Comment acheter un logement aux enchères et est-ce rentable ?

Les ventes aux enchères immobilières sont accessibles à tous, qu'il s'agisse de professionnels ou de particuliers. On distingue principalement trois catégories de ventes publiques : les ventes notariales, les ventes judiciaires et les ventes domaniales.

Les ventes aux enchères les plus connues sont celles organisées par les notaires. Ces ventes sont volontaires, décidées par les propriétaires, souvent dans le cadre de successions.

À l'opposé, les ventes judiciaires sont des ventes forcées, organisées par les tribunaux suite à des saisies immobilières, des partages ou des liquidations judiciaires. Elles se déroulent dans les tribunaux de grande instance et exigent la représentation obligatoire par un avocat. Pour y participer, l'acquéreur doit mandater un avocat en précisant le montant maximal de son enchère et lui fournir un chèque de consignation, correspondant généralement à 20 % de la mise à prix, avec un plancher minimum de 3 000 euros.

Enfin, les ventes domaniales, plus confidentielles, concernent des biens appartenant à l'État, souvent issus de successions vacantes. Elles offrent l'opportunité d'acquérir des propriétés atypiques comme d'anciennes écoles ou casernes.

Les ventes aux enchères dites à l'amiable, qui regroupent les ventes notariales et domaniales, connaissent un engouement croissant auprès des particuliers.

Avant la tenue de la vente, une publicité détaillée est diffusée via les annonces légales, la presse et Internet, informant les personnes intéressées des caractéristiques des biens et des dates de visite. La préparation est une étape cruciale. Tout participant doit impérativement étudier le cahier des charges mis à disposition. Ce document fournit des renseignements essentiels sur les conditions spécifiques de l'adjudication (délais de paiement, frais annexes, etc.) et sur la propriété en elle-même (superficie, servitudes, charges de copropriété, statut d'occupation…).

Concernant le prix, la mise à prix est généralement fixée par le notaire en accord avec le vendeur, souvent à 75 % de la valeur estimée du bien. Dans le cas d'une vente « sans mise à prix », le propriétaire définit un tarif plancher minimum en deçà duquel il refusera de conclure la transaction.

Durant les trois semaines précédant l'événement, le notaire est disponible pour répondre aux questions des personnes souhaitant participer à la vente aux enchères. Il organise également les visites du bien, généralement deux ou trois, qui ont souvent lieu en semaine et en journée.

Pour les ventes aux enchères notariales et domaniales, un particulier est autorisé à enchérir directement, sans avoir besoin d'un représentant légal, contrairement aux ventes judiciaires.

Le jour J, après l'annonce de la mise à prix et des frais à la charge de l'adjudicataire, le processus d'enchère est lancé, souvent symbolisé par l'allumage d'une mèche. L'adjudication est prononcée au profit du dernier enchérisseur après l'extinction de deux feux successifs, matérialisant l'absence de nouvelle offre durant leur combustion. Le notaire formalise immédiatement le résultat dans un procès-verbal d'adjudication, qui tient lieu d'acte de vente.

Pour pouvoir enchérir, l'intéressé doit préalablement obtenir un numéro d'enchérisseur en déposant un chèque de consignation, généralement équivalent à 20 % de la mise à prix. Si l'enchérisseur remporte la vente, cette somme est encaissée et vient en déduction du prix d'achat. Dans le cas contraire, le chèque est restitué.

L'adjudicataire doit patienter 10 jours avant de devenir propriétaire, période durant laquelle toute personne est autorisée à faire une surenchère représentant au moins 10 % du prix d'adjudication. Si une surenchère est déposée, une nouvelle vente est organisée avec ce montant majoré comme nouvelle mise à prix. Ce délai de 10 jours n'existe pas pour les ventes des Domaines. Une fois la vente définitive, l'acquéreur doit régler le montant total dans un délai de 2 mois.

L'achat d'un logement aux enchères présente de véritables avantages, à commencer par une mise à prix très attractive. La décote initiale peut atteindre jusqu'à 30 % de la valeur estimée, voire 30 à 50 % pour les ventes judiciaires. Ce système offre par ailleurs une transparence totale sur le prix final, puisque les acquéreurs déterminent librement le montant qu'ils sont prêts à débourser. L'opération permet souvent un gain de temps considérable. Si aucune surenchère n'est déposée dans les 10 jours, la personne ayant remporté l'enchère devient rapidement propriétaire.

Un autre point positif est la possibilité de dénicher des biens immobiliers originaux ou atypiques, avec parfois des frais de notaire réduits, voire nuls dans le cas des ventes domaniales.

Toutefois, ce type d'acquisition comporte des risques dont il faut avoir conscience. L'achat est définitif dès que l'adjudication est prononcée, sans possibilité de rétractation. De plus, aucune condition suspensive pour l'obtention d'un prêt immobilier ne s'applique. L'adjudicataire dispose de seulement 2 mois pour régler l'intégralité du montant de la vente, sous peine de pénalités. Il est donc impératif de disposer de l'assurance de son financement avant d'enchérir. Une analyse rigoureuse et préalable de l'état du bien, des servitudes et des frais annexes est donc indispensable.