Investissement locatif : est-ce vraiment indispensable d'acheter à crédit ?

Si le crédit immobilier séduit autant les investisseurs, ce n'est pas par hasard. Son principal atout repose sur un mécanisme particulièrement efficace : l'effet de levier.

Concrètement, l'emprunt vous permet d'acquérir un bien, dont la valeur est supérieure à votre apport personnel. Plutôt que de mobiliser l'ensemble de votre épargne, vous utilisez l'argent de la banque pour constituer votre patrimoine immobilier.

Autre atout non négligeable, les loyers perçus contribuent au remboursement des mensualités. Une partie de votre investissement est ainsi financée par votre locataire. Plus la durée du prêt est longue, plus les mensualités sont réduites, ce qui facilite l'équilibre financier de l'opération.

Le crédit permet également de préserver votre trésorerie. En conservant une partie de votre épargne disponible, vous pouvez faire face à d'éventuels imprévus, financer des travaux ou même saisir une nouvelle opportunité d'investissement.

Enfin, sous le régime réel d'imposition (location nue ou meublée au régime réel), les intérêts de votre emprunt immobilier sont déductibles de vos revenus fonciers ou BIC. Autrement dit, le fisc participe également indirectement au remboursement de votre crédit. Un avantage fiscal dont vous ne pourrez pas bénéficier, en cas d’achat immobilier comptant.

Acheter comptant présente un avantage évident : vous ne supportez aucuns coûts liés aux intérêts du prêt. Une fois le bien acquis, les loyers perçus viennent directement alimenter vos revenus, sous réserve des charges et de la fiscalité.

Cette solution peut être particulièrement adaptée aux investisseurs disposant d'une épargne importante et souhaitant sécuriser leur patrimoine, sans dépendre d'un établissement bancaire.

Cependant, force est de constater qu’investir cash présente aussi des limites. En mobilisant plusieurs centaines de milliers d'euros sur un seul bien, vous réduisez fortement votre capacité à diversifier vos placements ou à financer d'autres projets.

Prenons un exemple concret : imaginez que vous disposez de 150 000 euros d'épargne.

• En achetant comptant un appartement à 150 000 euros, vous devenez immédiatement propriétaire, mais l'ensemble de votre capital est immobilisé.
• En empruntant avec un apport de 20 000 euros, vous pouvez conserver 130 000 euros disponibles et potentiellement financer un second investissement plus tard.

Emprunter permet généralement d'accélérer la construction de son patrimoine immobilier, tandis qu'un achat au comptant mise sur la sécurité et la simplicité de gestion. Entre ces deux approches, la meilleure option sera celle qui s'accorde le mieux avec vos capacités financières, votre projet d'investissement et vos ambitions patrimoniales à long terme.

Tous les crédits immobiliers ne se valent pas. Plusieurs solutions peuvent être envisagées, selon votre profil d'investisseur.

Le prêt amortissable

C'est la formule la plus répandue. Chaque mensualité comprend une part de capital et une part d'intérêts. Au fil du temps, le montant du capital restant dû diminue progressivement. Facile à mettre en place et bien connu des emprunteurs, ce type de financement reste la formule la plus couramment choisie pour un premier investissement locatif.

Le prêt in fine

Avec un prêt in fine, vous remboursez uniquement les intérêts pendant toute la durée du crédit. Le capital est remboursé en une seule fois à l'échéance. Cette formule peut présenter des avantages patrimoniaux et fiscaux pour certains investisseurs expérimentés, mais elle nécessite généralement une épargne conséquente placée en garantie.

Le financement avec apport ou sans apport

Même si les banques apprécient les dossiers comportant un apport personnel, il reste possible de financer une opération avec un faible apport, voire sans apport, dans certains cas. Avouons-le, cette possibilité reste assez marginale. En général, l'apport représente 10 à 20 % du montant total du projet. 

Avant de rechercher un bien, il est indispensable d'évaluer votre capacité d'emprunt.

Les banques s'appuient principalement sur votre taux d'endettement. Depuis plusieurs années, celui-ci ne doit généralement pas dépasser 35 % de vos revenus, assurance comprise.

Pour effectuer un premier calcul, il vous faut additionner l'ensemble de vos revenus mensuels :

• vos salaires,
• vos revenus professionnels,
• vos revenus fonciers existants,
• vos autres revenus réguliers.

Déduisez ensuite vos charges récurrentes : crédits en cours, pensions versées ou autres engagements financiers. La différence permet d'estimer la mensualité maximale que vous pouvez supporter.

Dans le cadre d'un investissement locatif, les établissements bancaires prennent généralement en compte une partie des loyers futurs attendus, ce qui peut augmenter votre capacité d'emprunt.

N'hésitez pas à réaliser plusieurs simulations, en faisant varier la durée du crédit, le montant de l'apport et le niveau des loyers afin d'identifier le montage financier le plus adapté à votre projet.

Si votre objectif est de maximiser votre capacité d'investissement et de développer progressivement un patrimoine immobilier important, le crédit reste un outil particulièrement efficace, grâce à son effet de levier.

En revanche, si vous privilégiez la sécurité, l'absence d'endettement et des revenus locatifs immédiatement disponibles, l'achat comptant peut constituer une stratégie tout aussi pertinente.