Réclamé de longue date par les professionnels de l’immobilier, le nouveau statut du bailleur privé est enfin entré en vigueur le 21 février. Objectif du dispositif fiscal : relancer l’investissement locatif, alors que l’offre locative a chuté de 15 % en 5 ans. Le point sur les nouvelles règles à maîtriser pour accompagner au mieux vos prospects.
Dispositif Jeanbrun, mode d’emploi
Officiellement appelé « Relance Logement » et surnommé dispositif Jeanbrun, du nom du ministre de la Ville et du Logement, ce nouveau dispositif fiscal a été instauré dans le cadre de la loi de finances 2026.
Réclamé de longue date par les professionnels de l’immobilier, il succède notamment au Pinel, définitivement arrêté fin 2024. Contrairement à ce dernier, le dispositif Jeanbrun ne repose pas sur une réduction d’impôt, mais sur un mécanisme d’amortissement fiscal du logement, permettant de réduire l’assiette imposable.
Concrètement, un investissement immobilier — dans le neuf ou dans l’ancien rénové, partout en France — permet de bénéficier, sous certaines conditions, d’une réduction fiscale fondée sur l’amortissement du bien.
L’objectif ? Prendre en compte la dépréciation du logement dans le temps : chaque année, une fraction de sa valeur est déduite des revenus imposables. L’impôt diminue, sans impact sur le montant des loyers perçus. Une façon d’alléger la fiscalité, sans réduire les revenus locatifs.
Dans l’ancien, l’accès au dispositif est conditionné à la réalisation de travaux lourds représentant au moins 30 % du prix d’achat, afin d’atteindre un DPE classé A ou B. Une exigence qui suppose souvent l’installation d’une pompe à chaleur, difficilement envisageable en appartement.
Comment fonctionne l’amortissement fiscal ?
Le cœur du dispositif repose sur un mécanisme simple : l’investisseur peut amortir chaque année une partie de la valeur de son bien. Ce mécanisme permet de réduire l’imposition sur les revenus locatifs, en contrepartie d’un engagement de location nue à usage de résidence principale pendant au moins 9 ans, dans le respect de plafonds de loyers et de ressources.
C’est donc une belle opportunité à saisir pour des particuliers qui souhaitent se constituer un patrimoine immobilier dans la durée. Il permet en effet d’investir avec peu ou pas d’apport, d’utiliser les revenus locatifs pour rembourser une partie du crédit, sans oublier de s’appuyer sur la valorisation d’un patrimoine existant pour financer de nouveaux projets.
Concrètement, le propriétaire — en nom propre ou via une SCI non soumise à l’impôt sur les sociétés — peut déduire chaque année entre 3 % et 5,5 % du montant de son investissement. La base éligible correspond à environ 80 % du coût total du bien (hors foncier), incluant le prix d’acquisition et les travaux.
Ces taux permettent de déduire chaque année une fraction de la valeur du bien des revenus fonciers, ce qui permet au propriétaire de répartir l’avantage fiscal dans le temps.
Cet amortissement s’ajoute aux charges déjà déductibles. Plus le logement est loué à un loyer accessible, plus l’avantage fiscal est important.
Pour un investissement dans le neuf ou en VEFA :
- 3,5 % par an pour un logement à loyer intermédiaire, plafonné à 8 000 €,
- 4,5 % pour un logement social, plafonné à 10 000 €,
- 5,5 % pour un logement très social, plafonné à 12 000 €.
Pour un investissement dans l’ancien :
- 3 % pour un loyer intermédiaire, plafonné à 8 000 €,
- 3,5 % pour un loyer social, plafonné à 10 000 €,
- 4 % pour un loyer très social, plafonné à 12 000 €.
Le dispositif Jeanbrun permet également de déduire les intérêts d’emprunt et les frais liés au financement (dossier, garantie, assurance emprunteur), qui viennent réduire les revenus locatifs imposables.
Si les charges et intérêts excèdent les loyers, un déficit foncier peut être généré et imputé sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an, renforçant l’intérêt du dispositif pour les contribuables fortement fiscalisés.
Un exemple concret pour un investissement dans l’ancien
Pour illustrer, prenons un exemple proposé par Orpi.
Un couple percevant 70 000 € de revenus annuels achète un appartement ancien T2 à Limoges pour 100 000 € (+ 8 000 € de frais de notaire). Il réalise 40 000 € de travaux de rénovation pour améliorer la performance énergétique et supporte 3 300 € de taxes et intérêts d’emprunt. Les charges totales la première année s’élèvent à 43 300 €. Le bien est loué 7 800 € par an.
1. Le déficit foncier
La première année, les charges étant supérieures aux loyers, l’opération génère un déficit foncier de 35 500 € (7 800 € – 43 300 €). Selon la réglementation fiscale, 10 700 € sont déductibles du revenu global, qui passe de 70 000 € à 59 300 € dès la première année.
2. L’amortissement Jeanbrun
En complément, le dispositif Jeanbrun permet d’amortir 80 % de la valeur du bien, soit 80 000 € sur les 100 000 € d’acquisition. Avec un taux de 3,5 %, cela représente 2 800 € supplémentaires déductibles la première année. Le revenu imposable passe alors de 59 300 € à 56 500 €.
Résultat : le revenu imposable du couple passe de 70 000 € à 56 500 €, soit une baisse d’impôt d’environ 4 000 € dès la première année.
Quelles sont les conditions d’éligibilité ?
Disponible jusqu’au 31 décembre 2028, le dispositif « Relance Logement » est ouvert à tous les particuliers souhaitant investir dans un bien locatif.
Pour être éligible, le logement doit obligatoirement être situé dans un immeuble collectif. Contrairement au Pinel, aucune contrainte de zone géographique n’est imposée.
L’investissement peut être réalisé seul ou en indivision, chaque investisseur bénéficiant de l’avantage fiscal à hauteur de sa quote-part.
Enfin, les locations au sein du cercle familial proche sont interdites afin de limiter les fraudes.
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