Les départements ultramarins offrent de belles opportunités d’investissement dans des territoires dynamiques, souvent en déficit de logements. Bien qu’éloignés de la France hexagonale, ces destinations présentent des réalités économiques, sociales et culturelles variées. Pourquoi investir en Martinique, en Guadeloupe, en Guyane ou à la Réunion ? Éléments de réponse.
La Martinique : une diversité de projets envisageables
Située sur l’arc antillais, entre Sainte-Lucie et l’île de la Dominique, la Martinique (972) est une terre volcanique paradisiaque de 1 128 km2. Elle compte environ 350 000 habitants. Malgré un recul démographique, lié en partie au vieillissement de la population, le département insulaire compte de belles opportunités pour les investisseurs immobiliers disposant d'un projet bien ficelé.
Au-delà de ses paysages de carte postale, de sa biodiversité exceptionnelle (classée hotspot mondial), de l’amabilité de ses habitants et de son climat agréable bercée par les Alizés, l’île aux fleurs présente un marché immobilier sous tension, avec une forte demande locative. Un indicateur rassurant pour les investisseurs, la vacance locative y reste relativement faible.
De plus, la demande touristique reste soutenue durant la haute saison (de décembre à avril), avec un taux d’occupation moyen exceptionnel : plus de 80 % ! En 2023, l’île a accueilli plus d’un million de touristes, dont la moitié hébergée dans des structures non-hôtelières, selon l’INSEE.
Enfin, la rentabilité locative à la Martinique, comme dans d’autres départements d’Outre-mer, demeure élevée : entre 4 et 7 %, voire davantage en location saisonnière. Les stratégies d’investissement concluantes incluent tous les types de projets, de la location courte durée, à la location longue durée, en passant par le bail étudiant, la location meublée (LMNP), la colocation, la résidence senior ou la SCPI.
Au 1er septembre 2025, il fallait compter environ 3 260 €/m2 pour l’achat d’un appartement. Dans les villes les plus chères, le prix moyen au mètre carré peut toutefois être bien plus élevé, comme aux Anses-d’Arlet (5 352 €). Pour un investissement rentable, il convient de connaître le département et de cerner les besoins des divers types de profils de locataires, afin de s’adapter à la réalité du marché.
Le saviez-vous ?
Fort-de-France n’a pas toujours été un choix évident pour la location saisonnière, mais aujourd’hui, le chef-lieu constitue un excellent point de départ pour rayonner sur l’île. La ville est une opportunité d’investissement intéressante avec un parc immobilier à rénover dans le cœur de ville. Le charme foyalais opère de nouveau dans un contexte de dynamisation et de réappropriation du centre-ville.
La Guadeloupe : un carrefour caribéen à fort potentiel touristique
Située dans la Caraïbe, au cœur des Petites Antilles, et à tout juste 201 kilomètres de la Martinique, la Guadeloupe (971) est une destination touristique très appréciée et un choix judicieux pour un investissement locatif rentable. D’une superficie de 1 628 km2, l’île en forme de papillon compte une population d’environ 378 000 habitants.
Le territoire présente également un marché en tension avec une demande qui peine à rencontrer l’offre de logements, principalement dans les pôles urbains (Pointe-à-Pitre, Baie-Mahault) et dans les communes très touristiques (Saint-François, Le Gosier, Deshaies, etc.). Ces zones constituent de bonnes candidates pour un investissement sécurisé avec des rendements bruts pouvant dépasser les 6 à 7 %.
Au 1er septembre 2025, le prix de l’immobilier moyen en Guadeloupe était de 3 890 €/m2 pour un appartement. Toutefois, les contrastes entre les communes de l’archipel guadeloupéen sont assez saisissants : Pointe-à-Pitre (1 810 €/m2), Le Gosier (3 860 €/m2), Saint-François (4 260 €/m2), Basse-Terre (1 870 €/m2), Pointe-Noire (2 580 €/m2), Terre-de-Haut aux Saintes (6 690 €/m2).
Point positif : le risque de dépréciation des biens est relativement faible, puisqu’en 5 ans, les prix immobiliers dans l’ancien ont évolué de 32 %. Dans les villes à fort potentiel touristique, investir en Guadeloupe est un pari non risqué. Toutefois, l’île aux belles eaux promet des rendements intéressants pour divers types d’investissements immobiliers.
