Investissement immobilier : y’a-t-il encore de bonnes affaires à faire au Portugal ?

Ces dernières années, le Portugal se fait plus discret sur le plan des investissements étrangers. On se souvient qu’il y a à peine dix ans, ce petit pays européen était présenté comme un eldorado financier, notamment pour les retraités français. 

Les derniers chiffres transmis par l'Organisation de coopération et de développement économiques (OCDE) montrent qu’en 2023, 136 499 logements ont été vendus à des acheteurs étrangers pour un total de 28 milliards d’euros. Soit une manne financière en baisse de 12% en un an, au plus bas depuis sept ans.

Car depuis quelques années, les prix immobiliers portugais ont significativement augmenté. Le baromètre immobilier européen de Meilleurs Agents révèle qu’au dernier trimestre 2024, les prix de l’immobilier s’établissaient à 2 827 €/m², soit une nouvelle augmentation de 3,3% par rapport au trimestre précédent. 

Sur le seul critère des tarifs, le Portugal peut donc sembler un moins bon plan que d’autres pays européens. À l’instar de l’Italie, paradis des investisseurs. Toujours selon Meilleurs Agents, les prix de l’immobilier italien s’élevaient en moyenne à 1 880 €/m² au dernier trimestre 2024 (+1,6% en trois mois). 

Et pourtant, le Portugal attire toujours des acheteurs étrangers. Français bien sûr, mais aussi Américains ou Brésiliens, qui vantent la sécurité et la stabilité du pays, son climat agréable, l’accueil chaleureux de ses habitants et un système de santé de qualité. Alors, bonne idée ou pas d’investir au Portugal en 2025 ? 

Après le “miracle économique portugais” de 2017-19, le pays se positionne désormais comme le "paradis des start-up et des nomades digitaux". Si Lisbonne est la destination cool par excellence (avec ses anciens quartiers ouvriers réhabilités en espaces de coworking), l’île portugaise de Madère a flairé le bon filon en ouvrant en février 2021 le tout premier “village” dédié aux télétravailleurs étrangers ! Madère est ainsi devenue l’une des destinations au top pour télétravailler au soleil toute l’année. De fait, les investissements immobiliers locatifs se sont multipliés ces dernières années dans le pays pour accueillir cette nouvelle population.

Le Portugal reste aussi prisé des retraités étrangers. En 2023, quelque 4 750 nouveaux seniors français se sont installés dans le pays. Et l’engouement pour des destinations comme Lisbonne, Porto ou Faro, la capitale de l’Algarve, est tel que les besoins en logements ont explosé ces dix dernières années. Mais l’investissement en location meublée commence à montrer des signes de saturation dans ces villes, où la rentabilité locative a diminué, notamment à cause de la hausse impressionnante des prix immobiliers. 

Au Portugal comme ailleurs, il existe des disparités entre les différentes régions. Et ici, elles sont particulièrement marquées ! Comptez 6 000 €/m² dans l’hyper-centre de Lisbonne, plus de 3 500 €/m² en Algarve… ou à peine 690 €/m² près de Guarda, au nord-est. Il y a donc bien des possibilités pour les acheteurs au budget serré, dans les destinations moins tendance. Tout dépend donc de votre projet : résidence principale, secondaire ou pur investissement locatif.

• Faro et l’Algarve 

Ah, l’Algarve : ses plages de sable fin et ses criques rocheuses, son climat ensoleillé et… ses acheteurs venus du monde entier. Cette région du Sud (la plus chère du Portugal) concentre à elle seule 35% des investisseurs étrangers. Ici, les villas de luxe, les appartements avec vue sur la mer et les maisons traditionnelles sont particulièrement prisés des retraités et des acheteurs en quête d’une résidence secondaire à quelques heures de vol de la France. Mais vous l’aurez compris, ici les budgets sont relativement élevés par rapport au reste du pays. Et plus vous vous rapprochez de la mer, plus le montant s'allonge. 

• Lisbonne et son agglomération 

Chouchou des touristes, la capitale portugaise a été prise d’assaut par les investisseurs étrangers. Au point de saturer le marché. Et de faire exploser les tarifs (plus de 5 000 €/m² en moyenne pour les appartements). La rentabilité locative brute est désormais au ras des pâquerettes (3,2%) et les Portugais n’arrivent plus à accéder à la propriété. Le centre-ville s’est vidé de ses habitants, obligeant la mairie à limiter le nombre de licences Airbnb. Alors pourquoi y investir encore ? Pour acheter des logements plus grands, parfaits pour héberger des familles portugaises ou des jeunes actifs en colocation. 

Lisbonne et sa région métropolitaine représentent aujourd’hui encore 25% des investissements étrangers dans le pays. Les quartiers comme Chiado, Alfama et Belém sont particulièrement populaires pour l’achat de biens immobiliers, avec une forte demande pour les appartements rénovés et les propriétés de caractère. 

