Place de parking par appartement : ce que dit la loi, si vous achetez ou louez

Si vous pensiez qu’une loi nationale vous garantissait d’office deux places de stationnement au pied de votre immeuble, vous avez commis une erreur… Il se trouve que l'obligation de créer des stationnements lors de la construction d'un immeuble neuf est une prérogative quasi exclusivement locale. C’est le Plan local d’urbanisme (PLU) de votre commune qui dicte sa propre loi sur la place de parking par appartement.

La municipalité fixe des ratios minimaux ou maximaux, que les promoteurs immobiliers doivent obligatoirement respecter pour obtenir leur permis de construire. Pour définir ces quotas, la commune s’appuie sur plusieurs critères :

• la densité de la zone urbaine,
• la typologie et la surface habitable de l'appartement (souvent, aucun parking n'est exigé pour un studio de moins de 40 m², tandis qu'une place est demandée pour un T2/T3, et parfois deux pour un T4 et plus),
• les politiques de mobilité et de transition écologique de la municipalité.

Par exemple, dans une zone résidentielle standard, le PLU peut imposer un ratio de 1,5 place par logement. Ainsi, pour concevoir un immeuble de 10 appartements, le constructeur devra impérativement prévoir 15 places de stationnement. S'il ne le fait pas, le permis de construire sera tout simplement refusé.

Pour lutter contre la pollution et l'engorgement des centres-villes, le législateur a introduit des règles spécifiques visant à favoriser les mobilités douces. C'est ici qu'intervient l'article L. 151-34 du Code de l'urbanisme. Ce texte pose un principe moderne : dans les zones urbaines denses, la limite est généralement fixée à une place maximale par logement.

La loi ALUR a également instauré la règle stratégique des 500 m : si votre futur appartement neuf se situe à moins de 500 m d'une gare, d'une station de métro ou d'une ligne de transports en commun performante (avec une fréquence et une amplitude horaire élevées), les obligations de stationnement s'allègent drastiquement. Dans ce périmètre, la municipalité peut décider de réduire l'exigence à une demi-place par logement, voire de dispenser totalement le promoteur de construire un parking. 

Un projet immobilier peut donc légalement voir le jour sans aucune place de stationnement, si la desserte en transports est jugée excellente, sous réserve que la commune ait activé cette option dans son PLU.

Le nombre d'emplacements ne fait pas tout, leur accessibilité compte tout autant. Les parkings privés doivent rigoureusement se conformer à la norme NF P91-120, qui régit l'aménagement et les dimensions des espaces de stationnement intérieurs.

Pour une place standard en bataille (à angle droit), les dimensions minimales réglementaires sont de 5 m de longueur sur 2,30 m de largeur. Si votre place est flanquée d'un obstacle fixe, tel qu'un mur latéral ou un poteau de structure, sa largeur minimale doit être augmentée pour vous permettre d'ouvrir vos portières. Globalement, les urbanistes estiment qu'en incluant les voies de circulation nécessaires aux manœuvres, chaque véhicule nécessite une surface moyenne d'environ 25 m².

La réglementation impose en outre un quota minimal de 5 % des places de stationnement réservées aux personnes à mobilité réduite (PMR) au sein des copropriétés neuves. Ces places PMR répondent à des critères d'accessibilité très stricts : une largeur minimale augmentée à 3,30 m, une bande de transfert latérale de 80 cm, un revêtement antidérapant, ainsi qu’une signalisation verticale et au sol bien visible. De plus, selon un décret du 28 avril 2017, si un résident PMR en fait la demande, la copropriété ou le bailleur doit lui attribuer une de ces places adaptées en priorité.

En tant que locataire ou propriétaire, vous vous demandez peut-être si un appartement et son parking sont indissociables au regard de la loi. La réponse s'articule autour de deux statuts bien distincts.

Sur le marché de la location, sachez qu'il est parfaitement légal de louer un appartement sans parking. Si le bail que vous signez mentionne expressément la place comme une annexe du logement, elle fait partie intégrante de votre contrat de bail et de votre loyer. Si elle est absente du bail, le propriétaire n'a aucune obligation de vous la fournir.

Pour le parc social (HLM), l'article L. 442-6-4 du Code de la construction et de l'habitation apporte une protection majeure au locataire : aucune obligation n'existe de louer la place avec le logement social. Vous avez le droit de refuser la place proposée, sans que cela ne remette en cause l'attribution de votre logement. Le bailleur social pourra alors louer ce stationnement vacant à des tiers extérieurs à la résidence.

Du côté des propriétaires, l'article 544 du Code civil consacre le droit de propriété. Par conséquent, la vente séparée d'un appartement et de sa place de stationnement est tout à fait autorisée. Vous pouvez acquérir un logement et décider de revendre le parking à un tiers, ou inversement, à moins que le règlement de copropriété n'instaure un droit de priorité entre les résidents de l'immeuble.

Une fois l’immeuble livré, c’est le règlement de copropriété qui fait office de loi interne et organise la vie des résidents au sous-sol ou dans la cour. C’est ce document qui spécifie la nature juridique de votre emplacement de stationnement :

• Le lot privatif : vous en êtes pleinement propriétaire. Vous possédez des tantièmes de copropriété spécifiques pour ce lot. Vous êtes libre de l'utiliser, de le vendre ou de le louer, sous réserve de respecter la destination de l'immeuble.
• Le droit de jouissance exclusive : la place reste une partie commune de l'immeuble, mais le règlement vous attribue l'usage unique et exclusif de cet emplacement précis. Vous ne pouvez pas la vendre séparément de votre appartement.
• Les parties communes généralisées : ce sont des places non nominatives, souvent destinées aux visiteurs ou partagées entre résidents. La règle du « premier arrivé, premier servi » s'y applique, ce qui nécessite un bon esprit de voisinage pour éviter les conflits.

Enfin, si vous êtes locataire et que vous n'utilisez pas votre emplacement, la sous-location est envisageable, mais elle reste strictement encadrée : vous devez obtenir l'accord écrit de votre propriétaire et le loyer de sous-location ne peut en aucun cas dépasser le montant de la quote-part de loyer que vous versez vous-même pour ce parking.