Vendre votre immeuble de rapport : c'est votre objectif. Oui, mais combien ? Comment faire pour calculer un prix juste ? On vous explique d'abord en quoi l'estimation d'un immeuble est différente de celle d'une maison ou d'un appartement. Ensuite, on vous livre les clés pour obtenir une estimation pertinente.
L'estimation d'un bien à usage d'habitation
Votre patrimoine immobilier est diversifié ? Attention à ne pas vous emmêler les pinceaux au moment de faire des estimations immobilières. Faites bien la distinction entre valeur intrinsèque et valeur de rendement selon la nature de vos biens ! On s'explique.
Une maison ou un appartement est un bien immobilier classique, à usage d'habitation, dont la valeur est intrinsèque. Elle repose en partie sur la superficie et sur le prix au m² en France. Ce n'est pas le seul critère. Il faut aussi tenir compte de l'état général du bien et de son emplacement. Pour obtenir une juste estimation d'une maison ou d'un appartement, vous devez prendre en considération le marché de l'immobilier local.
- Quels sont les atouts et les inconvénients de votre bien pour rapport aux biens similaires en vente dans le même secteur géographique ?
- Qu'en est-il de l'offre et de la demande ? Votre bien fait-il partie des plus recherchés ?
Voilà beaucoup de questions. Et la plus importante pour vous est certainement : comment vendre ma maison rapidement ? Notre conseil : demandez l'aide d'une agence immobilière qui connaît bien le marché local.
L'estimation d'un immeuble de rapport
Passons à un bien d'une autre nature : l'immeuble de rapport. Pour faire simple, c'est un bloc contenant plusieurs unités mises en location : des appartements, des bureaux et / ou des commerces. Il appartient à un seul propriétaire.
Pour cette forme courante d'investissement locatif, la valeur se fonde sur le rendement, c'est-à-dire la somme des loyers perçus. On parle donc aussi d'immeuble locatif ou d'immeuble à loyers. Comment calculer la valeur de rendement ? Appliquez la formule suivante :
- revenus locatifs / taux de capitalisation.
Le taux de capitalisation est le rapport entre les revenus locatifs et le prix d'achat. Or, ce taux varie selon différents critères.
Les critères à analyser pour un immeuble de rapport
Une personne qui cherche à augmenter ses revenus va se demander dans quel type de bien investir pour louer facilement. Mettons en exergue quatre critères qui retiendront l'attention d'un potentiel acheteur. Ils sont aussi utiles pour estimer la valeur de rendement d'un immeuble.
Le type d'immeuble mis en vente
Un immeuble de rapport peut être commercial, d'habitation ou les deux. Dans ce dernier cas, il s'agit d'un immeuble mixte. Il est important de faire la part des choses car les loyers ne se calculent pas de la même manière selon l'usage de l'immeuble. De plus, le type de bail et la durée seront différents selon les cas. Or, la vacance locative (la période durant laquelle il n'y a pas de locataire en place) a un impact direct sur la rentabilité de l'immeuble. Pour rappel :
- la durée d'un bail commercial est de 9 ans au minimum ;
- la durée d'une location meublée à usage d'habitation principale est d'au moins 1 an ;
- la durée d'une location vide à usage d'habitation principale est d'au moins 3 ans.
La localisation de l'immeuble
L'attractivité de la commune et du quartier est un critère essentiel pour vendre un immeuble. L'acheteur trouvera-t-il facilement des locataires ? Il est nécessaire de connaître l'état de la demande locale en matière de location.
Il faut également se documenter sur la concurrence, c'est-à-dire les immeubles similaires et les montants de loyers pratiqués. Renseignez-vous aussi sur l'attractivité économique de l'emplacement si votre immeuble comporte des locaux commerciaux.
La qualité du bâti
Il s'agit de l'état général du bien et de sa vétusté (des fondations à la toiture), de son cachet et de ses atouts. Un acheteur va porter son attention sur le style architectural de la façade, l'accessibilité du bâtiment, etc. Il aura besoin de connaître différentes données, comme les coûts d'entretien et si l'immeuble est inscrit au titre des monuments historiques.
L'état intérieur de l'immeuble
L'état intérieur concerne les installations générales et leur conformité : l'électricité, le gaz, la plomberie et l'assainissement. Il y a également l'agencement (le nombre de niveaux, les surfaces exploitables, la présence ou non d'un ascenseur).
Les diagnostics obligatoires immobiliers (DPE, amiante, plomb, termites, etc.) permettent un état des lieux du bâtiment et ont un impact sur le prix de vente. Si celui-ci est trop haut par rapport aux travaux à engager, vous allez devoir vous lancer dans des négociations.
À retenir
Les estimations immobilières comprennent de nombreuses subtilités. Il faut connaître le marché local, calculer le montant des différents types de loyers ainsi que les frais inhérents à un immeuble de rapport. C'est complexe.
Pour ne pas faire d'erreurs de calcul, demandez l'aide de professionnels de l'immobilier !
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