• Porto et le Nord du Portugal

Les mêmes causes produisant les mêmes effets, la deuxième ville du Portugal connaît les mêmes difficultés que Lisbonne. Des prix élevés (3 800 €/m² en moyenne) et une rentabilité locative assez faible (4,2%). Ici aussi, il peut être judicieux d’acheter plus grand. Célèbre pour son vin et son architecture emblématique, Porto attire encore 15% des investisseurs étrangers dans le pays. Les quartiers comme Ribeira et Foz do Douro et la banlieue proche (Vila Nova de Gaia) sont très demandés, tout comme les régions viticoles environnantes. Les villes universitaires dynamiques suscitent également un intérêt croissant. C’est le cas notamment de Braga, la capitale religieuse du Portugal située à moins de 60 km de Porto, où les prix au mètre carré avoisinent les 2 000 € en moyenne et où la demande locative est élevée. 

• Madère et les autres régions côtières

L’île de Madère (citée plus haut) et les autres régions côtières - en dehors de l’Algarve - attirent 15% des investisseurs étrangers, en quête de bons plans dans des régions pour le moment moins en vue. Les opportunités sont encore nombreuses et les budgets varient considérablement.

• L’Alentejo et le centre

Environ 10% des investissements étrangers dans le pays se font ici, dans cette région rurale appréciée pour ses paysages vallonnés, ses villages historiques et son rythme de vie tranquille. Comme en Algarve, les acheteurs étrangers y trouvent leurs résidences secondaires : propriétés de charme, domaines viticoles et maisons de campagne. What else ? 

Première chose à faire : demander un numéro d'identification fiscal à l’administration portugaise. Ce numéro est totalement gratuit mais c’est un sésame indispensable lors de l’achat ou la vente d’un bien immobilier dans le pays. Il est aussi essentiel pour pouvoir déclarer les revenus locatifs. 

Au Portugal, le rôle du notaire est assez limité. Il se contente de vérifier les documents et de s’assurer que les taxes et charges de copropriété sont à jour. D’où l’intérêt de faire appel à un avocat spécialisé pour sécuriser la transaction. Si vous achetez votre bien auprès d’un particulier, pensez à checker les permis de construire et d’habitation auprès de la mairie, ainsi que l’inscription au cadastre et l’absence d’hypothèque ou de gage auprès de l’administration fiscale. Vous devrez également recevoir la licence d’habitabilité, la fiche technique et le certificat énergétique du bien. Là encore, un avocat pourra vous aider.

Si vous passez par une agence immobilière, assurez-vous que celle-ci dispose d’un numéro AMI (Associação de Mediacão Imobiliária).

Deux options s’offrent à vous : solliciter une banque française. Sans doute la solution la plus simple. Si votre conseiller ne vous suit pas dans ce projet, vous pouvez bien sûr emprunter auprès d’une banque portugaise. Dans ce cas, sachez que votre apport personnel doit couvrir au moins 30% du montant total de votre achat. Autre point important : les banques portugaises proposent des taux d’intérêt variables. Retenez aussi que les banques portugaises envoient un expert sur place afin de vérifier la qualité et le prix de vente du logement. Elles peuvent ainsi décider de prêter à hauteur de la valeur du bien plutôt que sur vos revenus propres. 

Pour finaliser l’achat, vous devrez signer un contrat de promesse de vente et un contrat de vente définitif en présence d’un notaire. Lors de la signature, vous devrez régler un acompte compris entre 10 et 30 % du prix du bien. Le solde sera versé lors de la signature de l’acte authentique de vente.

Une fois par an, la mairie prélève l’Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI), l’équivalent de la taxe foncière. Son  montant est compris entre 0,3 % et 0,5 % de la valeur patrimoniale du bien.

Pour le reste, rien de sorcier. Si vous achetez en tant que personne physique non résidente au Portugal, le taux d’imposition fixe est de 28 % sur vos revenus locatifs charges déduites. S’il s’agit d’une location saisonnière meublée (type Airbnb), l’administration fiscale retient 35 % de votre chiffre d’affaires comme base d’imposition, avant de vous taxer à hauteur de 28 % sur cette somme. Vous serez aussi assujetti à une TVA de 6 % si vos revenus locatifs dépassent 10 000 euros. 

Dans tous les cas, si vous investissez depuis la France, vous ne serez pas doublement imposé grâce à la convention fiscale franco-portugaise. Mais vous devrez  tout de même déclarer ces revenus au Fisc français.

Bad news :  l'exonération fiscale accordée aux retraités étrangers vivant au moins la moitié de l’année au Portugal a pris fin en 2024. D’après le gouvernement, ces exonérations ont contribué à augmenter les prix de l'immobilier. Les exonérations déjà accordées resteront quant à elles en vigueur. C'est déjà ça.