Vous êtes candidat à location ? Vous ne pouviez pas mieux tomber ! Ici, on vous explique qui a le dernier mot concernant le recrutement des locataires. On vous révèle les critères de sélection des agences et aussi comment soigner votre dossier pour décrocher l’appartement de vos rêves. Comme ça, votre emménagement ne tient plus qu’à un fil…
Qui choisit le locataire ?
Ça y est. Vous avez enfin trouvé la location parfaite juste à quelques minutes de votre lieu de travail et en plus, elle dispose d’une superbe terrasse pour convier vos amis durant les beaux jours. Problème. Vous n’êtes pas le seul à avoir flairé la bonne opportunité. Il va falloir vous démarquer. Mais pour avoir une chance, il vaut mieux savoir à qui adresser votre dossier de location enflammé.
Sachez qu’en règle générale, le propriétaire bailleur a le dernier mot concernant le choix du locataire. Cependant, lorsqu’il confie son bien à une agence immobilière qu’il a mandatée, cette dernière peut être amenée à effectuer ce choix important à sa place.
Le type de mandat de location choisi par le propriétaire bailleur donne une indication sur la personne qui intervient dans le choix du locataire.
Il existe 3 types de mandats locatifs :
- Le mandat de location simple,
- Le mandat de location exclusif,
- Le mandat de location semi-exclusif.
Lorsque le propriétaire choisit le mandat simple, plusieurs agences peuvent proposer son bien à la location. Le propriétaire demeure libre de choisir le locataire proposé par l’agence de son choix ou même de le choisir lui-même.
En revanche, lorsque le propriétaire opte pour le mandat exclusif, il donne mandat à une seule agence qui met son bien à la location. C’est alors le mandataire qui choisit le locataire, et s’assure de sa solvabilité.
Dans le cas du mandat semi-exclusif, la clause d’exclusivité lie le propriétaire à une seule agence. Toutefois, il peut choisir le locataire de son choix.
Le saviez-vous ?
Il faut différencier le mandat de location et le mandat de gestion locative. Le mandat de location englobe toutes les étapes de mise en location du bien immobilier. Le mandat de gestion locative confère à l’agence des missions plus étendues comme l’encaissement des loyers, le règlement des contentieux, etc.
Quels sont les critères de sélection du locataire ?
Agence ou propriétaire bailleur, les critères de sélection pour trouver les bons locataires sont à peu de choses près les mêmes. Ils servent avant tout à limiter les risques d’impayés. Ils doivent être objectifs et non discriminants.
Les justificatifs couramment demandés au locataire sont ceux concernant sa situation professionnelle et ses ressources. Les mêmes justificatifs peuvent être réclamés à la personne se portant caution.
Ces documents témoins sont le plus souvent :
- La pièce d’identité
- Le contrat de travail, la rémunération associée, la durée de la période d’essai (un certificat de scolarité pour les étudiants)
- Les trois derniers bulletins de salaire ou les deux derniers bilans comptables pour les non-salariés (les revenus doivent être au moins équivalents à 3 fois le montant du loyer )
- Le dernier avis d’imposition
- Les 3 dernières quittances de loyer
- La justification de revenus fonciers
- Les attestations de la CAF.
Le saviez-vous ?
Les critères comme le sexe, l’âge, la religion, la situation familiale, l’origine ethnique et l’orientation sexuelle sont interdits par la loi, sous peine de sanctions pénales. Les documents comme le RIB, une photo, la photocopie de la carte vitale sont également proscrits !
Comment soigner son dossier de location ?
Si les critères de sélection du locataire sont objectifs, à dossiers équivalents, votre touche personnelle peut faire la différence. Un soin particulier porté à votre dossier de location peut vous donner l’avantage, surtout sur un marché locatif tendu.
Un dossier de location complet, full, exhaustif !
Le premier bon conseil qu’on puisse vous donner est de fournir de façon exhaustive toutes les informations demandées par le propriétaire bailleur, ou l’agence. Votre dossier sera traité plus vite, de plus, vous montrez un certain sérieux à votre interlocuteur. Eh oui, vos chances s’amenuisent s’il manque des documents et que l’agence a d’autres candidats locataires sur le coup. Si vous envoyez votre dossier par mail, faites un seul fichier PDF de 8 Mo maximum. Vous êtes sûrs qu’il pourra être lu sur n’importe quel smartphone.
La loi ALUR encadre les pratiques abusives dans le cadre de la location de biens immobiliers. Le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015, dresse la liste des pièces justificatives.
Les documents bonus
Il n’est pas interdit d’ajouter tout document que vous considérez positif pour votre candidature. Une lettre de recommandation de votre précédent bailleur, une demande d’APL, etc. Ils montrent votre motivation pour ce logement en particulier et rassurent le propriétaire.
Une caution pour sécuriser le versement des loyers
Si vous avez un garant, précisez-le dans votre dossier et joignez les pièces justificatives de votre caution. Le plus souvent : le contrat de travail, les trois derniers bulletins de salaire, et le dernier avis d’imposition. À noter : « La caution solidaire permet au propriétaire de faire appel directement à la caution dès le 1er impayé, sans même passer par le locataire et donc sans même rechercher si celui-ci pourrait payer ».
La garantie Visale peut se porter caution pour vous
Cette garantie s’adressant aux jeunes de 18 à 30 ans, a été mise en place par Action Logement. Au-delà de 31 ans, il a des conditions à respecter. En cas de défaillance de paiement, Action Logement prend le relais.
La lettre de motivation
On ne va pas à un entretien d’embauche, mais dans certaines situations, il faut sortir le grand jeu. Votre location est une petite maison avec jardin, orientation plein sud, avec toutes les commodités de la ville ? Vous allez devoir faire encore mieux que transférer un dossier complet. La lettre de motivation ça s’est déjà vu. Dites en deux mots pourquoi ce logement vous plaît tant, et combien de temps vous prévoyez de vous y installer, ça devrait suffire.
La carte de l’originalité
Travaillez la forme de votre dossier. Une pochette colorée, une page de garde, un sommaire numéroté vous aideront à vous démarquer des autres candidats locataires.
Et si on n’a pas 3 fois le montant du loyer ?
Les propriétaires bailleurs et les agences mandatées vous demanderont souvent de prouver que vos revenus représentent trois fois le montant du loyer. Cependant, sachez que ce n’est pas une recommandation expresse de la loi. C’est plutôt une règle d’usage, de prudence. Toutefois, il arrive que certaines agences choisissent un candidat légèrement en-dessous des trois fois le montant du loyer.
La rapidité d’envoi, l’exhaustivité des pièces justificatives, et votre touche personnelle seront vos meilleurs atouts pour convaincre une agence ou un propriétaire bailleur. Malgré les critères objectifs essentiels, votre sympathie et votre cordialité peuvent faire aussi la différence. D’autant plus face au propriétaire bailleur qui vous confie son logement pour une durée déterminée.
Vous savez désormais ce qu’il vous reste à faire pour surpasser les autres candidats à la location du bien de vos rêves !
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