Les défis d'un nouveau cycle : regards croisés pour décoder et anticiper

Quel bilan tirer de l’année en cours ?

En termes de volume de transactions, si le rebond espéré du printemps n’a pas eu lieu, on repasse tout de même au-dessus de la barre des 900 000 transactions, en 2025. C’est une progression significative, et les équipes de SeLoger et de Meilleurs Agents anticipent une année à 925 000 transactions au 1^er janvier 2026, soit une augmentation de 8,2 % par rapport à l’année précédente.

Au niveau des prix immobiliers, nous vivons une période de stabilisation. Au global, les prix ont arrêté de baisser et on peut même noter une reprise dans certaines régions. C’est le cas de Paris, où les prix ont augmenté de 2,3 % entre septembre 2024 et septembre 2025. Pour rappel, l’an passé, l’évolution des prix à Paris soulignait une baisse de 4,3 %. C’est également la tendance observée à Bordeaux (+3,6 %), Lyon (+2,5 %), Montpellier (+1,9 %), Marseille (+1,7 %) ou encore Nice (+1,9 %), par exemple. Toutefois, dans certaines villes, les prix continuent leur inflexion, comme à Rennes (-4 %) et à Lille (-0,1 %), dans une moindre mesure.

Dans le détail, quel est le ressenti des invités ?

« À Lyon, sur le premier semestre 2025, le panier moyen atteint 283 000 euros, alors que sur le dernier semestre 2024, il était de 281 000 environ. C’est quasiment flat, pas de hausse significative. Cependant, ce qu’il y a d’intéressant, c’est que sur les chiffres en cours du deuxième semestre, on a un panier moyen de 291 000 euros. Ce n’est pas anodin, il y a effectivement une petite remontée des prix. Cependant, on met une petite vigilance sur les avenants ou sur les délais de vente qui rallongent », décrit Amaury du Port de Loriol, Président de César et Brutus.

Pour Christelle Clauss, dirigeante fondatrice de Christelle Clauss Immobilier : « Les prix n’ont pas tellement augmenté en Alsace, mais les prix affichés, si. Chez nous, le panier moyen a augmenté de plus de 300 000 euros. Les primo-accédants, revenus en force grâce au PTZ et à la baisse des taux d’intérêt, y sont pour quelque chose. Par contre, les délais de vente se sont allongés ici aussi : aujourd’hui, ils sont de 4 mois, alors qu’ils étaient de 2 mois auparavant. Les dossiers sont donc plus tendus et plus compliqués ».

«  Sur un peu plus de 7 000 actes au national, on enregistre une augmentation de 3,3 %, avec un prix moyen de 245 000 euros versus 237 000, l’an dernier à la même période. Il faut tout de même ajouter que le marché français n’est pas tout à fait homogène d’une région à une autre ou d’un type de bien à un autre. Sur l’augmentation du nombre d’affaires, on compte 7 % de mandats supplémentaires par rapport à la même période de l’année dernière et +15 % de compromis signés au premier semestre (versus +8 % depuis le 1^er juillet 2025). Le dynamisme de la reprise semble s’essouffler un peu. Néanmoins, le marché se comporte assez bien, compte tenu du contexte politique actuel », conclut Philippe Buyens, directeur général de CapiFrance.

Et le locatif dans tout ça ?

« Sur le marché du neuf, la situation est catastrophique. C’est effectivement une tendance nationale, mais à Lyon, c’est vraiment indigne d’une métropole en matière de renouvellement de l’urbain », souligne Amaury du Port de Loriol.

« On a perdu 20 % d’offre locative à Lyon, ça crée un bouchon, une tension devant chaque appartement. C’est un vrai problème et les loyers continuent d’augmenter, malgré l’encadrement, car il faut créer de l’offre. À une époque, à notre agence, on rentrait 100 à 160 mandats de gestion par an, issus du logement neuf. Cette année, depuis janvier, j’en ai rentré 6 ! C’est donc catastrophique ! Avant, on avait un taux de rotation de l’ordre de 25 % du parc locatif. Aujourd’hui, ce chiffre est tombé à 17 % sur le premier semestre », poursuit-il.

