Immobilier : tout ce qui change (ou pas) au 1er janvier 2025 !

Le Pinel, c’est bel et bien terminé dans quelques jours ! La sentence avait été annoncée depuis un moment déjà. Toutefois, un vent d’espoir soufflait depuis quelque temps en faveur des investisseurs du neuf : il était question de prolonger un peu le dispositif sur le premier trimestre 2025, jusqu’au 31 mars. Finalement, il n’y aura pas de report de la loi et l’avantage fiscal prendra bien fin à la date initialement prévue, sans alternative de remplacement. Le dispositif, qui aura duré 10 ans, est jugé trop coûteux pour l’État au regard des résultats limités obtenus.

Tic-tac ! Il ne reste plus que quelques jours aux 646 000 logements classés G au DPE pour se mettre en conformité avec les injonctions de la loi Climat. Dans le cas contraire, ils ne pourront plus être loués !

Rappel du calendrier d’interdiction de location des logements énergivores :

• 2025 : interdiction de location des passoires thermiques en G.
• 2028 : interdiction de location des passoires thermiques en F.
• 2034 : interdiction de location des logements classés E.

Dans les départements d’Outre-mer, le calendrier est un peu décalé, avec une interdiction de location pour les logements classés G en 2028 !

Attention ! « À compter du 1er janvier 2025, seuls les diagnostics réalisés à compter du 1er juillet 2021 seront valables. »

Pour rappel : dès le 1^er janvier 2025, les copropriétés de plus de 50 lots devront réaliser un DPE collectif, qui sera valable 10 ans.

Dans les grandes lignes, le dispositif d’aide à la rénovation énergétique reste peu ou prou identique à la version adoptée le 15 mai 2024. Toutefois, quelques ajustements ont été officialisés :

• Réduction des avances pour les ménages aux ressources très modestes : le niveau maximum des avances accordées passe de 70 % à 50 % du montant total des travaux.
• Diminution des taux d'aide pour les rénovations d'ampleur : pour les ménages aux ressources supérieures, les taux d'aide sont réduits.
• Réduction des aides pour les équipements fonctionnant au bois ou autres biomasses.
• Accès au parcours par geste pour les maisons individuelles, y compris celles classées F et G, maintenu jusqu'au 31 décembre 2025.
• Dispense de fourniture d'un diagnostic de performance énergétique (DPE) pour les demandes de primes par geste prolongée jusqu'au 1ᵉʳ janvier 2026.

La loi Le Meur, qui vise à réguler les locations meublées touristiques de courte durée, a été votée à l’Assemblée et au Sénat. Promulguée le 19 novembre 2024, elle s’appliquera en 2025, en dépit du sort du projet de loi de finances 2025.

Les principales dispositions de cette loi sont les suivantes :

• Renforcement des pouvoirs des communes : par délibération, les municipalités peuvent soumettre les changements d'usage des locaux d'habitation à autorisation préalable.
• Nouveaux critères de qualification de l’usage d’un local.
• Servitude de résidence principale : les plans locaux d'urbanisme (PLU) peuvent désormais prévoir des servitudes, imposant l'affectation de certains logements à la résidence principale, notamment dans les zones à forte tension touristique.
• Réduction des avantages fiscaux : la loi prévoit une diminution des avantages fiscaux pour les locations meublées touristiques, afin de rendre la location de longue durée plus attractive.
• Renforcement des sanctions : le montant des amendes pour transformation illégale de logements en meublés touristiques a été augmenté, passant de 50 000 € à 100 000 € par local irrégulièrement transformé.

L’extension du PTZ (prêt à taux zéro) à tout le territoire français devait faire partie des très bonnes nouvelles de l’année 2025. Un amendement largement souhaité par les professionnels du secteur et les jeunes acquéreurs, en quête de facilités de financement. Dans le projet de loi, il était aussi question de réintégrer les maisons individuelles au dispositif, sous conditions. 

Un beau coup de pouce aux primo-accédants, qui s’est envolé avec la loi de finances 2025. Pourtant, nombreux sont ceux qui souhaitent son retour, peut-être même avant l’adoption éventuelle d’un nouveau budget, idéalement prévu pour février 2025. Certains professionnels, comme Olivier Salleron, président de la Fédération française du Bâtiment, souhaitent que l’amendement soit remis au goût du jour, par le biais d’une loi express, courant janvier 2025. Qu’en sera-t-il ?

Un amendement adopté par le Sénat ambitionnait d’exonérer les droits de mutation pour les donations destinées à l’achat d'un logement neuf. Une mesure largement initiée par la FPI (fédération des promoteurs immobiliers), notamment pour relancer la promotion immobilière. Cette exonération exceptionnelle devait être cumulable avec l'abattement de droit commun de 100 000 € applicable tous les quinze ans entre parents et enfants. Avec l’abandon du PLF 2025, cette mesure ne verra finalement pas le jour, en tout cas, pas au 1^er janvier 2025.

Certaines réformes devenues obsolètes sont plutôt un soulagement pour les Français. C’est le cas de la réforme majeure sur le LMNP (Loueurs en meublé non professionnels), plutôt impopulaire, puisqu’elle venait raboter l’avantage fiscal des loueurs en meublé non professionnels. En effet, L’article 24 du PLF prévoyait de réintégrer les amortissements dans le calcul des plus-values, en cas de revente du bien immobilier. Ce projet visait à récupérer près de 200 millions d’euros, selon le gouvernement Barnier. La chute du PLF 2025 offre finalement un sursis aux investisseurs.

Autre proposition du gouvernement Barnier qui ne verra pas le jour : le projet d’augmentation d’un demi-point sur la part départementale des droits de mutation à titre onéreux, qui aurait eu pour conséquence la hausse des frais de notaire. La mesure faisait pourtant consensus chez les députés de tous bords politiques. On peut imaginer qu’elle refera son apparition, si un nouveau projet de loi est voté ultérieurement.