Investir dans l’immobilier commercial, comment ça marche ?

L’immobilier commercial – parfois appelé immobilier tertiaire – regroupe divers types de biens non destinés à un usage d’habitation, mais utilisés pour générer du profit. Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) définit l’immobilier commercial comme « L’ensemble des biens détenus par des acteurs professionnels, qui n’en sont pas les occupants et qui en tirent des revenus à titre habituel ».

Il existe plusieurs catégories de propriétés commerciales :

• Les boutiques, les magasins de vente au détail et les centres commerciaux.
• Les bureaux.
• Les locaux de production ou de stockage (entrepôts, par exemple).
• Les hôtels.
• Les restaurants.
• Les autres biens destinés à un usage spécifique.

Le bail commercial est le contrat de location pour les locaux ou immeubles destinés à l'exploitation d'une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Il est régi par des règles spécifiques, souvent plus protectrices pour le locataire, en raison de l'importance de la stabilité et de la pérennité des entreprises.

On peut compter 3 types de baux commerciaux en France :

• Le bail commercial classique, que l'on retrouve le plus souvent. Sa durée minimale est de 9 ans. Le locataire a toutefois la possibilité de résilier le bail tous les trois ans, d'où son autre nom : le « bail 3-6-9 » !
• Le bail dérogatoire, dont la durée maximale de location est de 3 ans.
• Le bail précaire, qui autorise le locataire à louer le local commercial pour une durée maximale de 24 mois.

Investir dans un local commercial comporte de multiples avantages, à commencer par une rentabilité plus prévisible et généralement doublement supérieure à la rentabilité d’une location résidentielle. Mais ce n’est pas le seul atout de ce type d'investissement :

• Lorsqu’on loue un local commercial, la rentabilité est estimée entre 4 et 8 %, en moyenne (2 à 5 % pour un bien d’habitation).
• Le risque de loyers impayés est plutôt faible. De plus, le « bail 3-6-9 » assure une certaine stabilité du locataire.
• Le propriétaire n’a pas véritablement de gestion locative à prévoir, et il n'a que très peu de travaux à effectuer dans le local commercial puisqu’il ne loue que les murs.
• Les lois relatives aux activités de commerce sont moins soumises au changement.
• Le contrat de bail est aussi protecteur pour l’investisseur.
• La taxe foncière peut être imputable au locataire, lorsque le bail le stipule.
• Les échanges se font entre professionnels. On est sur du pratico-pratique, avec moins d’affect qu'avec des particuliers.

Comme tout investissement, l’investissement en immobilier d’entreprise n’est pas parfait et comporte des inconvénients, voire des risques, à prendre en considération.

• Le bail commercial est parfois considéré comme un contrat rigide pour assurer la pérennité des commerces. Par exemple, le loyer ne peut pas être révisé comme on le souhaite, même en insérant des clauses dans le bail. Le locataire bénéficie d’une protection commerciale (une indemnité d’éviction doit lui être versée pour qu’il quitte les lieux, sans motif sérieux).
• Lorsque le commerçant donne congé, il peut imposer au propriétaire du local un autre locataire de son choix.
• Il arrive que le commerçant se retrouve en liquidation judiciaire quand son commerce ne fonctionne pas, et le temps de la justice peut être long... Avant la fin du processus, il s’écoule parfois des mois avant de pouvoir relouer le local à un autre professionnel.
• La taxation sur les revenus fonciers est parfois lourde.

Investir dans l’immobilier commercial suppose d’être au clair sur son projet d’investissement. Une fois ses objectifs fixés, il est possible d’investir en direct, en recherchant un local commercial prometteur pour le louer. Certains investisseurs font appel à des agents immobiliers spécialisés pour trouver la perle rare et s’assurer de bons rendements. Comme pour l’immobilier résidentiel, divers types de statuts juridiques sont possibles pour investir dans l’immobilier commercial : en nom propre, en créant une SASU immobilière, ou via une société (SCI, SCPI, SAS immobilière, SARL, etc.).

La deuxième possibilité est d’investir de façon indirecte via l’immobilier fractionné, une solution simple qui permet aux investisseurs de détenir des fractions d’un actif commercial et de percevoir une partie des loyers. Ce type d’investissement est accessible à tous, avec un ticket d’entrée assez faible : une dizaine d’euros !