Immobilier : les nouveautés juridiques pour accompagner vos clients en 2024

En 2023, l’aide à la rénovation énergétique MaPrimeRénov’ a soutenu plus de 2 millions de foyers français. En 2024, le gouvernement espère faire encore mieux. Et c’est en ce sens que les plafonds de ressources pour l’obtention de la prime ont été relevés. Le budget a lui aussi été revalorisé : cette année, l’enveloppe globale de l’aide atteint 5 milliards d’euros (dont 1 milliard pour MaPrimeRénov’ Copropriétés). C’est 1,6 milliard de plus qu’en 2023 !

Autre nouveauté : le gouvernement entend mettre l’accent sur la rénovation d’ampleur. La rénovation par geste n’est aidée que si elle concerne le changement du mode de chauffage pour une solution décarbonée.

Aujourd’hui, 2 parcours de rénovation coexistent :

• Le parcours Rénovation globale (parcours accompagné)
• Le parcours Décarbonation

Le parcours Rénovation globale accompagne les bouquets de travaux complets pour réduire les déperditions thermiques du logement. Les logements concernés doivent effectuer un saut de deux classes minimum sur le DPE ! Les passoires thermiques sont ciblées, mais pas uniquement, les bouilloires thermiques également avec une meilleure prise en compte du confort d’été, pour les logements qui se transforment en sauna durant les mois les plus chauds de l’année. Mon accompagnateur Rénov’ est obligatoire pour bénéficier de l’aide sur ce parcours.

Le parcours Décarbonation entend éradiquer les systèmes de chauffage énergivores (fioul, gaz) au profit de modèles décarbonés, plus respectueux de l’environnement (solaire, pompe à chaleur air-eau, etc.). 

Depuis le 1^er janvier 2024, Ma Prime Logement Décent subventionne les travaux pour réhabiliter l’habitat très dégradé. Mise en sécurité du logement, installation électrique, remplacement de la toiture : les propriétaires peuvent obtenir jusqu’à 56 000 euros pour une rénovation d’ampleur d’un logement très dégradé.

Le 1^er janvier dernier, le DPE collectif est devenu obligatoire pour les copropriétés de plus de 200 lots. Mais qu’est-ce que le DPE collectif ? C’est un document qui renseigne sur la consommation énergétique d’un bâtiment et sur ses taux d’émission de gaz à effet de serre. Comme le DPE, il donne des recommandations pour améliorer la note obtenue. Le DPE collectif doit être réalisé tous les 10 ans, sauf lorsque l’immeuble est classé A, B ou C.

D’autres jalons ont déjà été posés : le 1^er janvier 2025 seront concernées les copro entre 50 et 200 lots et dès le 1^er janvier 2026, les copropriétés, jusqu’à 50 lots.

Depuis le 1^er janvier 2024, les copropriétés de plus de 50 lots doivent obligatoirement réaliser un plan pluriannuel de travaux (PPT). Le document est valable 10 ans. Il vise à préserver la santé de l’immeuble et dresse la liste des travaux nécessaires à sa préservation.

MaprimeAdap’t aide les propriétaires occupants et les locataires de 70 ans et plus, en perte d’autonomie, ou en situation de handicap, pour l’adaptation de leur logement. « Selon les ressources du demandeur, l’aide représente 50 % ou 70 % du montant des travaux, dans la limite d’un plafond de travaux subventionnables de 22 000 euros HT », peut-on lire sur le site du Ministère de l’économie et des finances.

Bonne nouvelle pour les primo-accédants, le célèbre dispositif est reconduit jusqu’au 31 décembre 2027. La part financée par le prêt à taux zéro (PTZ) passe de 40 % à 50 % du coût du projet financé. Les plafonds de ressources pour en bénéficier ont également été relevés pour permettre aux classes moyennes de bénéficier du dispositif et pour tenir compte de l’inflation. Pour profiter du PTZ, il faut toujours acheter dans le neuf en zone tendue, ou dans l’ancien à rénover, sous condition de travaux !

Ça y est, c’est la dernière année pour le Pinel et le Pinel +, et depuis le 1^er janvier, l’avantage fiscal a baissé de nouveau.

• 9 % pour 6 ans de location (10 % en 2023)
• 12 % pour 9 ans de location (15 % en 2023)
• 14 % pour 12 ans de location (17,5 % en 2023)

Le Pinel + permet de conserver l’avantage fiscal à taux plein, lorsque le logement répond à des critères de performance énergétique élevés :

• 12 % pour 6 ans de location
• 18 % pour 9 ans de location
• 21 % pour 12 ans de location

Pour le moment, aucun dispositif d’investissement locatif de remplacement n’a été prévu par le gouvernement.

En 2024, il y a du changement concernant la taxe sur les logements vacants. Le but : lutter contre ces logements vides et stimuler le marché locatif qui est à la peine. La liste des communes pratiquants la taxe sur les vacants s’agrandit. Plus de 2 000 communes sont ajoutées au dispositif (décret du 25 août 2023) . De plus, il y a une majoration importante de la taxe !

Du côté des meublés de tourisme, de nouvelles règles font leur apparition. Tout d’abord, il y a de nouveaux critères de décences des locations meublées et à partir de janvier 2025, pour louer son logement, il devra au moins être noté F au DPE.

Pour ce qui est de la fiscalité, c’est un peu le flou artistique et les différents acteurs attendent une clarification de la part des pouvoirs publics. La loi de finance pour 2024 a bien été adoptée, cependant le gouvernement aurait indiqué que certaines mesures auraient été incluses par erreur, dans la précipitation. Le gouvernement pourrait donc annoncer prochainement une marche arrière concernant ces nouvelles règles. Toutefois, quelles sont telles ? Elles concernent principalement le régime réel qui deviendrait le régime par défaut (à la place du micro BIC), dès lors que les recettes annuelles du meublé de tourisme dépasserait 15 000 euros. Affaire à suivre…

Le taux d’usure protège les emprunteurs en établissant un taux effectif global maximal au-dessus duquel ils ne peuvent pas emprunter. Pour fluidifier le crédit, ce taux d’usure était récemment révisé tous les mois, mais depuis la stabilisation du crédit immobilier, ce taux est à nouveau révisé tous les 3 mois. Sa dernière révision date de janvier 2024 et s’établit à 6,29 %.