Investir dans un logement étudiant : suivez le guide

C'est quoi, en fait, le marché du logement étudiant ? D'abord, cela concerne un parc immobilier bien précis. Ensuite, ce marché a trait aux villes dotées de lieux d'enseignement (grandes écoles et universités), les fameuses « villes étudiantes ». Voyons tout cela en détail.

Les caractéristiques du marché

Les logements étudiants se répartissent au sein de deux grandes catégories : les résidences étudiantes et les appartements individuels. Vous vous demandez quelles sont les différences entre eux ?

• Une résidence étudiante comporte un ou plusieurs immeubles bâtis à proximité d'un lieu d'études. Les logements, meublés, sont dédiés aux étudiants. Leur surface est variable (du studio à l'appartement de plusieurs pièces). La résidence étudiante propose des services (accueil, entretien des parties communes, etc.) et des équipements mutualisés (par exemple, Internet, laverie, salle de sport et espace de restauration). La gestion est assurée par l'exploitant de la résidence étudiante, de la recherche de locataire à l'état des lieux de sortie.
• L'appartement individuel est généralement un studio ou un T1. Ces petites surfaces sont moins chères, donc accessibles aux étudiants, mais il peut aussi s'agir d'un grand appartement dédié à la colocation étudiante. Le logement peut être loué vide ou meublé. Vous êtes libre d'en assurer la gestion locative ou de la confier à une agence immobilière.

Les tendances : où investir dans un logement étudiant ?

Retenons deux critères : le prix au m² et l'attractivité pour les étudiants. Les tendances montrent que les villes moyennes ont de plus en plus la cote. Les étudiants sondés ont placé Angers en tête du classement de leurs villes préférées. Tours est en 4ᵉ position. Arras et Saint-Étienne figurent dans le top 20 (loin devant Paris, classée 34ᵉ !).

Les grandes villes attirent toujours la population estudiantine, c'est un fait. Cependant, les étudiants ont de plus en plus de mal à se loger, car la demande est supérieure à l'offre. Voilà donc une bonne raison pour investir, si le prix au m² respecte votre budget… Vous ne seriez pas contre quelques exemples ? Les voici pour le prix au m² moyen des appartements :

• 9 519 € à Paris ;
• 4 714 € à Lyon ;
• 3 811 € à Rennes ;
• 3 718 € à Strasbourg ;
• 3 476 € à Montpellier.

Le prix au m² est généralement moins cher en résidence étudiante. Pourquoi ? Parce que les logements sont destinés exclusivement aux étudiants. L'inconvénient, c'est que les biens prennent peu de valeur avec le temps. Il y a donc moins de chances de faire une importante plus-value, en cas de revente.

La rentabilité est différente selon que vous investissez en résidence étudiante ou en appartement individuel.

Calculer la rentabilité

Pour rappel, il est important de bien faire la différence entre :

• le taux de rentabilité locative brute : (montant annuel des loyers / prix d'achat) x 100 ;
• le taux de rentabilité locative nette : ((montant annuel des loyers – charges et taxes) / prix d'achat) x 100.

6 à 7 % brut est un bon taux de rentabilité locative. Or, en résidence étudiante, la rentabilité moyenne se situe plutôt entre 3 et 4 %.

Régime fiscal applicable

Oubliez le dispositif Censi-Bouvard, qui permettait de profiter d'avantages fiscaux, via une réduction d'impôts. Il a été supprimé le 31 décembre 2022. Reste le statut de LMNP (loueur en meublé non professionnel).

• Les loyers perçus (les revenus) sont soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu.
• Ils sont à déclarer en catégorie BIC (bénéfices industriels et commerciaux), ce qui donne droit à un abattement.

Sinon, vous pouvez choisir le régime réel d'imposition, ce qui vous permet de déduire vos charges.

Pour profiter du statut de LMNP, il vous faudra respecter l'une ou l'autre de ces conditions :

• les revenus tirés de l'activité pour l'ensemble des membres de votre foyer fiscal sont inférieurs à 23 000 € par an ;
• les revenus sont inférieurs au montant total des autres revenus d'activité de votre foyer fiscal.

Attention ! Si vous dépassez le seuil de 23 000 € et que vos revenus sont supérieurs aux autres revenus de votre foyer fiscal, vous passez en loueur en meublé professionnel (LMP).

Dans une résidence étudiante, l'investisseur signe un bail commercial avec l'exploitant. Dans le cas d'un appartement individuel, il signe un contrat de location (le plus souvent un bail étudiant) avec le locataire.

Gestion en résidence étudiante

Le bail commercial implique une durée d'engagement de 9 ans. L'exploitant garantit les loyers et s'occupe de la gestion locative. En somme, vous n'avez rien à gérer, hormis percevoir vos loyers.

Gestion en appartement individuel

Si vous investissez dans un appartement individuel, vous choisissez le type de contrat qui vous convient le mieux. Rappelons que, dans le cadre d'un bail étudiant, le logement est obligatoirement meublé. La durée du contrat est limitée à 9 mois. Soit vous gérez la gestion locative de A à Z, soit vous la confiez à des professionnels (en partie ou en totalité).

Maintenant, à vos calculettes pour trouver la meilleure solution, en fonction de la somme que vous souhaitez investir !

Sources :

Meilleursagents.com, Prix immobilier partout en France

Letudiant.fr, Classement 2025 des villes préférées des étudiants

Meilleursagents.com, Investissement locatif : comment estimer la rentabilité de son bien ?

e-immobilier.credit-agricole .fr, Pourquoi opter pour un investissement locatif en résidence étudiante ?

Vinci-immobilier.com, Investir en résidence étudiante pour réduire ses impôts

Notaires.fr, Investissement locatif dispositif Censi-Bouvard