Investissement locatif : le LLI, l'alternative au Pinel, qui fait chuter les prix d'achat de 15 à 18 %
Il aurait pu faire de l’ombre au Pinel, si ce célèbre dispositif fiscal n’avait pas été abandonné le 31 décembre dernier… En effet, le LLI (logement locatif intermédiaire) offre aux investisseurs de sérieux avantages – dont la possibilité d’acquérir un bien immobilier à coût réduit – ainsi qu’un crédit d’impôt sur la taxe foncière. Vous souhaitez en savoir plus sur cette opportunité d’investissement encore méconnue et vue comme une alternative sérieuse au Pinel ? Voici tout ce qu’il faut savoir pour investir en LLI.
Le LLI, désormais accessible aux investisseurs particuliers
Le LLI n’est pas tout à fait nouveau : ce dispositif, mis en place par l’État dès 2014, a vu le jour dans le but d’offrir aux classes moyennes une solution de logement abordable dans les grandes villes en tension. À mi-chemin entre l’habitat du parc social et celui du marché libre traditionnel, le logement locatif intermédiaire présente des loyers environ 15 % moins chers que ceux pratiqués sur le marché privé. Une aubaine pour de nombreux ménages aux revenus moyens, éprouvant des difficultés à se loger dans le privé et ne pouvant prétendre aux logements de type HLM (Habitation à loyer modéré).
À l’origine, seuls les institutionnels (bailleurs sociaux, compagnies d’assurance, etc.) pouvaient investir et proposer ce type de logement intermédiaire jusqu’à une évolution législative, inscrite dans la loi de finances pour 2024. Elle opère un tournant, en ouvrant le LLI à tous les particuliers souhaitant investir via une personne morale (SCI, SARL, EURL, etc.).
Le saviez-vous ?
Certains acteurs de l’immobilier proposent de nombreuses opportunités d’investissement en LLI. C’est le cas du promoteur national GreenCity, à l’origine de la vulgarisation de ce nouveau produit d’investissement à destination des investisseurs particuliers. « GreenCity Immobilier a donc transmis, en juin 2024, une demande de rescrit auprès de la Direction générale des Finances publiques, et a reçu une réponse favorable de l’administration publique, validant tous les points essentiels de sa solution LLI », a fait savoir Stéphane Aubay, Président chez GreenCity Immobilier.
Une acquisition immobilière à coût réduit
Le premier avantage du LLI consiste en la possibilité pour l’investisseur d’acquérir un bien immobilier neuf à moindre coût, grâce à un taux de TVA réduit : 10 % au lieu de 20 %. C’est une réduction immédiate sur le prix d’acquisition de l’ordre de 15 à 18 %.
Par exemple, pour un 2 pièces acquis en LLI en zone A bis, l’acquéreur déboursera une somme à partir de 205 000 euros pour un bien d’une valeur de 224 000 euros sur le marché libre, soit une économie immédiate de 19 000 euros !
Un premier coup de rabot, qui permet une optimisation de la rentabilité sur le bien à louer. De plus, le logement bénéficie d’une situation géographique de premier choix, avec une diminution du risque de vacance locative. Il présente également des normes énergétiques et environnementales de référence (RE 2020). Enfin, l’investissement en LLI réserve une autre belle surprise...
Un avantage fiscal attractif, à l’instar du Pinel
Investir en LLI présente un autre intérêt majeur pour les investisseurs, comme c'était le cas pour le Pinel : un avantage fiscal sous forme de crédit d’impôt sur la taxe foncière, durant une période maximale de 20 ans. L’État rembourse intégralement la taxe foncière à l’investisseur durant la durée de détention (15 ans au minimum et jusqu’à 20 ans). Sur la période, ça représente une belle économie, alors que la taxe foncière n’a cessé de flamber ces dernières années. Selon le promoteur indépendant GreenCity Immobilier, pour un deux-pièces acquis 205 000 €, le gain sur la taxe foncière représenterait environ 25 000 € sur 20 ans.
Mais ce n’est pas tout ! Outre les avantages fiscaux, l’investissement en LLI offre :
- un patrimoine immobilier à léguer à ses descendants ;
- une possibilité d’optimisation de la succession, en investissant via la SCI (donation de parts) ;
- des revenus réguliers, sécurisés et stables ;
- une appréciation de la valeur du bien sur le long terme.
Bon à savoir !
L’investissement en LLI n’est pas limité comme l'était le Pinel (2 logements max/an et un montant global n’excédant pas 300 000 €/an).
Quelles sont les conditions pour investir en LLI ?
La finalité du LLI reste la création de logements aux loyers accessibles à destination d’un public souvent oublié (les classes moyennes), dans les zones tendues où l’offre est inférieure à la demande. En conséquence, pour bénéficier des incitations fiscales promises par le LLI, l’investisseur doit observer un certain nombre de critères :
- La mise en location du bien immobilier pendant une durée minimale de 15 ans. Le crédit d’impôt sur la taxe foncière peut être effectif pendant 20 ans, si le propriétaire souhaite mettre son bien à disposition durant ce laps de temps.
- La nécessité d’investir via une personne morale de type SCI. En LLI, il n’est pas possible d’investir en nom propre. Certains acteurs immobiliers se proposent de simplifier les démarches pour aider les investisseurs particuliers.
- L’investissement doit se faire dans les zones géographiques éligibles : zones tendues (A, A bis, B2), communes de réindustrialisation, etc.
- Le bailleur doit observer certains plafonds de loyers, ainsi que des plafonds de ressources lors de la sélection des locataires. Les conditions d’attribution sont toutefois largement moins strictes que celles du parc social.
Le LLI présente donc de nombreux avantages pour les investisseurs particuliers. De l’avis de certains, il pourrait même compenser l’arrêt du Pinel. De plus, le dispositif soutient la construction de logements neufs dans les villes en tension. Une solution d'investissement à suivre de très près…
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