Vendre et acheter simultanément : quelles sont les options ?

Pour prendre la meilleure décision concernant votre projet d’achat et de vente simultanés, il est essentiel de préparer le terrain. En effet, plusieurs solutions s’offrent à vous pour atteindre votre objectif. Et chacune d’entre elles présente des avantages et des inconvénients. Il convient donc de choisir la réponse la mieux adaptée à votre contexte.

Une préparation efficace comprend plusieurs étapes.

• L’estimation de votre bien par plusieurs professionnels. L’idéal est de solliciter 2 ou 3 estimations immobilières afin d’obtenir une fourchette réaliste. Vous pourrez ainsi anticiper le budget disponible pour votre futur achat, dimensionner votre financement et définir un prix de vente cohérent pour votre bien.
• La validation de votre capacité d’emprunt.
• L’analyse du marché. Généralement, le marché immobilier montre une tendance. Pour autant, il ne faut pas oublier qu’il n’est pas uniforme. Par endroits, la demande peut être plus forte que l’offre, ce qui favorise une vente plus rapide, et vice-versa. Vous renseigner sur la dynamique de votre ville ou quartier vous aidera à définir la meilleure stratégie pour la réussite de votre projet.

Vouloir combiner une vente et un achat immobilier relève parfois d’un numéro d’équilibriste. Toutefois, ces transactions peuvent s’organiser de différentes façons.

Quelles sont vos marges de manœuvre pour vendre et acheter simultanément ?

• La vente en cascade : tout est une question de timing, vous synchronisez la vente de votre logement avec l’achat du nouveau. Les deux actes authentiques sont signés le même jour chez le notaire.
• La clause d’occupation temporaire : il est possible de négocier avec l’acheteur la possibilité d’occuper le logement quelques semaines ou quelques mois après la signature définitive. Cette solution permet de rester chez soi le temps de finaliser l’achat.
• Le prêt relais : il constitue une solution financière courante pour vendre et acheter. Accordé par la banque, le prêt relais est une avance de trésorerie sur la vente de votre bien immobilier. Il comporte toutefois des subtilités qu’il convient de connaître avant d’y souscrire.
• Le prêt achat-revente : cette alternative du prêt relais est une opération de regroupement de crédits ajustée après la vente de votre logement. L’avantage ? Vous n’avez qu’un seul prêt et un seul remboursement.

Pour vendre et acheter simultanément, il est possible d’avoir recours à une opération appelée « vente en cascade » ou « vente en chaîne ». Qu’est-ce que c’est exactement ? Il s’agit de faire coïncider la vente, puis l’achat du nouveau logement le même jour, en prenant un maximum de précautions.

Le principal avantage de ce montage pour le propriétaire est qu’il peut se servir du produit de la vente comme apport, pour le financement de sa nouvelle maison, sans passer par un prêt relais par exemple, souvent plus coûteux. D’autre part, il ne se retrouve pas sans domicile entre les deux transactions.

Bien que cette solution comporte plusieurs atouts, elle n’en demeure pas moins risquée. Les vendeurs et acheteurs peuvent ne pas respecter leurs engagements respectifs. Si l’une des étapes de la vente en cascade échoue, ce blocage peut se répercuter sur tout le processus qui risque alors de tomber à l’eau.

Pour éviter ses désagréments, quelques précautions s’imposent.

• Le recours à une clause suspensive dans le contrat préliminaire. La clause suspensive de revente conditionne l’achat du nouveau bien immobilier à la vente de votre habitation actuelle.
• La prévision d’un calendrier réaliste. Prévoir un temps plus long entre la signature du compromis de vente et celle de l’acte authentique permet d'anticiper les imprévus.
• L’intervention du notaire. Son expertise est essentielle pour gérer les subtilités juridiques et financières d’une opération double. Il supervise les échanges, vérifie la conformité des documents et vous conseille à toutes les étapes, notamment sur les clauses à insérer au contrat pour protéger vos intérêts.
• L’intervention du professionnel de l’immobilier. Pour vendre votre logement vite et bien, le recours à l’agent immobilier est un must. Pour la recherche de votre nouveau bien, il est possible de faire appel à un chasseur immobilier.

Pour votre nouvelle acquisition, vous avez trouvé la perle rare plus vite que prévu mais vous n’avez pas encore finalisé la vente de votre logement actuel ? Le prêt relais peut vous sauver la mise pour que le bien convoité ne vous passe pas sous le nez.

Ce crédit de courte durée vous permet de ne pas laisser filer le bien de vos rêves en vous octroyant un certain laps de temps (12 mois le plus souvent) pour vendre votre bien dans les meilleures conditions.

Le montant du prêt relais varie généralement entre 50 et 80 % de la valeur nette du bien à vendre. Comme c’est un crédit in fine, vous ne remboursez le capital qu’une fois le bien vendu, et en une seule fois. Plus votre projet de vente est avancé, plus la somme prêtée dans le cadre du prêt relais peut être importante. Si un compromis est déjà signé, la banque peut vous octroyer 80 % de la valeur de votre bien.

Autre solution financière pour vendre et acheter un bien immobilier dans un laps de temps plus ou moins court entre les deux opérations : le prêt achat-revente. Cette solution s’adresse principalement aux propriétaires acquéreurs qui souhaitent acheter un bien plus cher que le leur et dont le crédit immobilier court toujours.

Grâce à ce dispositif, vous pouvez financer votre nouvelle acquisition avec un nouveau prêt, tout en ne conservant qu’une seule mensualité à rembourser. En effet, la banque rachète au préalable votre ancien crédit pour le regrouper avec le nouveau.

La souscription au prêt achat-revente est généralement prévue pour une période d’une à deux années. Pour calculer le montant de votre nouveau crédit, la banque prend en considération le prix du nouveau bien immobilier, auquel elle ajoute le capital restant dû de votre crédit immobilier initial, puis elle soustrait l’avance du prêt achat-revente (soit environ 70 % du bien à vendre).