Été comme hiver, la montagne a plus d’un atout à faire valoir. Peut-être même songez-vous à investir dans un logement en altitude. Du petit ermitage au chalet de luxe, la location se fera sans peine. Mais pour vous assurer de rentabiliser rapidement cet investissement, mieux vaut être vigilant. Voici différents points à garder en tête avant de passer devant le notaire.
La location saisonnière à la montagne
Oui, il est possible d’investir dans un studio, un appartement ou un chalet à la montagne, mais ce sera essentiellement pour de la location saisonnière. Comme il ne s’agit pas d’un environnement urbain, la location à l’année peut s’avérer difficile.
Rappelez-vous que les stations de montagne vivent au rythme de la météo et des vacanciers, ce qui impacte, bien souvent, les revenus locatifs d’une saison ou d’une année à l’autre.
Combien pour une location à la montagne ?
Tout dépend de la montagne et de la station. D’après nos renseignements, durant la haute saison (comprenez les vacances de février), un chalet pourra être loué un peu moins de 1 500 € la semaine dans les Pyrénées, dans les communes de Font-Romeu et de Bolquère.
Dans les Alpes, les touristes disposent d’un budget location supérieur. Le prix à la semaine tourne autour de 2 700 € à Flaine ou aux Carroz d’Araches, et de 2 600 € à Chamonix Mont-Blanc ou Argentière.
Enfin, un chalet dans le domaine skiable des 3 montagnes (aux Arcs ou à La Plagne, par exemple) pourrait vous rapporter près de 3 000 € la semaine et un peu plus encore à Avoriaz ou Châtel. Vous visez plus ? Filez à Megève, aux Contamines ou à Hauteluce. Plus encore ? Alors direction Les Menuires, Courchevel, Méribel ou Val Thorens : un chalet s’y loue à près de 12 000 €.
N’oubliez pas : vous restez tributaire de la météo. S’il ne neige pas sur la station où se situe votre bien, vous risquez de peu louer, voire de ne pas louer du tout, votre logement l’hiver.
À noter
Des résidences de services garantissent parfois aux investisseurs un rendement annuel qu'ils déterminent, que le bien soit loué ou non.
Trouver l'emplacement idéal
Pour rentabiliser votre investissement, il est préférable de tabler sur des stations d’altitude offrant un bon taux d’enneigement et proposant diverses activités au printemps et en été. Lacs, rivières, courts de tennis, VTT, cinéma, restaurants, événements… Étudiez l’ensemble des possibilités offertes par la commune ciblée afin de vous assurer qu’elle reste attractive aussi bien sous la neige qu’en plein soleil.
Consultez également les avis des internautes ayant séjourné sur place : sont-ils satisfaits ? Ont-ils mentionné des points à améliorer ?
Quel rendement pour un chalet à la montagne ?
Pour vous aider à faire le tri entre les chalets visités et faire le bon choix, essayez d’estimer ce qu’ils pourraient vous rapporter. Pour cela, il faut connaître le rendement locatif brut, c’est-à-dire sans déduction des charges. Le site Trackstone, spécialiste de l’investissement locatif, en donne la formule :
(nombre de semaines de location x 100) / prix d’achat.
Imaginons que votre bien affiche une occupation complète l’hiver et quelques semaines l’été, soit 30 semaines par an (l’équivalent de 7 mois de location). Vous louez 1 000 € la semaine et avez acheté l’appartement 290 000 €. Le calcul est le suivant : (1 000 x 4 x 7) x 100 / 290 000 = 9,65. Le rendement locatif brut s’élève donc à 9,65 %.
Évaluez-le toutefois en fonction des saisons : comme nous l’avons vu, il sera probablement différent en automne ou en hiver, sauf si la région est très active toute l’année.
Déduisez ensuite l’ensemble des charges à supporter (taxe foncière, entretien, imposition, etc.) afin d’obtenir le rendement locatif net-net, qui donne une idée plus précise de ce que vous pourrez réellement percevoir.
Attention aux frais d'entretien
La neige et le froid mènent la vie dure aux bâtiments de montagne qui nécessitent alors des travaux plus ou moins lourds pour être maintenus en bon état. Veillez à ce que le coût des éventuelles restaurations ne pèse pas plus que vos recettes...
Peut-on investir à la montagne et bénéficier d’avantages fiscaux ?
Oui, il est toujours possible de bénéficier d’avantages fiscaux, mais ils ont sérieusement diminué depuis l’entrée en vigueur de la loi anti-Airbnb. Rien ne garantit donc qu’ils améliorent réellement la rentabilité de votre investissement. Le plus simple, si vous êtes loueur non professionnel, et que vous ne souhaitez pas vous compliquer la comptabilité, est d’opter pour le régime micro-BIC.
En revanche, votre chiffre d’affaires ne doit pas dépasser 15 000 € pour un meublé de tourisme non classé (avec un abattement de 30 %) et 77 700 € pour un meublé de tourisme classé ou une location meublée classique de longue durée (avec un abattement de 50 %).
L’avantage de faire de la location saisonnière
En optant pour de la location saisonnière, vous gardez le loisir de faire de ce logement un pied-à-terre pour profiter des joies de la montagne. Et ça, c'est un luxe.
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