Mis en place pour rebooster le marché de la location dans l’ancien, le dispositif Denormandie profite de deux années de sursis. Depuis 2019, ce système offre à qui veut investir dans l’ancien à retaper, de profiter d’avantages fiscaux. Encore faut-il répondre à plusieurs conditions. Alors faut-il se lancer ? Est-ce vraiment avantageux ? On vous dit tout.
Le Denormandie, qu’est-ce que c’est ?
Le Denormandie complète la loi Pinel - consacré au neuf - et remplace le dispositif Cosse, dit « Louer abordable ».
Ce dispositif encourage les investisseurs à se diriger vers des logements anciens et à les rénover de manière efficace avant de les louer. Ainsi, l’État accorde une réduction d’impôts sur les revenus aux particuliers qui optent pour le "logement à améliorer" dans certaines zones, et le mettent ensuite en location. Les conditions d’application figurent dans l'article 199 du code général des impôts.
Les avantages du dispositif
La réduction d'impôt, pardi ! Dans la limite d’un investissement maximum de 300 000 euros - et de 5 500 m2 de surface habitable.
Si vous achetez un logement plus cher, la fraction excédante n'est pas retenue dans la base de calcul de la réduction d'impôt. Le Denormandie est évalué d’après le prix de revient net du logement. C’est à dire l'ensemble des sommes débloquées pour acquérir le bien, plus les frais liés à la rénovation.
À l’instar du Pinel, la réduction d’impôt tient compte de la durée de location (pour les logements situés en France métropolitaine). Plus elle est longue, plus le pourcentage est important. Pour six ans de location : la réduction d'impôt s'élève à 12 % du prix du bien. Pour neuf ans de location, elle est de 18 %. Pour douze ans elle est de 21 %.
Qui peut bénéficier de ce dispositif ?
Les logements acquis doivent être situés en "cœur de ville", dans une commune qui a passé une convention de revitalisation de territoire ou qui nécessite une réhabilitation de l'habitat.
En général, ces villes sont de taille moyenne, comme Gap, Carcassonne, Bourges, Bayonne, Chambéry, Valence. Le gouvernement a mis en place sur son site un simulateur qui permet de vérifier les villes éligibles au dispositif.
Dans quelles genre des villes vaut-il mieux investir ?
Vous ne savez pas dans quel coin investir ? Préférez une ville attractive - emploi, démographie - ou en voie de le devenir, avec un prix au mètre carré raisonnable. Pour le logement, assurez-vous qu’il est proche des commodités, que le quartier est agréable…
Quelles conditions respecter pour le logement et sa location ?
Le logement doit être remis à neuf ou transformé. Ce serait le cas d’un local qui deviendrait une habitation.
Il doit être loué non meublé, comme résidence principale, sur une période de six, neuf ou douze ans.
Enfin le loyer doit être mesuré. Pour une personne seule en zone A bis les ressources annuelles ne doivent pas excéder les 41 855 euros. Si elle vit en zone C, le plafond des revenus est à 30 704 euros - pour un bail conclu en métropole en 2003.
Quelles travaux réaliser obligatoirement dans le logement ?
Le montant des travaux doit représenter au moins 25 % du coût total de l'opération. Ils visent une amélioration de la performance énergétique de 20 % à 30%, minimum. Aussi, il faut intervenir sur au moins deux de ces postes : le changement de chaudière, l'isolation de la toiture, l'isolation des murs, le changement de production d'eau chaude, l'isolation des fenêtres, et moderniser ou assainir une partie du bien. Ce peut être la création d’un garage ou l’aménagement des combles, par exemple.
Mais mieux vaut ne pas tarder à réaliser le gros oeuvre. La dead line tombe le 31 décembre de la deuxième année suivant l'acquisition.
Dans le cas d’une rénovation énergétique, mieux vaut se tourner vers un professionnel certifié RGE (reconnu garant pour l’environnement). L’État propose un annuaire en ligne des professionnels RGE.
Vous devrez être vigilant quant aux ressources de votre locataire. Elles sont soumises à un barème. Retenez que vous ne pourrez pas héberger un enfant s’il compte dans votre foyer fiscal.
À savoir : le dispositif Denormandie n’est pas cumulable avec les autres dispositifs d’investissement locatif, tels que Pinel ou Loc’Avantages.
Comment bénéficier du dispositif ?
En déclarant votre investissement locatif lors de votre déclaration annuelle de revenus. Cochez « Investissements locatifs » dans la rubrique « Charges », pour la version 2.0. Il vous sera demandé quelques pièces justificatives, à savoir : une copie de votre bail, l’avis d’imposition du locataire du logement ainsi qu’une note indiquant les travaux réalisés et leur montant.
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