« Pour nous, le marché est bloqué, mais ça va quand même mieux depuis l’année dernière. On peut toutefois noter un phénomène : nous n’avons jamais autant rentré de mandats de gestion que cette année », décrit Christelle Clauss.

« Entre 2023 et 2024, on a eu une baisse de T1 de l’ordre de 17 %, et depuis le début de l’année, de nouveau une baisse de 7 %, donc on voit bien que les investisseurs ont quitté le marché immobilier », ajoute Philippe Buyens.

Si les taux d’intérêt en baisse ont été un élément important dans l’amorce de la reprise, au niveau national, la barre des 3 % n’a finalement pas été atteinte, puisqu’au 1^er septembre, le taux était de 3,25 %. Malgré tout, les Français ont gagné +7 m² de pouvoir d’achat immobilier entre septembre 2025 et septembre 2023, soit presque une pièce en plus. Le comportement des banques a également aidé : elles ont ouvert de nouveau les vannes du crédit.

« En matière de taux, lorsqu’on reste sur de faibles oscillations, le marché est capable de gérer ça. Ce sont les changements brutaux qui font du mal, le manque de linéarité », estime Amaury du Port de Loriol.

Autre sujet : la perte de valeur immobilière. Il y a un blocage dans la revente des biens immobiliers, qui devrait se détendre avec la remontée des prix. Par exemple, à Paris, la valeur des biens est en net recul par rapport à 2020.

Quelques incertitudes politiques majeures pèsent sur la France actuellement : une instabilité gouvernementale, une dette souveraine élevée et une incertitude concernant la politique du logement. « Toutefois, tout n’est pas aussi noir qu’il y paraît et nous attendons donc avec impatience le décret sur le statut du bailleur privé », soutient Alain Letailleur.

On peut noter également des conditions d’achat plus favorables à l’avenir :

• Un achat immobilier amorti en moins de cinq ans.
• Un pouvoir d’achat immobilier restauré (72 m² au 1^er septembre 2025).
• Une estimation à 925 000 transactions pour l’année 2025, avec des prix en augmentation de 1 à 2 %.
• Une estimation à 960 000 transactions pour 2026, avec des prix immobiliers en hausse de 2 à 3 %.
• Des conditions de crédit plus souples.

« Les clients sont là. Nous avons pris 1 000 mandats de vente environ, c’est énorme pour nous, d’autant que notre taux d’exclusivité est monté à 63 %, contre 56 % en 2023. En revanche, nous avons beaucoup plus d’avenants. Sur ce dernier semestre, nous avons eu quasiment 600 avenants, souvent des baisses de prix, même minimes. Les vendeurs sont encore ambitieux, mais ils sont aussi à l’écoute. Nous arrivons à faire baisser les prix en R3, au bout de deux semaines de commercialisation. Le suivi vendeur est hyper important », décrit Amaury du Port de Loriol.

« Nous avons une politique d’exclusivité dans notre agence, puisqu’on est à 80 %. Là-dessus, nous n’avons pas baissé. Par contre, nous avons une politique de baisse de prix au bout de trois semaines max, si le bien n’est pas vendu. Nous avons tout de même des négociations assez fortes au moment de l’offre. C’est assez nouveau par rapport à l’an dernier. Nous remettons donc au centre des priorités de nos équipes certains fondamentaux, comme les techniques de négociation, car si on ne vend pas au prix du marché, il ne se passe rien », explique Christelle Clauss.

Pour Philippe Buyens, « on est sur une période de normalité, ce qui n’est pas tout à fait le cas de l’environnement politique et institutionnel actuel. 900 000 transactions, c’est normal par rapport aux cycles de vente. Des taux à 3 %, c’est normal aussi. Et puis, effectivement, on revient sur un métier d’agent immobilier apportant une vraie valeur ajoutée : l’accompagnement du client vendeur et acquéreur. D’ailleurs, le suivi des acquéreurs est primordial, car la denrée rare aujourd’hui, ce sont ceux qui achètent ».

Pour visionner le replay de la webconférence, c’est par ici ! Bonnes affaires et à très bientôt !