Vous vendez votre maison : une offre est acceptée, une promesse ou un compromis est signé, puis l’acte définitif chez le notaire. Mais entre-temps, certaines situations peuvent pousser l’acquéreur ou le vendeur à annuler la vente. Dans bien des cas, c’est possible, sans passer devant le tribunal ni verser d’indemnité. Explications.
L’acquéreur peut-il annuler la vente du bien après la promesse de vente ?
La promesse de vente engage le propriétaire et l’acheteur à aller au bout de la transaction immobilière. Une fois le document signé, ni l’un ni l’autre ne peuvent rétropédaler, à moins d’avoir de bonnes raisons. Un contrat de vente prévoit jusqu'à 3 motifs de désistement pour l'acheteur.
Le délai de rétraction
L’acheteur dispose d’un délai légal de 10 jours à compter du lendemain de la signature du compromis pour se rétracter. S'il change finalement d’avis, libre à lui de prévenir le vendeur par lettre recommandée. Il récupère alors l'intégralité de son dépôt de garantie (hors éventuels frais de notaire) sans souffrir d’aucune pénalité. Le remboursement intervient sous 21 jours.
Les conditions suspensives
Un compromis ou une promesse de vente incluent presque toujours des conditions suspensives. Ce sont elles qui conditionnent la signature de l’acte authentique à la réalisation d’un ou plusieurs évènements. Par exemple :
- l'obtention d'un prêt immobilier,
- la vente de votre résidence principale,
- l'absence du droit de préemption de la collectivité…
Si l’une de ces conditions n’est pas remplie au terme d’un certain délai, la vente est annulée, toujours sans pénalité pour l’acheteur, sauf les frais notariés déjà payés.
L’option d’achat
Lever l’option d’achat se fait plus rare mais lorsqu’elle est inscrite dans un contrat, elle permet à l’acheteur de confirmer sa volonté de poursuivre la transaction ou non. Elle prolonge le délai de rétractation.
Si l’acquéreur ne lève pas l’option dans le temps imparti, la vente s’annule. Et l'acheteur perd l'indemnité d'immobilisation qu'il a déjà versée au vendeur.
Et si le vendeur veut annuler après la promesse de vente ?
La promesse de vente ne prévoit pas que le vendeur puisse changer d’avis. Il ne dispose d'aucun droit de rétractation. D’ailleurs, si cette situation se présentait, l’acheteur pourrait demander à forcer l’exécution du contrat.
Néanmoins, il est possible de négocier de façon amiable avec l’acheteur afin d’obtenir cette rupture de contrat. Si tout se passe bien, l’acheteur récupère son séquestre (dépôt de garantie), et probablement une indemnité compensatrice. Le montant de celle-ci est généralement précisé dans une clause pénale incluse dans le compromis de vente.
L'acheteur peut-il annuler la vente après signature de l’acte de vente authentique ?
Même après avoir signé l’acte de vente chez le notaire, l'acquéreur garde la capacité de demander l’annulation de la vente de sa maison dans deux circonstances.
En cas de vice caché
En prenant possession des lieux, le nouveau propriétaire découvre la présence de grosses fissures dans les fondations, d’un problème d’étanchéité ou tout autre souci qui l’empêche de profiter de son logement comme il le voudrait. Il peut demander l’annulation de la vente grâce à la garantie des vices cachés. S’il l’avait su, il n’aurait probablement pas jeté son dévolu sur ce bien ou alors à un autre prix. Il peut donc demander au propriétaire une réparation.
Ces possibilités sont évoquées dans les articles 1641 à 1649 du Code civil. L’acquéreur dispose d’un délai de 2 ans à compter de la découverte d’un vice caché pour réagir. Cependant, la plupart des actes de vente incluent une clause d’exclusion de garantie, qui protège le vendeur sauf s’il est prouvé qu’il a agi de mauvaise foi.
En cas de dol
Le vendeur a délibérément menti ou usé de malice pour influencer l’acheteur : il y a dol (ou vice de consentement), définit par l’article 1137 du Code civil. Par exemple, mensonge sur l’état du bien, travaux dissimulés, nuisances connues mais non mentionnées…
L’article 1144 du Code civil donne 5 ans à l'acquéreur, à compter de la découverte du pot aux roses pour agir. L'acheteur aura le choix de restituer le bien contre le prix payé ou de le conserver mais de demander un dédommagement. Dans ces deux cas, il faut passer devant un tribunal.
Et si c'est le vendeur qui demande l’annulation de la vente après avoir signé l'acte authentique ?
Si, dans les 2 ans qui suivent la signature, le vendeur s’aperçoit qu’il a vendu son bien au-dessous de sa valeur, il peut avoir recours à la « lésion ».
Il doit faire évaluer le bien par un expert pour estimer la sous-évaluation: s'il a effectivement été lésé d'au moins 7/12e de la valeur de sa maison, il peut demander sa rescision (Art.1674 et 1676 du Code Civil). Là encore, il faudra aller au tribunal.
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