Investir aux USA : la nouvelle conquête de l'Ouest ?

L’instabilité politique en France pousse de nombreux investisseurs à considérer d’autres terrains de jeu que l’hexagone pour investir dans l’immobilier et diversifier leur patrimoine. Le marché américain, qui représente 1,6 fois la taille du marché européen, fait les yeux doux aux investisseurs, dont ceux venus de l’étranger, surtout depuis l’arrivée de Donald Trump au pouvoir. Si le président du « deal » ne fait pas toujours l’unanimité, son discours « pro business » encourage l’investissement et attire les acquéreurs en quête de rendement.

Autre atout en faveur de l’investissement sur le territoire américain : la conjoncture économique. Les taux d’intérêt des prêts hypothécaires restent élevés malgré les récentes baisses de taux de la FED (Réserve fédérale des États-Unis). Une situation qui n’encourage pas la demande locale, alors que les investisseurs de la zone euro y voient une opportunité, encouragés par la baisse du dollar face à l’euro.

D’autres raisons expliquent l’intérêt des investisseurs français pour le marché américain.

• Il y a de nombreuses opportunités d’investissement, car le pays est vaste et il y a autant d’opportunités que d’États.
• Les prix immobiliers sont compétitifs voire très abordables selon les États.
• Les rendements locatifs sont élevés, avec parfois une rentabilité brute supérieure à 10 %.
• Le marché américain est dynamique, très liquide et transparent. Les données sont facilement accessibles et il y a une coopération accrue entre les agents.
• La fiscalité est avantageuse et il y a des bénéfices liés à l’investissement immobilier (loi 10-31, accords bilatéraux entre les États-Unis et la France, etc.).
• L’investissement aux USA constitue une opportunité de diversification patrimoniale (diversification géographique, monétaire, etc.).

La citoyenneté américaine n’est pas un prérequis pour acheter aux USA et le marché américain est ouvert aux investisseurs français non-résidents. Il est tout à fait possible d’investir dans toutes sortes de propriétés, sauf lorsque l’état fédéral émet une restriction sur certains sites sensibles par exemple. Toutefois, le cas de figure est relativement rare.

Il est possible d’acquérir via une structure LLC (limited liability company) ou en nom propre. La LLC offre en général une meilleure protection juridique et une fiscalité plus flexible.

Contrairement à une idée reçue, les banques américaines acceptent souvent de financer des investisseurs étrangers. Généralement, elles prêtent à hauteur de 70 à 80 % du bien. Parfois, un apport plus conséquent peut être exigé. 

En règle générale, la fiscalité immobilière aux États-Unis est plus avantageuse que celle pratiquée en France. Le système américain souhaite avant tout préserver la rentabilité des investisseurs.

En tant que non-résident, il est nécessaire de déclarer ses revenus à l’administration américaine. Les revenus locatifs perçus aux États-Unis sont soumis à l’impôt fédéral. Un système de barème progressif est appliqué allant de 10 à 37 %. Selon les États, la fiscalité est plus ou moins importante. Par exemple, la Floride est connue pour sa très faible imposition des revenus fonciers.

La convention fiscale franco-américaine permet toutefois d’éviter la double imposition. L’article 24 de la convention précise que le contribuable français sera exonéré de prélèvements sociaux sur ses revenus fonciers réalisés outre-Atlantique.

Autres avantages de la fiscalité américaine :

• la possibilité d’amortir le bien immobilier sur plus de 20 ans ;
• une fiscalité allégée sur les plus-values, avec le mécanisme « 1031 Exchange ».

Il n’est pas nécessaire de parler la langue de Shakespeare, ni même d’être sur place pour investir aux États-Unis. L’investissement en SCPI constitue une solution particulièrement intéressante pour les épargnants souhaitant accéder au marché américain sans en gérer directement les contraintes (gestion locative).

Grâce à ces véhicules d’investissement collectifs, il devient possible de profiter de la solidité de l’économie américaine, de la croissance de secteurs porteurs comme la logistique, les bureaux ou la santé, tout en bénéficiant d’une mutualisation des risques à grande échelle. Des solutions comme Corum USA (première SCPI française à investir aux États-Unis) vous permet d’accéder au plus grand marché immobilier au monde et avancent un objectif de rendement supérieur à 7 % en 2025.