Le dispositif d’encadrement des loyers est de nouveau reconduit pour un an, jusqu’au 31 juillet 2025. Effectif pour les communes situées en zone tendue, il induit que le loyer du nouveau locataire d’un logement ne peut excéder celui de l’ancien locataire. Voici tout ce qu’il faut savoir sur le sujet !
L’encadrement des loyers à la relocation reconduit pour un an
Le dispositif d’encadrement des loyers concernerait la moitié des locations en France, donc de nombreux propriétaires et locataires. Que prévoit-il exactement pour limiter les hausses excessives de loyers ?
Concrètement, dans les zones tendues, lors d’une relocation, le propriétaire ne peut pas augmenter le loyer librement, sauf dans certains cas spécifiques. En d’autres termes, le loyer du locataire entrant ne peut pas dépasser le dernier loyer appliqué au précédent locataire. Cette règle est aussi valable pour les renouvellements de baux, ainsi que dans le cadre du bail mobilité.
Toutefois, la loi prévoit tout de même un rattrapage de l’inflation, lorsque le loyer n’a pas été indexé au cours des 12 derniers mois et qu’une clause d’indexation existe dans le contrat de bail. Dans ce cas, une hausse de la variation de l’IRL (Indice de référence des loyers) peut être appliquée.
Pour rappel, les zones tendues sont les territoires urbanisés, où la demande de logements est complètement déconnectée de l’offre de logements (offre inférieure à la demande).
Le saviez-vous ?
Dans certaines villes comme Paris, Lille, Lyon, le dispositif d’encadrement des loyers qui existe depuis 2012 se superpose à celui du plafonnement des loyers. Le loyer ne doit pas seulement respecter le loyer du précédent locataire, mais il doit aussi être compris entre un loyer de référence fixé par arrêté préfectoral et un loyer majoré de 20 % !
Qui est concerné par l’encadrement des loyers ?
Les propriétaires et locataires dont les logements sont situés en zone tendue sont concernés. C’est environ « 1 434 communes de 47 agglomérations de métropole et d’outre-mer ».
Le service public met à la disposition de tout un chacun un simulateur afin de savoir si un logement est effectivement en zone tendue. Les locations en cause peuvent être meublées ou en location nue. Cependant, elles doivent être louées au titre de la résidence principale.
Le saviez-vous ?
Dans le contrat de bail, le propriétaire doit indiquer le loyer du locataire en cours mais aussi celui du précédent locataire.
Quelles exceptions, malgré le décret du 24 juillet 2024 ?
Quelques cas exceptionnels peuvent autoriser une augmentation du loyer à la relocation.
- Des travaux d’amélioration : lorsque le propriétaire réalise des travaux dans le logement, d’un montant au moins égal à 50 % de la dernière année de loyer, il peut augmenter le loyer jusqu'à 15 % du coût des travaux.
- Un loyer sous-évalué : si le loyer du précédent locataire est manifestement sous-évalué par rapport au marché, une augmentation modérée est permise mais celle-ci doit être justifiée par une évaluation de marché.
- Un logement vacant, pendant au moins 18 mois, ou lors d’une première location : le loyer peut être fixé librement.
- Un loyer non révisé en fonction de la variation de l’IRL, au cours des 12 derniers mois, avant la conclusion du nouveau contrat de bail.
Le saviez-vous ?
Aucune passoire thermique (logement avec une classe de DPE F ou G) ne peut faire l’objet d’une augmentation de loyer ! Les dispositions du décret n° 2024-854 du 24 juillet 2024 ne s’emploient pas dans ce cas.
Des sanctions prévues pour les propriétaires récalcitrants…
Les propriétaires ne respectant pas l’encadrement des loyers à la relocation, et appliquant un loyer excessif, peuvent être rappelés à l’ordre : un remboursement du trop-perçu ainsi qu’une révision du loyer peuvent leur être ordonnés.
La sanction peut être financière et le propriétaire risque alors une amende de 5 000 euros, 15 000 euros dans le cas d’une personne morale !
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