La Guyane : le territoire des grands espaces et des industries stratégiques
La Guyane (973) est un département et une région d’Outre-mer située sur la partie sud du continent américain, entre le Brésil et le Surinam (anciennement Guyane hollandaise). D’une superficie de 84 000 km², et avec tout juste 292 354 habitants (janvier 2025), la Guyane est la collectivité d’Outre-mer la moins peuplée de France, son territoire étant majoritairement couvert par la forêt amazonienne. En contrepartie, le département connaît une croissance démographique exceptionnelle, tout comme Mayotte, loin devant les autres départements français. Une très bonne raison de considérer sérieusement l’investissement locatif en Guyane française.
La population guyanaise se concentre principalement à Cayenne (63 % de la population), à Saint-Laurent-du-Maroni, à Matoury, à Rémire-Montjoly, à Kourou, à Macouria, etc. Le besoin de logements est conséquent en Guyane, notamment le logement social et intermédiaire. On estime que 45 000 logements doivent être construits d’ici à 2035. C’est un effort considérable pour une population d’environ 300 000 habitants.
Au 1er septembre 2025, le prix moyen au mètre carré, pour un appartement, était de 2 550 €. En un an, la hausse des prix est restée contenue : +1,2 %, en septembre 2025. Le rendement locatif brut atteint généralement 6 à 8 %.
Une terre de tourisme durable
Moins développé que dans les départements insulaires, le tourisme en Guyane progresse nettement : +10,8 % en 2024 selon l'INSEE. Destination idéale pour le tourisme durable, ou slow tourisme, la Guyane séduit par ses activités de pleine nature (randonnée, pirogue, etc.) au cœur de l’Amazonie. À cela s’ajoutent une population métissée, un fort potentiel économique, des ressources naturelles (or, bauxite, pétrole offshore) et le dynamisme du secteur spatial.
La Réunion : l’île intense et innovante
Île volcanique de l’Océan Indien, La Réunion (974) s’étend sur une superficie de 2 512 km2 et compte 896 175 habitants. Sa nature verdoyante et intense, ses paysages exceptionnels et variés, sa croissance démographique et ses fortes ambitions en termes de durabilité énergétique font partie de ses principaux atouts.
À la Réunion, l’offre de biens est insuffisante et toutes les régions sont concernées. Ces dernières années, les prix immobiliers ont considérablement augmenté, notamment à cause de la rareté du foncier. Sur 12 mois, le prix moyen au mètre carré a évolué de 3,6 % en septembre 2025, pour les appartements. Aujourd’hui, pour investir sur un appartement à la Réunion, il faut compter environ 2 920 €/m2.
- Saint-Denis : 2 830 €/m2
- Saint-Pierre : 3 170 €/m2
- L’Étang-Salé : 3 750 €/m2
- Le Tampon : 2 280 €/m2
- Saint-Paul : 4 700 €/m2
La location longue durée est aussi pertinente que la location saisonnière à la Réunion, car le déficit de logement est important. D’ailleurs, la pression sur les loyers est relativement forte : en deux ans, ils ont augmenté de plus de 5 % dans les grandes villes. Pour ce qui est de l’attrait touristique, plus de 550 000 touristes ont visité l’île en 2024.
Dans un contexte de location courte durée, la qualité des prestations des logements est très importante, ainsi que le choix de l’emplacement. Mieux vaut privilégier les zones dynamiques comme Saint-Denis, Saint-Pierre, Le Tampon (très étudiant) et les stations balnéaires comme Saint-Gilles les Bains ou La Saline. Aussi, le potentiel de développement de certains secteurs comme La Possession ou Saint-Leu est à noter. Le taux de rendement locatif moyen est de 5 % à la Réunion.
À retenir
Investir en Outre-mer n’est pas une aventure uniforme : chaque département a ses forces et ses limites. Mais tous partagent un point commun : un fort potentiel, nourri par des marchés dynamiques, une forte demande de logements et une fiscalité souvent avantageuse..
Mayotte, département français depuis 2011, reste un cas à part. Si les défis y sont nombreux, les opportunités d’investissement immobilier y sont bien réelles, avec des rendements prometteurs sur un marché en forte tension.
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