Nos équipes data-science ont dressé le bilan du marché locatif français, en 2023. Et le résultat n’est pas vraiment reluisant : pénurie de biens à la location et hausse notoire des loyers sont à déplorer. Si la hausse des taux d’intérêt semble être le principal coupable, en vérité, les causes sont multifactorielles (inflation, crise de l’immobilier neuf, interdiction de location des passoires G+, développement des meublés de tourisme, etc.) et révèlent un malaise bien plus profond du secteur du logement.
Pénurie d’appartements à louer et hausse de loyers
Les deux dernières années sont marquées par la hausse des taux d’intérêt en France, avec une accélération du phénomène en 2023. Ils ont été multipliés par 4 en moins de deux ans ! Et ça n’a pas été sans conséquence pour le marché de la transaction. De nombreux ménages ont dû renoncer à leur projet d’accession à la propriété, d’autant que les restrictions sur le crédit se sont accrues (-40 % de dossiers de prêt mis de côté). Le résultat ? Un marché de la location déjà en tension qui s’enfonce un peu plus, car les emprunteurs éconduits sont bel et bien contraints de rester locataires.
C’est ce que confirment les résultats de l’enquête. Si l’offre de biens à louer s’était déjà raréfiée avant les premières hausses de taux d’intérêt (avec un recul de -9,1 % d’appartements à louer entre janvier 2021 et janvier 2022), la situation s’est aggravée ces deux dernières années avec une baisse de -36 % en deux ans, constatée fin 2023. Les appartements représentant plus de 90 % des annonces de biens à louer mises en ligne sur le site de SeLoger, ils permettent aisément de jauger la situation de pénurie de logements à la location.
Mécaniquement, la pénurie de biens à louer face à une demande en croissance a eu un impact sur les loyers. Ils ont augmenté de +7 % depuis 2021 ! Les loyers ont été majorés de 3,5 % en 2023, contenus par le bouclier loyer mis en place par le gouvernement, cependant, en 2022, une hausse de loyer de 2,4 % avait déjà été constatée.
Le saviez-vous ?
Les jeunes et les primo-accédants sont très touchés par la hausse des taux d’intérêt et par les restrictions sur le crédit immobilier. Ces difficultés d’accès au crédit font qu’ils ne quittent pas leurs locations, ce qui entrave le renouvellement du parc locatif.
Les régions les plus chères de France sont aussi les plus impactées
On peut établir une corrélation entre l’état du marché locatif et les prix de l’immobilier. Effectivement, certaines régions où les prix de l’immobilier sont les plus élevés sont très impactées par la pénurie de biens à louer et par la hausse des loyers. C’est le cas de la région Île-de-France, mais aussi de la région PACA.
Dans les 10 plus grandes villes de France qui montrent un prix moyen à l’achat plus élevé que dans les 50 plus grandes villes de France (4 034€/m² contre 3 393€/m²), la tension locative est plus forte, et le stock d’appartements à louer à dégringolé de -39 % en 3 ans (contre -30 % en 3 ans, pour les 50 plus grandes villes). L’évolution des loyers suit la même tendance : la hausse est de +3,4 % en 1 an pour le Top 10 des villes et de +3,3 % pour le Top 50.
« Cela s’explique par le niveau élevé des prix à l’achat qui renforce l’effet de la hausse des taux d’intérêt. En effet, plus l’accès à la propriété est cher, plus la dépendance au crédit des ménages est forte. On comprend donc bien que cette demande locale est encore plus exposée au durcissement des conditions de crédit ce qui renforce par conséquent la tension locative. », explique Barbara Castillo Rico, directrice des études économiques chez Meilleurs Agents.
À Paris, la crise du marché locatif est très palpable
Qu’on se le dise, pour trouver un appartement à louer sur Paris et en région Île-de-France, il faut se lever très tôt ! En effet, l’analyse du stock d’annonces d’appartements à louer du site SeLoger se réduit comme peau de chagrin sur les 3 dernières années. C’est -74 % de volume en moins alors que depuis 2 ans, les prix parisiens à l’achat ont chuté de -8 %. Toutefois, la ville reste très chère avec un prix moyen à l’achat de 9 644€/m², au 1ᵉʳ janvier 2024.
Dans la capitale, d’autres facteurs que la hausse des taux sont en cause. On peut évoquer la disparition des locations passoires en G+, car le parc parisien compte 35 % de logements passoires, ou l’approche des JO de Paris qui poussent de nombreux propriétaires a préférer la location saisonnière, car les rendements s’annoncent juteux.
Concernant l’évolution des loyers, l’étude montre une augmentation de +4,6 % en 3 ans, avec une accélération en 2023 puisque la hausse atteint +3,3 %. « Plus de 30 euros par m² (30.8€/m²) : c’est un niveau de loyer jamais atteint sur ces cinq dernières années ! », relèvent nos experts.
La raréfaction de l’offre de biens à louer et la hausse des loyers ne sont pas de bons signaux pour le marché locatif et plus généralement pour le secteur du logement en France. Il faut espérer que les autorités s’emparent du sujet vite et de façon efficace, pour éviter une crise sociale plus profonde.
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