Investir en Grèce continentale : un marché d’opportunités !

Si les investisseurs ont longtemps eu les yeux rivés sur les îles grecques paradisiaques, les plus chevronnés d'entre eux n’ignorent pas les villes du continent (Athènes, Thessalonique, villes du Péloponnèse…). Elles offrent en effet de belles opportunités d’investissement rentables, une plus grande diversité de marchés et des panoramas maritimes tout aussi incroyables ! 

Pour un investissement immobilier dans l’ancien, il est d’ailleurs plus judicieux d’acheter sur le continent afin de réduire l’enveloppe travaux, qui s’envole immédiatement pour un achat similaire excentré sur une île.

Quels sont les avantages d’un investissement locatif en Grèce ? 

• Une qualité de vie recherchée (climat ensoleillé, eaux turquoise irrésistibles, culture méditerranéenne ouverte sur l’extérieur, cuisine typique savoureuse…). 
• Un patrimoine culturel riche, avec une fréquentation de 37 millions de visiteurs chaque année. 
• Un coût de la vie 20 à 30 % moins élevé qu’en France. 
• Des prix immobiliers accessibles, même dans la capitale Athènes. 
• Une diversité de biens immobiliers disponibles (appartements, villas typiques, villas de luxe…) et de projets envisageables (location longue durée, location saisonnière, achat-revente…). 
• Des incitations fiscales pour les investisseurs étrangers.
• Des rendements nets entre 4,5 et 7 % pour la location longue durée et des rendements bruts pouvant atteindre 12 % en location saisonnière. 
• Une proximité avec la France : la durée de vol moyenne entre Paris et Athènes est de 3 h 30. 

Le prix immobilier moyen des propriétés résidentielles en Grèce a atteint 2 650 €/m² en juillet 2026, soit une évolution de +5,61 % en un an, selon les données de la Banque de Grèce. Une belle progression donc, mais des prix qui restent tout de même en deçà de ceux pratiqués chez d’autres voisins européens, comme la France (3 142 €/m², au 1^er janvier 2026). 

De plus, l’écart de prix entre les régions est très marqué : dans le Péloponnèse, certaines villes montrent des prix inférieurs à 1 500 euros le mètre carré, alors que la Riviera d’Athènes affiche des tarifs parfois supérieurs à 6 000 euros le mètre carré. 

L’un des marchés immobiliers les plus dynamiques est incontestablement celui d’Athènes, la capitale grecque. Cette métropole d’environ 4 millions d’habitants concentre presque la moitié de la population du pays. C’est une destination très touristique et une ville universitaire qui peut se prêter à divers types d’investissements immobiliers. Des maisons traditionnelles aux appartements modernes, certains quartiers en devenir, comme Omonia, offrent des opportunités d’investissement séduisantes, avec des prix immobiliers autour de 2 100 €/m² pour de l’ancien à rénover, et des rendements locatifs bruts entre 6 et 8 % ! Des secteurs comme Zografou, Ilisia ou Exarchia sont de bonnes options d’investissement pour leurs prix maîtrisés et la forte demande locative des étudiants. 

Thessalonique est l’autre pilier de l’investissement locatif en Grèce. La seconde plus grande ville de la république hellénique, après Athènes, présente un marché immobilier tendu, avec une forte demande locative des étudiants, des jeunes actifs et des digital nomads, qui espèrent bénéficier de ses infrastructures développées. 

Enfin, la presqu’île du Péloponnèse est une adresse authentique, pleine de charme, avec ses paysages maritimes sauvages et ses collines verdoyantes. La ville de Kalamata (capitale administrative et commerciale de la Messénie) vit toute l’année et accueille tous types d’investisseurs. Les villages comme Nafplio (Nauplie), Olympie, Gythio, Gerolimenas ont un fort potentiel touristique. 

L’état grec a mis en place de nombreuses incitations fiscales pour attirer les investisseurs étrangers. La fiscalité et les frais d’acquisition ne sont pas inexistants pour autant : ils doivent être étudiés avec sérieux, car ils peuvent peser significativement sur la rentabilité de l’investissement.

Les frais d’acquisition avoisinent généralement environ 12 % du prix d’achat du bien. Ils se composent d’une taxe de transfert (3,09 %), des frais de notaire (2 %), des honoraires d’avocat (1 à 2 %) et de la commission de l’agence (2 %). 

La taxe foncière annuelle (l’ENFIA) est évaluée en fonction de la superficie du logement, de l’âge du bâti et d'autres éléments. « À Athènes, un appartement de 100 m² paie typiquement entre 300 et 800 € d’ENFIA par an », selon Cyril Jarnias, un agent immobilier qui opère dans la région. 

Enfin, les revenus locatifs sont taxés selon un barème progressif. « 15 % jusqu’à 12 000 €, 25 % entre 12 001 € et 24 000 €, 35 % entre 24 001 et 35 000 €, 45 % au-delà. ». Grâce à la convention avec la France, il n’y a pas de double imposition pour les citoyens français. 

Sur les constructions neuves dont le permis de construire est postérieur à 2006, une TVA à 24 % peut s’appliquer. Néanmoins, elle est suspendue pour les achats jusqu’au 31 décembre 2026. 

Quelles sont les incitations fiscales pour investir en Grèce ? 

• Une suspension de la plus-value à la revente (15 %). 
• Une suppression totale ou partielle de la TVA, sous conditions. 
• Une réduction de la taxe foncière, sous conditions (exonération partielle ou totale sur la résidence principale dès 2026, dans les villages ayant une faible densité de population).
• Une exonération d’impôts sur les revenus locatifs pendant trois ans pour les investisseurs de location longue durée remettant sur le marché classique des logements vacants ou destinés à la location courte durée.