Quelles sont les exonérations sur la plus-value immobilière ?

La plus-value immobilière désigne l'augmentation de la valeur d'un bien immobilier entre sa date d'acquisition et sa date de cession (la revente ou la donation). C'est plus précisément la somme qui en résulte. Elle s'obtient grâce à un calcul simple :

• prix de vente du bien – prix d'acquisition du bien = plus-value immobilière.

Pour obtenir une belle plus-value, il faut toutefois que le prix de vente se fonde sur une estimation du bien immobilier pertinente. Gare aux biens surestimés qui ne trouveront pas preneur ou même aux biens mal évalués qui vous feront perdre de l'argent… Évitez les estimations farfelues en faisant appel à des experts de l'immobilier. Ils se référeront à un prix au m² local actualisé (et non fondé sur le prix au m² au moment de l'acquisition). Sachez que vous pouvez obtenir des estimations sans payer de frais d'agence immobilière.

Théoriquement, la plus-value immobilière est imposable. Elle est soumise à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. En pratique, il y a plusieurs types d'exonérations liés à votre situation.

Il existe une exonération spécifique pour la plus-value relative à la résidence principale. Vous n'avez pas de démarches à effectuer, c'est automatique et chaque résident français peut en bénéficier.

La principale question est : qu'est-ce qu'une résidence principale ? Si vous n'avez qu'une seule résidence, c'est plutôt simple. L'État français, et l'administration fiscale en particulier, considère qu'il s'agit de la maison ou de l'appartement où vous logez au 31 décembre de l'année civile.

Si vous avez plusieurs résidences, ça se corse un peu. L'administration fiscale considère que votre résidence principale est celle :

• où vous logez au 31 décembre de l'année civile ;
• où vous passez le plus de temps ;
• où se trouvent vos principaux intérêts professionnels.

Si vous vous déplacez souvent pour raisons professionnelles, votre résidence principale est celle où se trouve votre famille. Toutes les autres résidences sont donc considérées comme secondaires.

Attention ! Pour profiter de l'exonération, le bien immobilier doit être votre résidence principale au moment de la cession.

Vous pouvez bénéficier d'une exonération même si le bien vendu n'est pas votre résidence principale. Voici les situations principales admises par l'administration fiscale.

• Vous utilisez la somme perçue grâce à la vente pour acheter ou construire votre résidence principale (dans un délai de deux ans) et vous n'étiez pas propriétaire de votre résidence principale dans les quatre ans précédant la vente.
• Vous vendez votre bien à un organisme en charge du logement social ou à un opérateur privé engagé dans la réalisation ou l'achèvement de logements sociaux.

Les situations suivantes sont corrélées à des plafonds de revenus :

• vous percevez une pension de retraite ou de réversion ;
• vous détenez une carte mobilité inclusion (CMI) ;
• vous vivez dans un établissement d'accueil pour personnes âgées ou pour adultes en situation de handicap.

L'imposition d'une plus-value immobilière s'établit de la manière suivante :

• 19 % au titre de l'impôt sur le revenu (avec une surtaxe pour toute plus-value supérieure à 50 000 €) ;
• 17,2 % au titre des prélèvements sociaux.

L'administration fiscale prend cependant en compte la durée de détention des biens immobiliers au moment de la cession. Cela commence par un abattement (en fonction du nombre d'années), jusqu'à l'exonération totale.

• Un premier abattement s'applique au-delà de la 5ᵉ année de détention.
• Une exonération d'impôt sur le revenu s'applique au-delà de 22 ans de détention.
• Une exonération de prélèvements sociaux s'applique au-delà d'une détention de 30 ans.

Concrètement, cela signifie que si vous êtes propriétaire d'un bien immobilier depuis plus de 30 ans, l'exonération sur la plus-value est totale. C'est le notaire se charge de calculer la plus-value imposable et d'effectuer les démarches auprès de l'administration fiscale.