Le Plan épargne logement (PEL) demeure un produit emblématique pour préparer un achat immobilier. Il combine une épargne réglementée à un rendement garanti, avec l’accès à un prêt immobilier à taux préférentiel. Mais face à l’évolution des taux immobiliers et des règles fiscales, peut-on encore considérer le PEL comme la solution idéale ? Faites le point sur les spécificités du PEL pour en mesurer les avantages et les limites.
Une épargne sécurisée et encadrée, idéale pour constituer un apport
Le PEL (plan épargne logement) est né en 1969 dans le but de faciliter l’accès à la propriété aux Français. Ce moyen de placement impose un premier versement d’au moins 225 €, puis des versements réguliers d’au moins 45 € par mois (ou 135 €/trimestre ou 270 €/semestre), pour atteindre au minimum 540 € par an. Il procure une rémunération brute garantie, souvent jugée modeste, mais stable. Pendant plus de 10 ans, le taux de rendement du PEL était plafonné à 2,5 % et garanti pendant 15 ans. Actuellement, il est à 2,25 %, après être descendu à 1 % seulement en 2016. Son caractère bloqué (durée minimale de 4 ans) impose une discipline d’épargne structurée, mais qui peut s’avérer avantageuse in fine.
Cet encadrement et cette sécurité séduisent ceux qui privilégient la prévisibilité plutôt que le rendement maximal. En effet, ouvrir un PEL ne présente aucun risque et garantit votre capital pendant toute la durée de vie du plan, ce qui en fait un bon outil pour constituer un apport sur un moyen terme de 4 à 15 ans.
Un prêt immobilier à taux fixé à l’avance, dépendant de la date d’ouverture
Le principal atout du PEL réside dans le prêt immobilier qu’il permet d’obtenir : il permet d’emprunter un montant plafonné à 92 000 € et son taux d’emprunt est connu dès l’ouverture du plan. Ce taux varie selon la date d’ouverture :
- Pour un PEL ouvert à partir du 1er janvier 2025 : taux de prêt de 2,95 %.
- Pour un PEL ouvert en 2024 : taux de 3,45 %.
- Pour un PEL ouvert entre 2016 et 2023 : taux de 2,20 %.
- Pour un PEL ouvert en 2014 et 2015 : taux de 4,20 %.
À titre d’exemple, le taux de 3,45 % pour les PEL ouverts en 2024 est souvent plus compétitif que les taux du marché, surtout en période de hausse des taux. Il en va de même pour les PEL ouverts en 2025, puisque le taux de 2,95 % est plus avantageux que le taux moyen affiché au 1er août 2025 de 3,50 %.
Une prime d’État, autrefois attrayante, aujourd’hui réservée aux anciens PEL
Avant 2018, le PEL ouvrait droit à une prime d’État, pouvant atteindre 1 000 €, et même jusqu’à 1 525 € pour les logements économes en énergie et affichant des performances énergétiques minimales. Cette prime renforçait l’intérêt du PEL comme outil d’épargne et de financement.
Les PEL ouverts à partir du 1er janvier 2018 n’ouvrent plus droit à cette prime et sont même soumis au prélèvement forfaitaire au taux de 12,8 % sur les intérêts, dès leur première année. Les intérêts générés par le PEL sont donc imposables au titre de l’impôt sur le revenu.
Notez que près de 12 millions de PEL ouverts avant cette date demeurent néanmoins éligibles à la prime de l’État et bénéficieront de la prime à la fermeture de leur PEL.
Le montant maximal qui peut être versé sur le PEL est fixé à 61 200 €.
Un apport utile, à condition d’épargner massivement
Lorsque vous portez un projet d’achat immobilier, un apport personnel est quasi-systématiquement requis. Il doit atteindre au minimum 10 % du prix total de l’opération pour rassurer les banques, couvrir les frais annexes et négocier de meilleures conditions de prêt. Le PEL peut contribuer à constituer cet apport, mais il est nécessaire de comprendre que verser 40 € tous les mois sur votre PEL ne sera pas décisif, lors du montage de votre dossier de demande de prêt. L’important, en définitive, est d’avoir une épargne conséquente à afficher à la banque.
Notez à ce titre qu’une épargne personnelle de l’ordre de 20 à 30 % du prix du bien est souvent plus convaincante pour obtenir un taux favorable. Le PEL peut ainsi représenter l’un des leviers d’apport, mais il ne suffit pas à lui seul, ou alors vous devez épargner massivement et régulièrement jusqu’à constituer une épargne importante.
PEL, livret A, assurance vie : comment comparer les différents placements ?
Le rendement du PEL, même s’il est sécurisé, peut être inférieur à d’autres placements. Certains produits de placement, comme les assurances-vie ou les SCPI, offrent parfois des rendements supérieurs (pouvant aller jusqu’à 6 %), mais ils présentent davantage de risques que le PEL, qui lui est stable.
Côté disponibilité, le livret A reste mobilisable à tout moment, sans obligation de durée minimale, alors que le PEL impose une durée minimale de détention et de placement de 4 ans. Cependant, le livret A ne cesse de proposer un rendement à la baisse, fixé à 1,7 % au 1er août 2025 : un niveau nettement inférieur au PEL.
Le PEL reste dont attractif, si votre stratégie est clairement orientée vers l’immobilier et que vous êtes peu joueur sur les rendements.
Le contexte des taux immobiliers : l’atout prêt-PEL face à la négociation du crédit
Après avoir connu des niveaux importants en 2022 et 2023, les taux de crédit immobilier ont récemment baissé : début septembre 2024, la moyenne sur 20 ans était d’environ 3,6 %, contre 4,3 % fin 2023. En 2025, ils ont continué de baisser, tournant autour de 3 %, mais ils sont remontés à 3,5 % au 1er août 2025, affichant des difficultés à se stabiliser.
Dans ce contexte, un taux prêt-PEL de 2,95 % ou 3,45 % peut rester attractif, voire avantageux, selon votre ouverture de plan. Cependant, tous les emprunteurs ne disposent pas d’un PEL, et les banques restent prêtes à négocier leurs taux sur la base d’un apport solide, de revenus rassurants ou d’un bon dossier.
Avec un PEL, il est possible de céder son droit de prêt à un membre de sa famille.
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