Recevoir une donation immobilière est généralement une bonne nouvelle ! Pourtant, l’accepter n’est pas toujours une bonne affaire et certaines situations spécifiques peuvent motiver une renonciation. Quelles sont ces situations ? Pourquoi refuser une donation immobilière ? Voici quelques cas problématiques illustrés...
- La donation est la transmission gratuite d’un bien immobilier, sans contrepartie.
- De nombreuses dettes, des charges, des travaux lourds ou une situation familiale complexe peuvent motiver un refus d'acceptation de la donation.
- Un bien immobilier grevé d'une hypothèque peut présenter un risque pour le donataire.
Bref rappel : qu’est-ce qu’une donation immobilière ?
La donation immobilière est un acte juridique par lequel une personne (le donateur) transmet, de son vivant et sans contrepartie, la propriété d’un bien immobilier à une autre personne (le donataire). Chaque année en France, cela représente environ 145 000 transferts de propriété.
Il existe plusieurs types de donations immobilières :
- la donation simple,
- la donation avec réserve d’usufruit,
- la donation-partage,
- la donation au dernier vivant (donation entre époux),
- la donation résiduelle, etc.
La donation exige obligatoirement un acte notarié (article 931 du Code civil), sous peine de nullité. Une fois acceptée et signée par le donataire, elle est irrévocable. Le donateur ne peut donc pas changer d’avis, à sa guise, sans réelle motivation. Il existe néanmoins quelques rares exceptions (inexécution des conditions et des charges, ingratitude, donation entre époux, etc.) qui peuvent ouvrir la voie à l’annulation de la donation.
Pour que la donation soit valable, le donataire doit expressément l'accepter (article 932 du Code civil). Toutefois, il a également la possibilité de renoncer à la donation...
Attention ! Lors d’une donation, la présence d’héritiers suppose le respect de la réserve héréditaire, c’est-à-dire la part d’héritage minimale qui revient de droit aux descendants en ligne directe et au conjoint survivant.
Pourquoi refuser une donation ?
Sur le papier, recevoir un logement ou un terrain sans avoir à l’acheter paraît particulièrement avantageux. Toutefois, des dettes trop lourdes associées au bien immobilier, des charges contraignantes, des travaux trop importants ou une situation familiale complexe peuvent vite se révéler être un piège pour le donataire.
C’est pourquoi l’analyse d’un certain nombre d’informations, en amont, est une étape essentielle avant d’accepter une donation.
Le bien est grevé d’une hypothèque
Il est tout à fait possible de faire une donation d’un bien immobilier hypothéqué. Toutefois, pour le donataire (celui qui reçoit le don), cette situation peut présenter un risque.
Le risque est que le créancier du donateur récupère, à un moment donné, le montant garanti sur le bien, en cas de non-remboursement de la dette. Il ne faudrait pas croire qu’un transfert de propriété mette le donataire à l’abri. En effet, l’hypothèque suit le bien et non la personne. Donc, malgré le changement de propriétaire, le créancier garde son droit de saisie.
C’est ce qui s’est passé dans une affaire jugée par la Cour de cassation le 8 décembre 2022. Une jeune femme, à qui son père avait donné un immeuble, finira par le perdre, après des années de procédures judiciaires. Le bien, grevé d’une hypothèque (intervenue un an avant la donation), a finalement fait l’objet d’une saisie immobilière pour rembourser la dette du père donateur, alors même que cette dette n’était pas celle de la nouvelle propriétaire.
Cet exemple de vente forcée illustre bien la nécessité d’analyse et d’anticipation (rachat de créance, mainlevée d’hypothèque, etc.) avant l’acceptation d’une donation d’un bien immobilier hypothéqué. Se faire accompagner par un notaire ou un avocat peut se révéler très utile, compte tenu de la complexité de ces sujets.
La donation est assortie d’obligations spécifiques contraignantes
Un contrat de donation peut être assorti d’obligations et de charges imposées au bénéficiaire. En cas de non-respect des obligations et charges, le donateur peur demander la révocation de la donation ou prévoir des sanctions.
Voilà quelques exemples de donations avec charges couramment rencontrés :
- obligation de prendre soin du donateur et de subvenir à ses besoins,
- obligation d’entretenir le bien immobilier,
- interdiction de vendre temporairement le bien (clause d’inaliénabilité) ou de le modifier,
- obligation d’habiter le bien pendant un certain laps de temps,
- obligation d’organiser les funérailles du donateur,
- obligation de verser une rente viagère au donateur, etc.
Pour le bénéficiaire, certaines de ces obligations peuvent être contraignantes, d’où un refus de la donation.
Des travaux de rénovation très coûteux sont à prévoir
Malgré la bonne volonté du donateur, il arrive que certaines donations soient des biens fortement dégradés, nécessitant d’importants travaux pour rénover le bien immobilier.
Même la mise en vente de ce type de propriété pourrait se révéler un véritable bourbier. C’est pourquoi certains donataires préfèrent refuser la propriété d’un bien immobilier engendrant des frais trop importants.
De même, certains frais, comme une taxe foncière excessive, peuvent peser dans la balance et conduire au refus de la donation.
L’acceptation pourrait aggraver l’existence de conflits familiaux
La dimension familiale ne doit pas être négligée et certains bénéficiaires peuvent être amenés à refuser une donation pour préserver les liens familiaux ou ne pas aggraver des tensions existantes.
C’est le cas lorsque certains héritiers estiment avoir été désavantagés par rapport à d’autres. Pour éviter toute incompréhension, ou contestation, il arrive que le donataire fasse profil bas et refuse alors la donation.
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