Quelles solutions pour vendre un bien avec un crédit en cours ?

Heureusement, la vente de votre logement ne nécessite pas d’avoir soldé votre emprunt bancaire. Chaque année, de nombreux propriétaires sont contraints de se séparer de leur bien, car leur situation personnelle l’exige (mutation professionnelle, obligation familiale, famille qui s’agrandit, divorce, difficultés financières, etc.). 

Plusieurs solutions existent, selon vos objectifs :

• le remboursement anticipé, car un crédit immobilier est lié au bien qu’il finance de façon immanente ;
• le transfert de crédit, plus rare, sous conditions ;
• le prêt relais, pour financer un second bien avant d’avoir vendu le premier ;
• le rachat de crédit, afin de regrouper différents crédits en un seul.

Le remboursement anticipé est la solution la plus répandue lorsqu’il s’agit de vendre un bien immobilier avec un crédit en cours. Mais de quoi s’agit-il exactement ? Cette option courante consiste à rembourser intégralement le prêt avant son terme, grâce au produit de la vente. Pour celui qui désire acheter un nouveau logement, ce choix suppose souvent la souscription d’un nouveau prêt immobilier.

Avant de faire la publicité du bien à vendre, il est fortement recommandé à l’emprunteur de se rapprocher de la banque afin d’obtenir un relevé du capital restant dû. Cette information est utile pour connaître précisément la somme à rembourser à l’établissement prêteur.

C’est au notaire qu’il revient de transmettre à la banque la totalité du produit de la vente, au moment de la signature de l’acte authentique. En cas de surplus, la banque procède au remboursement.

Attention ! Le remboursement anticipé suppose généralement des frais appelés indemnités de remboursement anticipé (IRA).

Si vous soldez votre crédit avant le terme prévu initialement, vous risquez très probablement une pénalité couramment appelée : indemnités de remboursement anticipé (IRA). Mais pourquoi la banque vous ferait-elle payer le fait de régler le capital restant dû avant l’heure ? Simplement, parce qu’elle perd le bénéfice des intérêts initialement prévus lorsque vous remboursez en avance. Elle vous facture alors ce manque à gagner.

Attention, les IRA sont contractuelles : elles doivent être obligatoirement mentionnées dans le contrat de prêt. Dans le cas contraire, elles ne s’appliquent pas. Pas de fausse joie, malheureusement : le plus souvent, elles sont présentes dans votre contrat. En revanche, ces indemnités peuvent faire l’objet d’une négociation avec la banque pour demander leur suppression. Lorsque le prêteur accepte, c’est souvent après une durée minimale de remboursement du prêt.

Il existe néanmoins des situations pour lesquelles ces frais ne s’appliquent pas :

• mutation professionnelle de l’emprunteur ou de son conjoint,
• licenciement,
• décès de l’emprunteur ou de son conjoint.

Peut-on conserver son prêt pour financer un nouveau projet immobilier ? La réponse est oui. Toutefois, cette possibilité de portabilité du prêt immobilier est plus rarement admise par la banque.

Concrètement, cette solution permet de conserver le prêt initial pour financer l’achat du nouveau bien immobilier. Les conditions de prêt sont donc conservées (taux d’intérêt, durée du crédit, mensualité, etc.), ce qui s’avère très intéressant pour l’emprunteur lorsqu’entre temps le marché immobilier s’est contracté avec des taux d’intérêt à la hausse.

Quelles sont les conditions pour bénéficier d’un transfert de prêt ?

• L’existence d’une clause de transfert, car dans son essence, un crédit immobilier est lié au bien qu’il finance. Le bien immobilier est le gage de la banque lorsqu’elle concède le prêt. En cas de vente du bien en question, le prêt n’a donc plus lieu d’être.
• L’accord de la banque qui n’est pas tenue d’accepter le transfert de prêt malgré l’existence de la clause suscitée.
• L’absence d’hypothèque sur le bien à vendre.
• La continuité de l’objet du bien (résidence principale).
• La valeur du nouveau bien qui doit être supérieure ou égale au capital restant dû.

Le prêt relais est la solution idéale pour le propriétaire qui souhaite acheter un nouveau logement, en prenant le temps de vendre correctement son bien actuel. Ce prêt « in fine », avec un remboursement du capital en une fois (à la vente effective du bien), doit être remboursé assez rapidement (sous un an, voire deux). Généralement, le prêteur finance environ 70 % du prix du bien à vendre, après estimation.

Il y a plusieurs avantages à choisir cette option : 

• saisir une opportunité, un coup de cœur immobilier ;
• contourner la difficulté de faire coïncider la vente du bien ancien et l’achat du nouveau bien ;
• éviter plusieurs déménagements ;
• permettre un remboursement du capital, et parfois des intérêts (prêt relais en franchise totale), en une fois, lorsque le bien initial est vendu.

L’objectif du rachat de crédit est la simplification de plusieurs dettes, grâce à un prêt unique avec une mensualité unique, idéalement diminuée.

Dans le cadre d’une vente immobilière, le rachat de crédit peut permettre de solder l’ancien prêt tout en finançant un nouveau projet immobilier dans de meilleures conditions.

Toutefois, cette solution doit être étudiée avec attention car elle peut entraîner un allongement de la durée de remboursement et un coût global plus élevé.

En cas de remboursement anticipé, l’assurance emprunteur prend généralement fin en même temps que le prêt lorsque celui-ci et l'assurance ont été souscrits auprès du même établissement.

Si vous avez choisi une délégation d'assurance, vous devez en revanche résilier vous-même votre contrat, le plus souvent par courrier recommandé, conformément aux conditions prévues par votre assureur.

Le prêt relais nécessite lui aussi une assurance emprunteur. En cas de transfert de prêt, il est parfois possible de conserver son assurance, sous réserve des conditions prévues par le contrat et de l'accord de la banque.