Indice des coûts de la construction : définition, calcul et impact sur vos loyers

L'indice du coût de la construction – couramment désigné par le sigle ICC – est calculé et publié par l'INSEE sur une base trimestrielle. Ancré sur la base 100 au 4e trimestre 1953, il reflète les variations des prix supportés par les maîtres d'ouvrage lors de la construction d'immeubles neufs à usage d'habitation, intégrant notamment les coûts de main-d'œuvre, les matériaux et les frais d'entretien de chantier.

Depuis sa création, l'indice ICC constitue un repère fondamental pour les acteurs de l'immobilier. Son évolution permet d'apprécier les tendances du secteur de la construction sur le long terme. Ainsi, en observant l'indice du coût de la construction depuis 1991, on mesure l'ampleur de la progression des prix : l'ICC s'établissait alors autour de 1 000 points, contre 2 056 points au 3e trimestre 2025, soit une multiplication par deux en un peu plus de trente ans.

L'indice est publié selon un calendrier précis, décalé d'environ trois mois par rapport à la période couverte : en juin pour le T1, en septembre pour le T2, en décembre pour le T3, et en mars de l'année suivante pour le T4. Cette régularité permet à tous les acteurs concernés – qu'il s'agisse de particuliers ou de professionnels – de disposer d'informations actualisées pour leurs calculs contractuels.

Bon à savoir : l'ICC ne doit pas être confondu avec l'indice de référence des loyers (IRL), qui sert à la révision des loyers d'habitation dans le parc locatif privé. Ces deux indices mesurent des réalités différentes et s'appliquent à des usages distincts. Pour en savoir plus, consultez service-public.fr.

Pendant longtemps, l'indice ICC a servi de référence principale pour la révision des loyers dans le cadre des baux commerciaux et des baux professionnels. Cette pratique découlait directement de la loi n° 2001-1168 du 11 décembre 2001, qui avait codifié l'usage de l'ICC comme indice de révision pour ces contrats de location.

Toutefois, la loi Pinel du 18 juin 2014 a profondément modifié cette pratique. Depuis le 1er septembre 2014, pour tout nouveau bail commercial ou renouvellement de bail commercial, les parties doivent obligatoirement faire référence à l'indice des loyers commerciaux (ILC) ou à l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT), selon la nature de l'activité exercée.

L'indice des coûts de la construction pour les baux commerciaux ne peut donc plus être utilisé comme référence d'indexation pour les nouveaux contrats signés après cette date. En revanche, l'ICC reste applicable pour les baux commerciaux conclus avant le 1er septembre 2014 et n'ayant pas été renouvelés depuis.

Il peut également être utilisé, sans restriction, pour la révision du loyer des places de stationnement. Lors du calcul d'un nouveau loyer commercial soumis à l'ICC, la formule à appliquer est la suivante : nouveau loyer = ancien loyer × (nouvel indice / ancien indice).

À titre d'exemple, pour un bail commercial avec un loyer initial de 10 000 € indexé sur l'ICC du 4e trimestre 2002 (soit 1 172 points), une révision triennale en mai 2006 basée sur l'ICC du 4e trimestre 2005 (soit 1 332 points) conduirait à un nouveau loyer d'environ 11 366 €.

Bon à savoir : pour vérifier quel indice s'applique à votre bail, il convient d'examiner attentivement la clause d'indexation figurant dans votre contrat et sa date de signature. En cas de doute, n'hésitez pas à consulter un professionnel du droit ou à vous rapprocher d'un agent immobilier spécialisé.

Les dernières publications de l'INSEE font apparaître une tendance à la baisse de l'indice ICC, après plusieurs années de forte progression, liée notamment à l'inflation des coûts des matériaux et de la main-d'œuvre dans le secteur du bâtiment.

Voici les dernières valeurs disponibles trimestre par trimestre :

• T1 2025 : 2 146 points,
• T2 2025 : 2 086 points (publié en septembre 2025),
• T3 2025 : 2 056 points (publié le 16 décembre 2025), soit une baisse de 4,06 % sur un an.

