Achat immobilier : quelle TVA sur les frais de notaire ?

Les frais d’acquisition, plus souvent appelés « frais de notaire », sont en réalité un ensemble d’impôts et de taxes collectés par le notaire au nom de l’État et des collectivités locales.

Pour un bien ancien, ces frais représentent en moyenne entre 7 et 8 % du prix de vente. Pour un logement neuf, le taux est bien inférieur (2 à 3 %), car les droits de mutation sont réduits.

Il est essentiel, lors d’un achat immobilier, de demander une décomposition détaillée des frais (émoluments, TVA sur frais de notaire, contribution de sécurité immobilière…) afin de mieux anticiper son budget et préparer son financement.

Les émoluments du notaire, qui sont encadrés par la réglementation, ne constituent que 10 % du montant total des frais de notaire. La majeure partie de ces frais (70 à 80 %) correspond aux droits de mutation, c’est-à-dire les impôts et taxes perçus par le Trésor Public pour le compte de l’État et des collectivités locales. Ce sont les départements qui bénéficient de la part la plus importante de ces montants.

Les débours – les frais engagés par le notaire pour le compte de l’acheteur (déplacements, honoraires d’experts, etc.) – représentent environ 10 % des frais d’acquisition. Enfin, les frais incluent également la contribution de sécurité immobilière ainsi que la TVA sur frais de notaire (20 %). 

Les frais de notaire applicables lors de l’achat d’un bien immobilier en France sont soumis à des règles fiscales spécifiques, notamment en matière de TVA.

La TVA sur les frais de notaire s’applique principalement sur les émoluments du notaire, c’est-à-dire sur sa rémunération. Le taux de TVA applicable est de 20 % pour les actes relatifs aux ventes immobilières. Cependant, certains actes, comme les donations ou les successions, peuvent bénéficier d’exonérations ou de taux réduits, sous conditions.

En revanche, les droits de mutation – ou « droits d’enregistrement » –, qui constituent la majeure partie des frais de notaire, ne sont pas soumis à la TVA sur les frais de notaire. Ces droits sont perçus par l’État, et leur taux varie selon la nature du bien (neuf ou ancien) et sa localisation. Précisons que pour un achat dans le neuf, la TVA est déjà incluse dans le prix du bien.

En cas de doute, il est conseillé de consulter un notaire pour clarifier les modalités d’application de la TVA sur les frais de notaire et optimiser sa fiscalité.

Réduire les frais de notaire demande une stratégie bien pensée, car la majorité des coûts (80 %) sont fixes et reversés à l’État. Toutefois, la rémunération du notaire (les émoluments) peut être négociée. En effet, depuis la réforme Macron de 2021, les notaires peuvent accorder une remise jusqu’à 20 % sur leurs émoluments pour les transactions supérieures à 100 000 €, calculée sur le montant au-delà de ce seuil. Pour un bien de 300 000 €, cela peut représenter une économie de près de 391 €.

Une autre piste consiste à exclure les frais d’agence du prix de vente, à condition que le compromis de vente sépare clairement le montant du bien et celui des frais d’agence. Cette solution permet de réduire la base taxable. Pour un bien de 300 000 €, avec 15 000 € de frais d’agence, l’économie atteint environ 1 200 €.

De la même manière, la valeur des meubles ou équipements restant sur place (cuisine, électroménager, mobilier, etc.) peut être déduite du prix de vente. Ainsi, une estimation de 20 000 € permet une économie de 1 600 €.

Enfin, dans l’immobilier neuf, les frais sont de 2 à 3 % du prix contre 7 à 8 % dans l’ancien. Pour un bien de 300 000 €, cela représente une économie de 15 000 €.