Comment se porte l'immobilier de luxe ?

Rappelez-vous, en février, notre baromètre signalait une baisse des prix de l’immobilier parisien, sauf pour les biens hauts de gamme. Eux continuent de prendre de la valeur. Dans la capitale, alors que certains arrondissements voient le prix du m² passés sous la barre des 9 000 €, d’autres culminent à plus de 30 000 €. Les prix de vente des logements haut de gamme continuent de grimper.

Il n'aura fallu qu'environ 9 000 transactions de plus de 1,2 million d'euros et quelque 870 ventes d'exception à plus de 3,2 millions pour booster la croissance de ce marché. « L’année passée a été très positive pour le marché de l’ultra-luxe pour Junot Fine Properties – Knight Frank, qui a réalisé des transactions records à Paris entre 50 et 80 millions d'euros, avec un prix moyen au m² de 30 400 € », témoigne Sébastien Kuperfis, président de Junot Fine Properties - Knight Frank.

Comment est-ce possible, vous demandez-vous ? La hausse des taux et l’inflation n’ont pas le même impact sur les acquéreurs de biens exceptionnels. Beaucoup de ménages, même aisés, ont dû remettre leur projet à plus tard parce qu’ils ne pouvaient pas emprunter. En revanche, les super-riches peuvent, sans sourciller, investir des sommes astronomiques pour l'achat d'un bien immobilier qui les satisfait.

Par ailleurs, Sébastien Kuperfis rappelle que le marché de l’ultra-luxe est porté par les hôtels particuliers (42% des ventes), les biens avec espaces extérieurs (75% des ventes) et les turnkey properties (des propriétés clé en main, 56% des ventes). Et l’absence de travaux représente un atout  pour les acquéreurs, puisque 60% recherchent un bien clé en main sans aucun travaux et 60% seraient même prêts à payer plus cher pour un tel bien.

« En ce premier semestre, Émile Garcin Propriétés enregistre plusieurs ventes d'appartements entre 4 millions et 12 millions d'euros à des personnalités, des étrangers principalement des Américains et des hommes d'affaires », explique Nathalie Garcin, coprésidente de Émile Garcin Propriétés.

Pour Sébastien Kuperfis, « les étrangers sont largement majoritaires (75%), en provenance principalement des US et d’Asie ». Néanmoins, « en 2024, nous constatons une forte demande, en particulier d’acheteurs du Moyen-Orient et d’Asie, qui sont prêts à dépenser plus de 100 millions d'euros pour des biens à la fois historiques et clef en mains », ajoute-t-il. Les acheteurs étrangers sont avantagés par le taux de change et sont également moins touchés par l’inflation.

Sur le podium, l’Île-de-France domine, puis la Côte d’Azur. Là, certaines maisons 5 étoiles, les pieds dans l’eau, se vendent en moyenne à 2,2 millions €, soit 9 4 510 €/m². À Saint-Tropez, le prix médian des biens d’exception atteint 6,7 millions d’euros. Ce littoral de la mer Méditerranée est très convoité, au moins autant que l’Île-de-France, puisqu’ils concentrent tous deux 14% des projets immobiliers de luxe, selon les futurs acquéreurs sondés par Belles Demeures. En 3^e place, on trouve la Provence : les prix de l’immobilier ont augmenté de 7,2% en un an avec un prix médian de 1,75 million d’euros, soit 7 260 €/m² pour une maison, au 1^er juin 2024. 

« Pour le sud de la France et depuis début 2024, le marché de l'immobilier de caractère reste très soutenu. Notre activité est portée par de nombreux acheteurs et toujours un manque de biens de qualité. Les acheteurs sont de toutes les nationalités européennes ainsi qu'une clientèle américaine qui est bien présente depuis la fin du mois de mars. Ils sont en recherche d'un changement de vie dans le Sud où la qualité de l'environnement les attire », précise Nathalie Garcin.

Les maisons luxueuses d’Île-de-France ont longtemps bénéficié d’un dynamisme remarquable, mais le soufflet est retombé. Les somptueuses demeures des Yvelines et des Hauts-de-Seine, voient fléchir leur prix : - 5,1% et - 3,2% sur un an, avec des prix médians de 1,3 million et 1,4 million d'euros.

« À l’inverse de Paris, qui peut compter sur une clientèle internationale et très peu dépendante du crédit, les acquéreurs qui souhaitent devenir propriétaires d’une maison de luxe en Île-de-France sont souvent des ménages franciliens qui, bien qu'aisés, ont tout de même besoin de recourir à un crédit pour acheter leurs bien familiaux. Les dynamiques de prix observées pour ce type de biens en Île-de-France sont la conséquence directe de la multiplication par deux des taux d’intérêt en deux ans », détaille Thomas Lefebvre, vice-président data chez Belles Demeures (Groupe SeLoger).

Cette analyse est corroborée par Éric Donnet, directeur général du Groupe Daniel Féau : « Dans l'Ouest parisien, nous observons, grâce à nos implantations à Neuilly, Boulogne, Saint-Cloud, Versailles et Saint-Germain-en-Laye, un marché moins dynamique pour les biens familiaux lorsqu’un financement bancaire est prévu. Ces marchés demeurent néanmoins fluides pour les biens immobiliers ne présentant aucun défaut. »