesquels le taux d'effort est le plus élevé (soit les villes les plus chères) qui seront les plus impactés par cette hausse. La demande devrait ainsi être plus fortement affectée à Paris, Cannes, Antibes, Nice et La Rochelle.

Quel est l’état des stocks de biens à vendre en France ?

Pour la première fois, l’équipe data-science de Meilleurs Agents, qui a étendu son expertise au niveau du Groupe AVIV, analyse le niveau de l’offre en France en cette rentrée grâce à la richesse des annonces de biens en vente proposée sur SeLoger.

Si une pénurie de l’offre se fait ressentir sur le marché français dans sa globalité depuis l’été 2020, des réalités différentes existent selon les territoires. La pénurie est exacerbée pour le monde rural avec des stocks divisés par deux depuis 2019. Dans certains marchés plus urbains comme dans le Top 10 et le Top 50, les stocks se reconstituent petit à petit. À l’autre extrémité du spectre, le marché parisien est dans une situation de sur-offre avec des stocks au plus haut par rapport aux quatre dernières années. Quatre dynamiques différentes sont constatées dans les 51 plus grandes villes de France :

• Une forte pénurie qui touche la majeure partie des grandes métropoles soit 30 villes à l’image de Marseille , Montpellier ou Grenoble ;
• Une légère pénurie qui concerne 13 villes dont Nice, Rennes, Lille et Strasbourg ; 
• Une légère sur-offre comme c’est le cas à Toulouse, Bordeaux, Nantes et Angers ;
• Une forte sur-offre à Paris, Lyon, Villeurbanne et Mérignac.

Ainsi, la hausse des taux d’intérêt intervient dans un contexte général de pénurie de biens à vendre au niveau national. Cette situation est particulièrement vraie pour les marchés qui sont sortis gagnants de la géographie immobilière post-Covid, comme le monde rural ou des villes comme Marseille. À l’inverse, certains marchés de grandes métropoles comme Lyon ou Paris sont en situation de sur-offre.

Quelles répercussions sur le marché immobilier ?

Une nouvelle grille de lecture permet de croiser l’impact de la remontée des taux sur la demande et les différents niveaux de l’offre en France afin d’analyser les conséquences sur le marché immobilier. Deux cas de figure sont envisagés du côté de la demande : soit le taux d’effort est supérieur, soit il est inférieur au seuil acceptable de 35%. Ces deux possibilités sont croisées avec les quatre différentes dynamiques qui animent le niveau de l’offre (forte pénurie / légère pénurie / légère sur-offre / forte sur-offre). Plus le niveau de l’offre est bon, plus il viendra amortir la dégradation de la demande liée à la remontée des taux. En fonction des ces situations qui affectent différemment les territoires en France, le marché pourrait être épargné comme pour le mode rural ou la France dans sa globalité, résilient pour le Top 50, Rennes ou Lille (voire très résilient avec Marseille et Montpellier) , vulnérable pour le Top 10 avec Toulouse et Nantes (voire  très vulnérable pour Paris et Lyon) ou enfin non attractif.

Les perspectives de Meilleurs Agents pour les douze prochains mois

Pour poser les hypothèses dans un cadre économique plus large de l’année à venir, trois dimensions sont importantes à considérer. L’inflation d’abord, qui devrait rester élevée et au-dessus des 4% sur les douze prochains mois selon les prévisionnistes de la Banque de France. Le contexte économique ensuite et plus particulièrement le taux de chômage, qui pèse sur le marché immobilier. Les douze prochains mois devraient voir la fin de la baisse initiée en 2015 avec un taux de chômage qui se stabilisera en-dessous de 8%. Enfin, la production de crédits va mécaniquement baisser en raison notamment du changement de politique monétaire de la Banque centrale européenne ces derniers mois. La baisse devrait être raisonnée, de l’ordre de moins de 20%. En revanche, plusieurs facteurs de risque susceptibles de remettre en cause ce scénario sont à surveiller comme une potentielle aggravation de la crise énergétique, une accélération de la spirale inflationniste, une exacerbation des tensions sur les dettes souveraines européennes ou encore une aggravation de la situation géopolitique actuelle. Dans le cadre des ces hypothèses, il paraît assez évident que le marché immobilier devrait connaître un ralentissement en termes de prix et de volume de transactions par rapport aux années précédentes. Ainsi, sur les douze prochains mois, le marché français devrait augmenter de +3%.  Concernant le volume de transactions, le marché devrait repasser sous le million de ventes avec 950 000 transactions en 2023.    

Là encore, les réalités seront différentes selon les villes de France. Pour le marché de Paris, une baisse des prix de 3% est anticipée. D'ici septembre 2023, on devrait se rapprocher de la barre symbolique des 10. 000€ /m². Les dix plus grandes villes de France devraient voir leur prix immobilier légèrement augmenter de 1%, alors que les 50 plus grandes villes de France vont augmenter de 3%. Le marché restera donc dans cette hiérarchie post-Covid avec des villes moyennes qui augmenteront plus vite que les grandes agglomérations françaises. Les zones rurales seront, suivant cette même dynamique, plus préservées avec une augmentation plus franche de 5% à venir.