Fin du Pinel, hausse des frais de notaire… Ce que la censure du gouvernement Barnier change pour l'immobilier

Trois mois. C’est le temps qu’aura tenu le gouvernement de Michel Barnier. Ce mercredi 4 décembre, 331 députés ont voté la motion de censure déposée contre le gouvernement par le Nouveau Front Populaire (NFP).

Résultat : l’ancien négociateur du Brexit a remis sa démission le jeudi 6 novembre. Et le budget 2025 n’a pas été voté. Or, plusieurs mesures étaient en cours d’examen pour le secteur immobilier. Que vont-elles devenir ?

Quelques réformes ont été adoptées avant la motion de censure. Ces dernières ne sont pas directement liées au projet de loi de finances pour 2025. Elles s’appliqueront donc en 2025, quel que soit le budget voté.

Les aides MaPrimeRénov’

Juste avant de tomber, le gouvernement Barnier a eu le temps de reconduire le dispositif d’aide à la rénovation énergétique MaPrimeRénov’. Toutefois, ce dernier devrait connaître des coups de rabot en 2025.

Concrètement, certaines aides seront moins généreuses à partir du 1er janvier 2025. C’est le cas des aides pour le chauffage au bois, qui baisseront de 30 %. Mais aussi des primes pour les rénovations d’ampleur.

Autre nouveauté : les ménages aux revenus les plus modestes pourront désormais recevoir une avance couvrant jusqu’à 50 % de la prime pour leurs travaux de rénovation, contre 70 % auparavant.

La loi anti-Airbnb

Cette loi, portée par les députés Annaïg Le Meur (EPR) et Iñaki Echaniz (PS), prévoit de réduire les avantages fiscaux de la location saisonnière et d’offrir aux maires une boîte à outils pour mieux réguler les meublés de tourisme.

Dans le détail, les municipalités pourront limiter la durée maximale de location touristique des résidences principales à 90 jours, fixer « des quotas de meublés de tourisme », et créer des « zones réservées » pour les résidences principales.

L’abattement fiscal sera abaissé de 50 à 30 % pour les meublés « non classés », dans la limite de 15 000 € de revenus annuels. Il passera de 71 à 50 % pour les meublés de tourisme « classés », avec un plafond de recettes fixé à 77 700 € par an.

Mais certaines réformes ne survivront pas à la chute du gouvernement Barnier. Ou du moins, leur avenir semble incertain. Notamment si une loi spéciale est votée pour reconduire le budget 2024 à l’identique.

La hausse des frais de notaire

Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) sont la principale source de revenus des départements. En 2022, ces frais ont rapporté plus de 16,4 milliards d’euros. Mais cette année, ils ne représentent que 10,7 milliards d'euros.

En cause : le ralentissement du marché immobilier. Pour compenser cette perte, les départements ont réclamé une hausse temporaire des frais de notaires, les faisant grimper à 8 ou 9 % du prix de vente.

Le gouvernement de Michel Barnier, d’abord favorable à cette mesure, avait finalement limité la hausse à 0,5 %. Les primo-accédants et les acheteurs dans le neuf avaient par ailleurs été exemptés de cette augmentation.

La fiscalité de la location meublée

L’ancien gouvernement envisageait de supprimer un avantage fiscal majeur pour les loueurs meublés non professionnels (LMNP). Ce statut permet aux investisseurs de déduire certaines charges et d’amortir leur bien, ce qui réduit leur base imposable sans impacter la plus-value lors de la revente. 

Le gouvernement Barnier avait proposé de supprimer cette niche fiscale en modifiant le calcul de la plus-value. La réforme prévoyait d’intégrer les amortissements dans ce calcul, alourdissant ainsi la fiscalité des meublés pour l’aligner sur celle de la location nue.

La taxation des plus-values

Avant la censure du gouvernement, le député Jean-Paul Mattei (MoDem) avait déposé un amendement au budget 2025. Ce dernier prévoyait plusieurs mesures explosives sur la fiscalité des plus-values immobilières.

Le texte proposait notamment de supprimer les abattements pour durée de détention. Mais aussi d’appliquer le régime fiscal de la « flat tax » à 30 % sur vos plus-values immobilières.

Autre source d’inquiétude pour les propriétaires : cet amendement prévoyait de rendre imposables les plus-values sur les résidences principales. Sauf en cas de revente après 5 ans de détention, ou pour motif impérieux.

Le PTZ élargi

Mesure (très) attendue par les particuliers et les professionnels du secteur : le gouvernement Barnier envisageait d’élargir le prêt à taux zéro (PTZ). Les sénateurs avaient adopté plusieurs amendements en ce sens.

La dernière version du texte proposait d’élargir le PTZ pour inclure les maisons individuelles, pas juste les appartements. Autre nouveauté : ce dispositif, auparavant réservé aux zones tendues, aurait été étendu à l’ensemble du territoire.

Pour finir, cette nouvelle version du PTZ aurait permis aux foyers éligibles d’acheter un logement ancien, alors que le dispositif était jusqu’ici réservé au marché du neuf. Toutefois, la chute du gouvernement change la donne.

L’exonération sur les donations

Pour accompagner la reprise du secteur immobilier, les sénateurs avaient adopté un amendement au projet de loi de finances pour 2025. Ce dernier prévoyait une exonération de droits de mutation à titre gratuit (DMTG) sous conditions.

Dans le détail, cette exonération concernait les donations visant à acheter, construire, ou rénover un logement entre le 1er janvier 2025 et le 31 décembre 2026. Les sénateurs envisageaient de la plafonner à 100 000 €.

Autre contrainte : le bénéficiaire devait conserver le logement pendant au minimum 3 ans avant de le revendre. Le gouvernement de Michel Barnier, lui, souhaitait limiter l’exonération à l’acquisition d’un logement neuf.

Le report du Dispositif Pinel

Le dispositif Pinel devrait disparaître le 31 décembre 2024. Un amendement avait été adopté par le Sénat pour prolonger cet avantage fiscal jusqu’à la fin du premier trimestre 2025. Mais ce dernier n’est plus d’actualité.

Une mauvaise nouvelle pour les promoteurs immobiliers et les investisseurs en quête de défiscalisation. D’autant plus qu’aucun dispositif de remplacement n’a été annoncé pour soutenir la reprise du secteur.

Or, pour rappel, entre octobre 2023 et septembre 2024, seulement 337 100 logements ont été autorisés à la construction, d’après le gouvernement. Soit 9,4 % de moins qu’au cours des 12 mois précédents.

Le calendrier des passoires thermiques

Pour finir, la loi Climat et Résilience, adoptée en 2021, prévoit d’exclure progressivement les logements les plus énergivores du marché locatif. Certains biens sont déjà interdits à la location. Et d’autres devraient suivre.

Car à partir du 1er janvier 2025, tous les logements classés G au DPE ne pourront plus être loués. Viendra ensuite le tour des biens classés F en 2028. Un calendrier d’interdiction que Michel Barnier avait prévu d’assouplir.

Quelques semaines après sa nomination, l’ancien premier ministre avait déclaré que le calendrier serait « adapté » et le DPE « simplifié ». L’annonce avait rassuré les propriétaires. Mais pas les professionnels de la rénovation.