Une réglementation récente crée de nouvelles perspectives pour les SCPI

L’ordonnance 2024-662 du 3 juillet 2024 offre de nouvelles opportunités aux sociétés civiles de placement immobilier (SCPI). Elles peuvent désormais faire l’acquisition de biens meubles, d’objets décoratifs, en plus de leur portefeuille usuel d’actifs immobiliers.

Certains équipements affectés à l’exploitation des immeubles sont aussi concernés mais la réglementation va plus loin, en permettant aux SCPI l’exploitation des systèmes de production d’énergies renouvelables, « y compris la revente d'électricité », comme on peut lire dans l’ordonnance.

Toutefois, ce type d’activité ne peut être exercé seul ; il ne peut l’être qu’à titre accessoire. La SCPI ne change pas de finalité : « L’objectif reste de générer des revenus locatifs, pas de monter des fermes solaires », explique Yann Videcoq, directeur général d'Arkéa REIM, société de gestion de fonds immobiliers.

« La possibilité enfin d’investir et d’exploiter dans des systèmes de production d’énergies renouvelables est très positive dans le cadre de nos démarches environnementales. Cela corrige une anomalie à laquelle nous étions confrontés depuis longtemps. La volonté voire l’obligation d’avoir dans le patrimoine des panneaux photovoltaïques se heurtait à l’incompatibilité avec l’objet des SCPI jusqu’à cette ordonnance », a commenté Benjamin Le Baut, directeur général d'Alderan.

Aujourd’hui, un investisseur en SCPI peut investir à partir de 1 €, au lieu de 150 € auparavant. En supprimant le seuil minimal de souscription, la SCPI s’ouvre à de nouveaux investisseurs, notamment ceux souhaitant investir progressivement via des versements programmés​. Il s’agit aussi de s’adapter aux nouveaux modes de consommation des épargnants. Avec les cryptomonnaies, ou le crowdfunding, les investisseurs sont habitués à l’investissement fractionné et les plus petits épargnants peuvent investir à leur rythme.

D’autre part, les SCPI pourront posséder plusieurs catégories de parts. « Les sociétés de gestion ont effectivement du mal à trouver dans quel cadre cela va pouvoir s’appliquer. Mais ce dispositif peut permettre de cadrer de gros investisseurs qui ont pu par le passé bloquer les parts de certains fonds avec d’énormes demandes de retrait », observe Léonard Hery, directeur général et co-fondateur de la société de gestion Epsicap REIM.

Les gestionnaires de SCPI doivent désormais procéder à l’évaluation de leurs actifs deux fois par an, contre une fois par an précédemment. Les résultats doivent être publiés à chaque évaluation. Cette nouvelle obligation vise à renforcer la transparence et à fournir des informations plus précises aux investisseurs sur la valeur des portefeuilles immobiliers.

« L’Autorité des marchés financiers (AMF) avait déjà fait la demande d’une seconde évaluation en juin 2023 car elle considérait celle de fin 2022 comme trop optimiste. Elle souhaitait éviter l’effet de dérapage budgétaire. La pratique est désormais pérennisée », soutient Clément Renault, co-founder & CEO chez Louve Invest.

L’ensemble des gestionnaires ne trouve pas cette évolution comme nécessairement pertinente sur un marché immobilier moins volatile que le marché boursier, d’autant que la mesure entraîne des coûts supplémentaires pour les SCPI. « Ce coût devra être supporté par les porteurs de parts et pour les grosses SCPI, il peut atteindre plusieurs milliers d’euros », a fait savoir le directeur général d’Arkea Reim, Yann Videcoq.