Le prochain indice, correspondant au T4 2025, sera publié à la fin du mois de mars 2026. Pour l'indice du coût de la construction 2026, les informations relatives au T1 2026 seront quant à elles disponibles en juin 2026.

Cette publication régulière par l'INSEE garantit que propriétaires, locataires et professionnels disposent en permanence de données fiables pour leurs révisions de loyer.

La tendance baissière observée depuis le pic de 2023-2024 reflète le ralentissement de l'inflation dans le secteur de la construction, lié notamment à la normalisation des prix des matières premières, après les tensions liées à la crise post-Covid et au conflit en Ukraine.

Pour retrouver l'historique complet de l'indice du coût de la construction depuis 1991 et effectuer vos simulations, vous pouvez consulter directement le site de l'INSEE.

Bon à savoir : la date de référence à retenir pour une révision de loyer est celle du dernier indice ICC connu à la date d'anniversaire du bail, et non la date de publication. Il est donc recommandé de vérifier régulièrement les nouvelles parutions sur le site de l'INSEE ou du Service Public pour être informé dès la mise en ligne de chaque nouveau trimestre.

Le calcul de l'indice coût de la construction repose sur une méthode structurée mise en œuvre par l'INSEE. Les enquêteurs collectent trimestriellement les prix payés par les maîtres d'ouvrages aux entreprises de construction pour la réalisation d'immeubles neufs à usage principal d'habitation.

Ces prix intègrent l'ensemble des postes de dépenses : gros œuvre, second œuvre, lots techniques, frais d'entretien et de coordination de chantier, ainsi que les coûts liés à l'aménagement du terrain.

L'indice est ensuite calculé, en rapportant ces prix à la base 100 fixée au 4e trimestre 1953. Pour les révisions de loyer impliquant l'usage de cet indice, la formule de calcul indice coût de la construction est simple : nouveau loyer = loyer en cours × (dernier indice ICC publié / indice ICC de référence inscrit au bail).

Il convient de distinguer deux colonnes dans les tableaux publiés par l'INSEE : la première colonne présente la valeur brute du trimestre, tandis que la seconde colonne indique la moyenne arithmétique de ce trimestre et des trois trimestres précédents. Cette moyenne glissante est notamment utilisée pour lisser les variations et calculer le loyer, dans le cadre des révisions triennales de certains baux commerciaux.

Quel est le dernier indice du coût de la construction ?

Le dernier indice ICC publié par l'INSEE est celui du 3e trimestre 2025, publié le 16 décembre 2025. Il s'établit à 2 056 points, en baisse de 4,06 % par rapport au 3e trimestre 2024.

Comment est calculé l'indice du coût de la construction ?

L'ICC est calculé par l'INSEE à partir des prix effectivement payés par les maîtres d'ouvrages aux entreprises de construction pour des bâtiments neufs à usage d'habitation. Il est établi chaque trimestre sur la base 100 fixée au 4e trimestre 1953, en intégrant les coûts de main-d'œuvre, de matériaux, d'entretien et d'aménagement du terrain.

Quel est l'indice INSEE du coût de la construction pour 2025 ?

Pour l'année 2025, les valeurs publiées sont les suivantes : T1 2025 à 2 146, T2 2025 à 2 086, T3 2025 à 2 056. Le T4 2025 sera publié fin mars 2026.

Qu'est-ce que l'indice des coûts de construction ?

L'indice des coûts de construction – ou ICC – est un indicateur statistique trimestriel publié par l'INSEE depuis 1953. Il mesure l'évolution des prix de construction des logements neufs et sert de référence pour la révision de certains loyers, notamment dans le cadre de baux commerciaux anciens et pour les locations de places de stationnement.

Sources :

INSEE, Indice du coût de la construction des immeubles à usage d'habitation (ICC), série 000008630

SeLoger, article dédié à l'ICC et aux baux commerciaux

SeLoger, article sur l'indice des loyers commerciaux (ILC), qui cite et contextualise l'ICC