Pourquoi ne pas sous-estimer votre bien lors d'une donation-partage

Commençons d'abord avec quelques éléments de définition. Pour mieux cerner le contexte. La donation-partage est un acté notarié qui vous permet, de votre vivant, de répartir votre patrimoine entre vos héritiers. De cette manière, vous pouvez transmettre tout ou partie des biens dont vous êtes propriétaire, y compris les biens immobiliers. Vous choisissez. C'est une bonne solution pour vous assurer que votre patrimoine reste dans votre famille.

Qui peut faire une donation-partage ?

Vous pouvez faire une donation-partage à n'importe quel âge, dans la mesure où vous êtes majeur (ou anticipé), sain d'esprit et que vous avez la capacité juridique de disposer de vos biens. Vos héritiers peuvent être vos enfants ou tout autre héritier présomptif.

Combien ça coûte ?

Pour transmettre vos biens dans le cadre d'une donation-partage, il faudra vous acquitter des frais de notaire. Les bénéficiaires devront, quant à eux, payer des droits de donation auprès de l'administration fiscale.

• Ces droits de donation sont calculés en fonction de la valeur vénale de chaque bien transmis, c'est-à-dire au prix du marché. Si la donation comporte un bien immobilier, une estimation est donc obligatoire.
• Différents abattements peuvent être déduits des droits de donation. Il faut également appliquer un barème selon le lien de parenté avec le donateur.

La sous-estimation, qu'est-ce que cela signifie exactement ? C'est lorsqu'on donne à un bien immobilier une valeur inférieure à celle du prix du marché.

On pourrait être tenté par l'idée de sous-estimer son bien pour que, mathématiquement, les droits de donation soient faibles. On peut penser aussi que sous-estimer un bien peut permettre aux bénéficiaires de le revendre, plus tard, à un prix élevé. L'occasion donc de réaliser une belle plus-value. C'est une erreur. Et elle peut avoir de graves conséquences sur vos finances et celles de vos bénéficiaires.

Rappelons que toute transmission d'un bien immobilier fait l'objet d'un acte notarié enregistré que l'administration fiscale peut contrôler. La vigilance s'est accrue ces dernières années avec la mise en place de l'impôt sur la fortune immobilière. Ainsi, en cas de doute, l'administration fiscale peut entamer une procédure de redressement fiscal à votre encontre et celle de vos bénéficiaires.

Le Fisc va chercher à prouver la fraude. Il se fondera sur le prix du marché et comparera votre estimation à la valeur des biens similaires vendus. En cas de sous-estimation constatée par l'administration fiscale, celle-ci pourra exercer son droit de rectification de prix.

• Les droits de donation seront rajustés.
• Une majoration sera appliquée.
• Des pénalités de retard peuvent être réclamées.

Comme vous pouvez l'imaginer, la somme à rendre à l'administration fiscale peut être colossale ! De plus, cela peut être une source d'angoisse pour vos héritiers. Une source de conflit aussi, si un héritier se retrouve plus avantagé par rapport à un autre.

Il est donc dans votre intérêt et dans celui des bénéficiaires d'estimer votre bien immobilier à un prix qui correspond à celui du marché.

Vous êtes tout à fait libre d'évaluer vous-même la valeur de votre bien immobilier. La loi l'autorise. Il n'y a pas de méthode à respecter. Une estimation immobilière juste doit se fonder sur la surface, l'emplacement, l'état général et le prix au m² local. Mais, en cas d'erreur, l'administration peut considérer que vous avez cherché à sous-estimer la valeur de votre bien. Il faudra donc entamer une procédure, dans l'idéal aux côtés d'un avocat, pour prouver votre bonne foi.

Attention ! Dans certains cas, un bien immobilier peut être légitimement estimé à un prix inférieur au prix du marché. Cela arrive quand une décote doit être appliquée. Un taux de décote se calcule en fonction des inconvénients d'un bien immobilier. Il peut s'agir, par exemple, d'un mauvais DPE, synonyme de passoire thermique, donc de coûts supplémentaires pour l'acheteur potentiel.

Il y a bien sûr d'autres inconvénients, mais ce sont les experts qui sont en mesure de les déterminer, à l'aide de critères objectifs. Voilà pourquoi il est fortement recommandé de prendre contact avec une agence immobilière pour obtenir une estimation juste de son bien immobilier. Un expert viendra chez vous pour évaluer votre bien selon le prix du marché et en prenant en compte une éventuelle décote justifiable.

La fiscalité et le juridique sont des domaines qui peuvent paraître complexes. Pour les simplifier, on vous propose un résumé en six points.

• La donation-partage est un mode de transmission de biens qui s'effectue du vivant du propriétaire. Les biens immobiliers sont concernés.
• Le ou les bénéficiaires de la donation-partage sont les héritiers présomptifs. Ils doivent verser des droits de donation à l'administration fiscale, mais peuvent profiter d'abattements fiscaux.
• En cas de sous-estimation d'un bien immobilier, l'administration fiscale peut entamer une procédure de recherche de fraude.
• Si la fraude est constatée, une majoration et des pénalités seront appliquées.
• Dans certaines circonstances, la sous-évaluation d'un bien immobilier est justifiable. Elle est due à l'application d'un taux de décote.
• Pour obtenir une estimation juste de la valeur de son bien immobilier, il est préférable de demander conseil à un expert de l'immobilier.