Être propriétaire bailleur implique de respecter de nombreuses obligations légales, comme proposer un logement décent ou fournir certains diagnostics. Voici 7 engagements essentiels à connaître. Prenez des notes : le moindre oubli peut coûter cher.
Délivrer un logement décent
La loi tente de protéger les locataires des propriétaires peu scrupuleux et autres marchands de sommeil. Ainsi, elle prévoit qu’un logement respecte certains critères de décence : à commencer par la superficie. Impossible de louer comme logement un cagibi (celui-ci doit mesurer au moins 9 m²) ni une passoire thermique (son étiquette énergétique doit être comprise entre A et F pour les baux signés entre 2025 et 2027).
Le logement doit être équipé au moins d’un système de chauffage efficace, être raccordé à l’eau potable ou disposer d’un coin cuisine. Il doit, par ailleurs, garantir la sécurité et ne pas porter atteinte à la santé du locataire : pas d’amiante au-dessus d’un certain seuil et des installations électriques, entre autres, conformes aux normes.
Enfin, pas de cafards qui grouillent ici ou là : les nuisibles n’ont pas leur place dans un logement digne de ce nom.
À noter
Selon l'Anil, si le logement n’est pas en bon état à l’entrée dans les lieux, il est possible de se mettre d’accord avec le locataire pour qu’il réalise les travaux nécessaires (à l’exception de ceux liés à la décence). Cet accord devra être inscrit dans le bail et préciser :
- la nature des travaux ;
- les conditions selon lesquelles le montant des travaux va être déduit du loyer ;
- la durée pendant laquelle le loyer va être réduit ;
- si le locataire quitte le logement avant la fin du bail, les conditions dans lesquelles les travaux vont lui être remboursés.
Fournir à son locataire les diagnostics obligatoires
Au plus tard le jour de la signature du bail (qu’il doit rédiger), le bailleur remet au locataire le dossier de diagnostics techniques : diagnostic de performance énergétique (DPE), constat de risque d'exposition au plomb (CREP) et, selon l’ancienneté du logement, état de l’installation intérieure de gaz, par exemple.
Maintenir un logement correct
Le logement doit être en bon état. Ainsi, si le ballon d’eau chaude est HS ou si une fenêtre ne ferme plus, le propriétaire doit se charger de leur remplacement, comme pour tout ce qui relève des gros travaux.
En revanche, le locataire est tenu responsable des petites réparations et de l’entretien courant du logement.
Laisser son locataire profiter du logement
La « jouissance paisible » est garantie par l’article 1719 du Code civil. Le locataire doit pouvoir occuper son logement tranquillement. Même si le bailleur le soupçonne de dégrader l'appartement, il ne peut le vérifier sans son accord. Il ne peut pas non plus faire réaliser des travaux sans s’assurer qu’ils ne l’incommodent pas.
C’est également au propriétaire de veiller à ce que son locataire ne subisse pas de nuisances, quelles qu’elles soient (voisinage, isolation), et qu’il n’en provoque pas. Si c’est le cas, il lui revient de faire le nécessaire pour y mettre fin.
Transmettre les quittances de loyer
Le bailleur doit fournir (gratuitement) des quittances de loyer, avec le montant du loyer et celui des charges, dès que son locataire lui en fait la demande. L'envoi peut se faire par mail si le locataire le souhaite.
Si le locataire ne paie qu’une partie du loyer, il doit recevoir un reçu pour la somme versée, puis une quittance lorsqu’il s'est acquitté du reste.
Respecter les règles de révision de loyer
Si l’augmentation du loyer est possible, elle est réglementée. Le propriétaire peut réviser le loyer à condition qu’une clause du bail le permette. La majoration annuelle du loyer ne peut être supérieure à la variation de l'indice de référence des loyers (IRL) publié par l’Insee.
Des travaux d’amélioration peuvent justifier une hausse de loyer, mais cela doit être mentionné dans le bail ou faire l'objet d'un avenant.
Restituer le dépôt de garantie à temps
Lors de la signature du bail, le locataire verse un dépôt de garantie (un mois de loyer hors charges en location vide, deux mois en location meublée). Si le locataire a toujours payé son loyer et que l’état des lieux de sortie concorde avec celui d'entrée, le bailleur doit restituer le dépôt. La loi prévoit un délai d’un mois pour le faire.
En revanche, si le locataire a un retard de loyer ou s’il a dégradé les lieux (et que cela est attesté par l’état des lieux de sortie), le bailleur peut procéder à des retenues. Leur montant doit être justifié par des factures ou des devis. Il dispose alors de deux mois pour restituer le solde du dépôt de garantie.
Que risque un bailleur qui ne respecte pas ses obligations ?
Si un propriétaire bailleur n'observe pas certains de ses devoirs, il peut être rappelé à l'ordre par les services du logement de la région ou par le tribunal. Il peut être contraint de réaliser les réparations, de respecter le bail, voire de payer des amendes ou des pénalités selon les litiges.
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