Vous envisagez d’acheter un appartement ou une maison en 2027 ? Avec des taux de crédit qui repartent à la hausse, une question s’impose : quel budget pouvez-vous réellement consacrer à votre projet immobilier ? Capacité d’emprunt, mensualités, apport personnel… Meilleurs Agents fait le point sur les chiffres à connaître pour préparer votre achat.
- Pour préparer 2027, retenez les barèmes actuels : 3,56 % sur 15 ans, 3,76 % sur 20 ans et 3,85 % sur 25 ans.
- Les banques plafonnent généralement la mensualité à 35 % des revenus nets, crédits compris.
Quels taux de crédit immobilier prévoir pour un achat en 2027 ?
La parenthèse des taux bas semble bel et bien refermée. Après une période de relative stabilité, le crédit immobilier coûte de nouveau plus cher. Selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA, le taux moyen des prêts accordés atteignait 3,49 % en octobre 2026, contre 3,16 % en décembre 2025.
Et la tendance se confirme en novembre. D’après le baromètre Pretto, les taux moyens constatés, tous profils confondus, s’établissent désormais à 3,56 % sur 15 ans, 3,76 % sur 20 ans et 3,85 % sur 25 ans, hors assurance.
Bien entendu, ces moyennes restent indicatives. Les dossiers les plus solides peuvent obtenir de meilleures conditions, tandis que les ménages aux revenus plus modestes empruntent généralement à des taux plus élevés. Selon Pretto, ces derniers atteignent même 4,07 % en moyenne sur 25 ans pour les foyers dont les revenus nets annuels avant impôt sont inférieurs à 40 000 €.
Pourquoi cette remontée ? Les banques suivent notamment de près l’OAT à 10 ans, un indicateur du coût d’emprunt de l’État français, qui a franchi les 5 % le 21 octobre dernier. Les conditions de financement des banques, les décisions de la Banque centrale européenne et le contexte économique influencent également les taux proposés aux particuliers.
Qu’en sera-t-il en 2027 ? Difficile de le prévoir ! Pour construire votre budget, mieux vaut donc partir des barèmes actuels, puis actualiser votre simulation à l’approche de l’achat, en gardant une petite marge au cas où les taux monteraient encore.
Combien pouvez-vous emprunter selon vos revenus ?
Premier réflexe : calculer votre mensualité maximale. En principe, les banques appliquent un taux d’effort qui ne doit pas dépasser 35 % des revenus nets avant impôt. Ce calcul inclut l’assurance emprunteur et les mensualités des autres crédits en cours. Vous remboursez déjà un prêt automobile ? Sa mensualité vient donc réduire votre capacité d’emprunt.
Avec un crédit sur 20 ans à 3,76 % et une assurance estimée à 0,30 % par an du capital initial, voici quelques simulations, sans autre emprunt en cours :
- 3 000 € de revenus mensuels : jusqu’à 1 050 € de mensualité, pour environ 170 000 € empruntés ;
- 4 000 € de revenus mensuels : jusqu’à 1 400 € de mensualité, pour environ 226 000 € empruntés ;
- 5 000 € de revenus mensuels : jusqu’à 1 750 € de mensualité, pour environ 283 000 € empruntés.
Et si vous empruntiez sur 25 ans ? Avec 4 000 € de revenus, votre capacité passerait à environ 257 000 €, sur la base d’un taux de 3,85 % et de la même hypothèse d’assurance. De quoi viser un logement plus grand ! Mais attention : étaler le remboursement réduit les mensualités à capital égal, mais augmente aussi le coût total des intérêts.
Ces calculs restent théoriques et reposent sur les taux moyens du marché, quel que soit le niveau de revenus. La banque examinera également votre reste à vivre, la stabilité de vos revenus et les dépenses de votre foyer. Elle n’est pas tenue de vous accorder un prêt, même si votre taux d’effort respecte le seuil de 35 %.
Quel apport personnel et quels frais prévoir pour acheter ?
Votre capacité d’emprunt ne correspond pas à votre budget d’achat. Pour connaître le prix du bien que vous pouvez viser, il faut ajouter votre apport personnel, puis retrancher les frais liés à l’acquisition.
Selon les Notaires de France, les frais d’acquisition représentent généralement 7 à 8 % du prix dans l’ancien, contre 2 à 3 % dans le neuf, sous certaines conditions.
Un appartement ancien affiché à 200 000 € peut ainsi nécessiter 14 000 à 16 000 € de frais d’acquisition. À cette enveloppe s’ajoutent éventuellement les frais de garantie du prêt, les frais de dossier, les honoraires d’agence non inclus dans le prix, ainsi que les travaux.
Prenons un exemple. Avec 4 000 € de revenus mensuels, un crédit potentiel d’environ 226 000 € sur 20 ans et 30 000 € d’épargne mobilisée, vous pourriez viser un logement ancien d’environ 237 000 €, en retenant 8 % de frais d’acquisition. Cette estimation ne comprend ni les frais de financement ni d’éventuels travaux : prévoyez donc un budget d’achat réel un peu inférieur.
Pensez également aux dépenses après l’emménagement : la taxe foncière, les charges de copropriété, l’entretien et les éventuels travaux de rénovation.
Comment optimiser votre budget immobilier avant d’acheter en 2027 ?
Vous souhaitez gagner quelques mètres carrés sans alourdir votre mensualité ? Plusieurs options méritent d’être explorées.
Commencez par comparer les propositions de plusieurs banques. Un écart de taux, même limité, peut représenter plusieurs milliers d’euros sur la durée du crédit. Regardez aussi le taux annuel effectif global (TAEG), qui prend notamment en compte les frais liés au financement et l’assurance exigée par la banque, plutôt que le seul taux d’intérêt.
Autre piste : étudier le coût de l’assurance emprunteur. À garanties équivalentes, comparer les contrats peut alléger la facture. Et si vous achetez pour la première fois, renseignez-vous sur le prêt à taux zéro (PTZ). Selon les règles actuellement en vigueur, ce prêt peut financer une partie de l’achat d’un logement neuf partout en France jusqu’au 31 décembre 2027, sous conditions de ressources. Il peut également être accordé pour certains achats dans l’ancien avec travaux. Les conditions du PTZ et des autres aides devront néanmoins être vérifiées au moment de votre demande.
Enfin, évitez de mobiliser toute votre épargne pour augmenter l’apport. Conserver une réserve pour les imprévus vous permettra d’aborder votre achat plus sereinement. Le bon budget n’est pas forcément le maximum que la banque accepte de vous prêter : c’est celui qui vous laisse suffisamment de marge pour vivre et réaliser vos autres projets.
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