Acheter une partie commune : un bon plan ?

Racheter un comble d’immeuble lorsqu’on vit au dernier étage, un jardin lorsqu’on habite un appartement du rez-de-chaussée, ou un bout de palier lorsqu’on est propriétaire de deux logements situés sur le même étage, présente nécessairement quelques avantages. Pour le copropriétaire acquéreur, le rachat d’une partie commune peut lui permettre de bénéficier d’un espace de vie supplémentaire ou d’un nouvel espace de stockage, d’augmenter la valeur de son logement, ou d’obtenir plus de voix pour le vote en assemblée générale. Pour les autres copropriétaires, le lot racheté n’est plus sous leur responsabilité, ce qui se caractérise par une baisse des charges de copropriété. Quelle aubaine !

La loi du 10 juillet 1965, fixe le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Elle précise la définition des parties communes : « Les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux. ». Escalier, ascenseur, hall d’entrée, palier, cours, réseau électrique, etc.

Il est important de se rappeler que chaque copropriété est différente. Le règlement de copropriété précise quelles sont les parties communes de chaque immeuble. Selon les copropriétés, certaines parties communes peuvent être :

• Des parties communes spéciales. Elles ne sont pas la propriété de tous les copropriétaires. Selon la configuration de l’immeuble, elles peuvent être affectées à certains copropriétaires, suite à un vote à la majorité. Local vélo, etc.
• Des parties communes à jouissance privative. L’usage exclusif d’une partie commune peut être attribué à un seul copropriétaire qui souhaite la privatiser (comble, jardin, etc.). Dans ce cas, le vote des copropriétaires devra être accepté à la majorité.

Avant toute chose, l’acquéreur doit avertir les copropriétaires de son désir d’acheter une partie commune de l’immeuble. Une notification du syndic par lettre recommandée avec accusé de réception est la procédure ordinaire. De cette manière, le projet d’achat peut être mis à l’ordre du jour de l’assemblée générale qui se tient une fois par an.

Le projet d’achat doit être détaillé dans un dossier complet contenant tous les documents nécessaires et utiles (plan de la partie concernée, description de l’opération, prix proposé pour le rachat, etc.), afin de convaincre les copropriétaires de consentir à la vente.

Pour que la demande soit acceptée, il faut l’approbation du syndic à la double majorité (selon l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965), c’est-à-dire : la majorité des membres du syndic et 2/3 des voix des copropriétaires. Lorsque le rachat de la partie commune convoitée entrave le respect de la destination de l’immeuble, alors l’unanimité est requise lors du vote en assemblée générale.

Si le syndic accepte de vendre la partie commune, l’acquéreur devient l’heureux propriétaire de ce nouveau lot. Le règlement de copropriété devra donc être modifié pour prendre en compte ce changement. Attention ! Les copropriétaires disposent d’un délai de deux mois pour se rétracter et contester la vente devant la justice. À l'issue de ces deux mois, l’acte de vente peut être établi devant le notaire, et la vente publiée au Service de la publicité foncière.

Le produit de la vente est réparti entre tous les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes de copropriété, y compris pour l’acquéreur.

L’évaluation du prix d’une partie commune n’est pas réglementée. Cependant l'estimation du prix doit être cohérente, pour être acceptée en assemblée générale. Il est vivement recommandé de faire intervenir un professionnel de l’immobilier (agent immobilier, notaire, architecte, etc.) pour déterminer le prix.

Plusieurs éléments peuvent aider en ce sens :

• le prix du marché des autres parties communes cédées dans un périmètre restreint,
• l’état de la partie commune,
• la plus-value que peut engendrer cet achat.

Le point le plus « touchy » lorsqu’on souhaite acheter une partie commune peut être la fixation de son prix. Mais selon la configuration de la propriété de l’acquéreur, cet achat peut indéniablement constituer un bon plan, et une opération patrimoniale très intéressante.