Acheter un bien immobilier au nom de ses enfants : guide pratique et avantages fiscaux

Plusieurs motivations peuvent encourager des parents à acheter un bien au nom de leurs enfants :

• L’anticipation de la transmission de patrimoine pour préparer la succession, en limitant l’impact fiscal.
• L’optimisation de la fiscalité, car certaines stratégies juridiques permettent de réduire les droits de succession, qui pèsent lourd sur les héritiers.
• La protection financière des enfants, grâce à la donation d’un patrimoine immobilier.
• L’équité entre les héritiers, en prévenant les conflits liés à l’indivision (SCI, par exemple).

Pour éviter à ses enfants des droits de mutation importants au moment de la succession, plusieurs stratégies à mettre en place de son vivant sont envisageables :

• L’achat d’un bien immobilier en pleine propriété, puis le démembrement du bien afin d’en donner aux enfants la nue-propriété.
• La donation d’une somme d’argent aux enfants afin qu’ils puissent acheter la nue-propriété du bien, les parents achetant l’usufruit.
• L’achat d’un bien immobilier via une SCI familiale, puis la donation de parts aux descendants.

La donation à un ou plusieurs enfants doit intervenir dans le respect de la réserve héréditaire des héritiers réservataires (descendants ou conjoint), la réserve héréditaire étant « la part des biens et droits successoraux dont la loi assure la dévolution libre de charges à certains héritiers dits réservataires, s'ils sont appelés à la succession et s'ils l'acceptent », article 912 du Code civil.

L’une des stratégies patrimoniales les plus usitées consiste, pour les parents, à acheter la pleine propriété d’un bien immobilier, puis de procéder à une donation (par acte notarié) de la nue-propriété à leurs enfants. L’intérêt du démembrement de propriété réside dans la réduction de la base taxable du bien immobilier, lors de la donation. De plus, le nu-propriétaire n'est pas soumis aux droits de succession au décès de l'usufruitier.

Dans cette situation, les parents conservent l’usufruit et peuvent continuer à jouir du bien à leur guise (résidence principale ou location avec perception des loyers). À leur décès, la pleine propriété du bien reviendra aux enfants, qui n’auront pas à s’acquitter des droits de mutation.

Cerise sur le gâteau : les parents donataires peuvent bénéficier de l’abattement de 100 000 euros par parent pour un don familial en ligne directe, tous les 15 ans. Ainsi, les deux parents peuvent donner 200 000 euros à chaque enfant, exonérés de droits de mutation.

Attention ! Plus le démembrement de propriété intervient tôt, plus il est avantageux fiscalement. En effet, au moment de la donation, plus le donateur est jeune, moins la valeur de la nue-propriété est importante, et par voie de conséquence, moins la fiscalité est importante (barème de droits de donation en ligne directe).

Autre option : la réalisation d’un don d’argent à leurs enfants, en vue d’acheter un logement dont la propriété a été démembrée, les parents achetant l’usufruit et les enfants, la nue-propriété. Au décès des parents, les enfants posséderont la pleine propriété du bien et ne devront pas régler de frais de succession.

Au moment du don manuel, les enfants bénéficiaires (les donataires) peuvent alors bénéficier du cumul de deux avantages fiscaux, dans le cadre d’une donation familiale :

• L’abattement de 100 000 euros par parent, en ligne directe, tous les 15 ans, soit 200 000 euros pour les deux parents.
• L’exonération des droits de mutation à titre gratuit pour la donation de sommes d’argent de 31 865 euros par parent, tous les 15 ans, soit 63 730 euros pour les deux parents (article 790 G du Code général des impôts). Conditions : les parents donateurs doivent avoir moins de 80 ans et les enfants donataires doivent être majeurs ou émancipés.

Attention ! Un enfant mineur ne peut pas contracter seul un emprunt. Les parents doivent donc emprunter en leur nom ou se porter caution.

Bon à savoir : une mesure spécifique de la loi de finances du 14 février 2025, valable jusqu’au 31 décembre 2026, prévoit une exonération jusqu’à 100 000 euros par donateur sur les dons familiaux d’argent, dans le cadre de l’achat d’un bien immobilier neuf ou pour des travaux de rénovations énergétiques.

L’achat immobilier via une SCI familiale peut être un bon moyen de transmettre progressivement un patrimoine immobilier à ses enfants, tout en considérant l’aspect fiscal.

Ce mécanisme offre une grande souplesse : il permet d’organiser la gestion du bien (en désignant un ou plusieurs gérants), d’anticiper la transmission, grâce aux abattements renouvelables sur les donations de parts, et de conserver le contrôle, tout en préparant l’avenir. La SCI facilite également la répartition équitable entre plusieurs enfants et limite les risques liés à l’indivision.

Bon à savoir : la donation de parts de SCI bénéficie des mêmes abattements que la donation directe (100 000 € par enfant).

La SCI permet de choisir son régime d’imposition : la SCI classique, soumise à l’impôt sur le revenu (SCI IR) ou la SCI soumise à l’impôt sur les sociétés (SCI IS). L’imposition sur les sociétés est généralement allégée.

Quelle que soit l’option choisie, pour acheter un bien immobilier au nom de vos enfants, n’hésitez pas à vous faire accompagner par un agent immobilier spécialiste de ces questions ou par un notaire.