Chaque mois, le prélèvement de votre loyer pique un peu. Que dis-je ? Il fait carrément mal... Savez-vous que les loyers sont encadrés par la loi, dans les zones tendues ? Si le vôtre est excessif, vous pouvez demander à votre propriétaire de l'ajuster, mais procédons par ordre : vérifions d'abord si votre loyer est dans les clous. Si ce n'est pas le cas, nous vous dirons quoi faire.
Les loyers encadrés, en clair
Dans certaines villes dites « tendues », le montant des loyers est encadré par un dispositif, instauré par les lois Alur et Elan. L’objectif est d’éviter que les bailleurs profitent de la pénurie de logements à louer pour pratiquer des loyers ahurissants. La préfecture établit alors des fourchettes de prix, à partir d’un loyer médian de référence. Chaque propriétaire doit s'y référer pour définir le sien, sous peine d'être confronté à ses responsabilités.
Votre location est-elle soumise à l'encadrement des loyers ?
Votre bien se trouve dans une zone tendue ? Vous avez un doute ? Le service public propose un simulateur sur son site. Allez voir ce qu'il en est, puis assurez-vous que votre loyer ne crève pas le plafond. Commencez par jeter un œil sur un site de petites annonces immobilières pour voir à quels prix se louent des logements similaires au vôtre.
Sachez toutefois que les communes concernées publient chaque année un arrêté préfectoral, qui fixe les loyers de référence à ne pas dépasser par m², par types de logement et par quartiers. Des outils en ligne sur les sites des communes en question permettent de faire le point.
Y a-t-il des dérogations ?
Votre loyer est effectivement un peu au-dessus du barème, mais reconnaissez tout de même les atouts de votre logement : la vue directe sur la tour Eiffel. Et cette terrasse ! Ces attributs méritent bien un petit supplément... Pour ces prestations « waouh », le montant du loyer peut être augmenté, mais en fonction du loyer de référence majoré – + 20 % – en vigueur dans votre secteur géographique.
L'augmentation des loyers
Un propriétaire garde la possibilité de réviser votre loyer une fois par an pour rattraper l'inflation « à la date indiquée sur le bail ou à la date anniversaire du contrat, si une clause du bail le prévoit », indique l'Anil. Le texte précise aussi qu'il « peut également être majoré à la suite de travaux de rénovation réalisés par le bailleur. L’accord du locataire est alors nécessaire pour augmenter le loyer. » Cette augmentation annuelle ne peut être supérieure à la variation de l'Indice de référence des loyers, l'IRL, publié chaque trimestre par l’Insee.
Depuis le 24 août 2022, la loi interdit la révision de loyer en cours de bail des logements, dont le diagnostic de performance énergétique (DPE) affiche les notes F ou G. Cette mesure concerne les baux conclus depuis cette date et s’applique progressivement aux baux en cours.
Et si votre loyer est vraiment trop élevé ?
Votre proprio s'est peut-être emballé : son logement n’offre aucune prestation qui justifie un tel loyer. Demandez-lui poliment de revoir le montant à la baisse, et envisagez avec lui une « petite » promo sur les loyers à venir, histoire de rétablir l'équilibre.
Un arrangement amiable reste souhaitable, mais s'il fait la sourde oreille, vous disposez de plusieurs recours : vous pouvez commencer par vous tourner vers votre mairie ou votre préfecture. Vos démarches sont sans effet ? Direction la commission départementale de conciliation, la CDC. Vous avez 3 mois pour la saisir après la signature du bail. Si sa réponse ne vous est pas favorable, il vous reste le juge des contentieux et de la protection. Sollicitez-le alors dans les 3 mois suivants.
Pour rappel, les propriétaires dont les loyers demeurent abusifs peuvent être sanctionnés d'une amende allant jusqu'à 5.000 euros, et même 15.000 euros pour les personnes morales.
À noter :
Beaucoup de propriétaires défient la loi. Le baromètre de l’observatoire de l’encadrement des loyers, publié en octobre 2023 par la Fondation Abbé Pierre, constatait que « 30 % des annonces analysées en 2023 en France dépassaient le plafond de loyer ». Un chiffre en baisse depuis la mise en place du dispositif, mais qui appelle à la méfiance, d'autant plus que certaines villes comptent plus de mauvais élèves que d'autres. À Lille, 37 % des annonces dépassaient la limite légale, en 2023 ; à Paris, elles représentaient 28 % d'entre elles.
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