Bail de location : ce qui change au 1er octobre 2026 pour les propriétaires et les locataires
Trois ans après la loi « anti-squat » et près de deux ans après la loi Le Meur, le contrat type de location se met enfin au diapason des dernières évolutions législatives. Clause résolutoire actualisée, obligation d’usage à titre de résidence principale dans certains secteurs, champ dédié au numéro de téléphone portable… Le point sur les nouvelles dispositions qui entrent en vigueur au 1er octobre 2026.
- Les nouveaux contrats types s’appliquent aux baux conclus ou renouvelés à partir du 1er octobre 2026.
- La clause résolutoire prévoit la résiliation du bail, en cas de non-paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie.
- En cas d’impayés, six semaines pour payer après commandement délivré par un commissaire de justice.
- La servitude de résidence principale doit être mentionnée dans le bail, si applicable ; son non-respect peut faire l’objet d’une clause résolutoire.
- Un champ facultatif pour le numéro de portable du bailleur et du locataire est intégré dans le contrat type pour favoriser les échanges.
Quels baux sont concernés par ces évolutions ?
Applicables aux baux conclus ou renouvelés à partir du 1er octobre 2026, les nouveaux contrats types prévus par le décret du 6 juillet 2026 concernent les logements loués à titre de résidence principale, qu’il s’agisse de locations vides, meublées ou de colocations à bail unique.
Pour les baux en cours, en revanche, rien de nouveau : ils n’ont pas à être réécrits ou remplacés tant qu’ils n’arrivent pas à échéance.
Certaines locations restent par ailleurs en dehors du dispositif : le nouveau contrat type applicable aux meublés ne concerne ni le bail mobilité ni les locations saisonnières, notamment les meublés de tourisme.
La clause résolutoire fait son entrée dans le contrat type
C'est sans doute le changement le plus visible sur le papier, même s'il ne constitue pas tout à fait une nouveauté sur le plan juridique.
Déjà obligatoire depuis le 29 juillet 2023 en application de la loi dite « anti-squat », la clause résolutoire est enfin intégrée noir sur blanc dans le contrat type, rendant cette obligation plus lisible pour les signataires.
Dans les faits, la clause prévoit la résiliation de plein droit du bail, en cas de non-paiement du loyer ou des charges, mais aussi de non-versement du dépôt de garantie. Une formulation qui peut sembler radicale, mais dont l'application obéit à une procédure bien précise.
Le bail peut comporter des clauses résolutoires facultatives, en cas de défaut d’assurance contre les risques locatifs ou de troubles de voisinage constatés par décision de justice.
Impayés : une procédure accélérée, mais toujours encadrée
Attention toutefois : « résiliation de plein droit » ne signifie en aucun cas que le locataire devra plier bagage au premier loyer impayé. En effet, pour que la clause s'applique, le bailleur doit d'abord faire délivrer par un commissaire de justice un commandement de payer précisant les sommes réclamées. Le locataire dispose alors de six semaines pour régler sa dette, et non plus de deux mois comme le prévoyait la législation avant 2023.
Si la dette n'est pas réglée dans ce laps de temps, la procédure peut se poursuivre en justice. Le juge peut notamment accorder des délais de paiement et suspendre les effets de la clause résolutoire, sous certaines conditions.
Résiliation du bail et expulsion ne sont donc ni instantanées ni automatiques : elles restent soumises à une procédure stricte, même si la loi de 2023 a raccourci plusieurs délais afin d'accélérer ces procédures et de mieux protéger les droits des propriétaires.
L'obligation d’usage à titre de résidence principale dans certains secteurs
Les communes où s'applique la taxe sur les logements vacants et celles dans lesquelles les résidences secondaires représentent plus de 20 % du parc disposent désormais d’un outil supplémentaire pour préserver l'habitat permanent face à l'essor des locations touristiques de courte durée.
Issu de la loi Le Meur du 19 novembre 2024, le dispositif leur permet de délimiter, dans leur plan local d'urbanisme (PLU), des secteurs où les logements issus de constructions nouvelles doivent être occupés à titre de résidence principale.
Et c'est là que le nouveau contrat type entre en scène : lorsqu'un logement loué est soumis à cette « servitude de résidence principale », le bail doit à présent le mentionner expressément.
En cas de non-respect de la servitude de résidence principale, le bail peut comporter une clause résolutoire facultative, qui ne prend effet qu’après la procédure et le délai de mise en demeure prévus par la loi.
Un champ dédié au numéro de portable dans le contrat type
C'est la petite nouveauté très pratique de cette révision : le numéro de téléphone portable du bailleur, comme celui du ou des locataires, figure maintenant parmi les informations susceptibles d’être inscrites au contrat.
Facultative, cette mention vise notamment à favoriser une prise de contact précoce et informelle entre propriétaire et locataire, en cas de difficultés de paiement, afin de désamorcer au plus tôt les situations susceptibles de déboucher sur un litige, voire une procédure d’expulsion.
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