Immobilier de prestige : un marché en mutation

En 2024, les ventes réalisées dans l’immobilier de luxe n’ont représenté que 3,9 % des transactions immobilières, soit 33 000 ventes sur un total de 845 000. Pour autant, cela équivaut à 17 % de leur valeur totale. Ces chiffres sont révélateurs du poids stratégique et économique de ce marché.

Le marché de l’immobilier de prestige accuse une baisse de 20 % des transactions par rapport à 2023, soit 9 000 ventes de moins. Cette diminution se concentre essentiellement sur le segment « premium », avec 90 % des volumes concernés. Notons tout de même la dégringolade de l’« ultra-luxe »: - 55 %. Alors qu’en 2023, on comptait près de 1 000 ventes, en 2024, seulement 430 ont été recensées. « C’est le segment ultra-luxe qui enregistre la chute la plus importante de l’activité, alors qu’il est en théorie le moins sensible au crédit. C’est un signe d’ajustement conjoncturel, qui montre sa forte exposition aux incertitudes macroéconomiques », analyse Thomas Lefebvre, vice-président Data chez Belles Demeures.

Pourtant, depuis début 2024, la demande semble faire son retour. C’est ce que remarque le nouvel indice d’évolution de la demande de Belles Demeures. Les intentions d’achat sur le marché de prestige ont en effet progressé de 8,8 % en un an, contre 7 % pour le marché traditionnel. 

« La reprise de la demande en 2024 a été nette sur les segments premium et luxe, où les intentions d’achat sont reparties à la hausse dès le début d’année. Sur le marché de l’ultra-luxe, les signaux de reprise sont plus hésitants. Pourtant peu sensible au crédit, cette demande est en revanche exposée à l’incertitude géopolitique et institutionnelle », poursuit Thomas Lefebvre.

« Le marché immobilier haut de gamme a retrouvé une bonne dynamique depuis début 2025, grâce au mix baisse des prix et baisse des taux d’intérêt. La demande est soutenue, notamment à Paris et sur la côte Atlantique », assure Richard Tzipine, directeur général de Barnes. 

Effectivement, le marché de luxe affiche une légère hausse de 0,4 %, en moyenne. Celle-ci se révèle plus ou moins importante selon les catégories. Le « premium », où la demande demeure soutenue, affiche ainsi une progression de 1,4 %. Le « luxe », montre un léger rééquilibrage, avec une baisse de 0,4 %, tandis que l’« ultra-luxe », fort de ses biens exceptionnels, profite d’une augmentation des prix de 5,3 %.

« Le marché ultra-luxe parisien, soutenu par les étrangers et les entrepreneurs français, reste une valeur refuge de long terme, car on n'y construit plus, l'architecture y est exceptionnelle, et il bénéficie de la stabilité des taux fixes, qui sont extrêmement rarement pratiqués ailleurs. Depuis le début 2025, notre activité "ventes et locations" a augmenté de plus de 50 % », souligne Sébastien Kuperfis, Président de Junot.

Environ 80 % des transactions « premium » se réalisent dans 20 départements, dont 30 % en Île-de-France. Le « luxe » se focalise quant à lui principalement en Ile-de-France et en Provence-Alpes-Côte d’Azur, où sont captées plus de la moitié des ventes. Pour ce qui est de « l’ultra-luxe », la région PACA domine, avec 40 % des transactions, notamment dans les Alpes-Maritimes, le Var et les Bouches-du-Rhône. Et là encore, les étrangers sont de grands acteurs. « Les Américains sont depuis toujours notre premier contingent d'acquéreurs étrangers, dont ils représentent 35 % au cours des derniers mois, suivis par ceux du Golfe arabique et ceux d'Asie. Nous venons d'ailleurs de vendre à un Américain un hôtel particulier au prix de 49 240 €/m² », ajoute Charles-Marie Jottras, Président du groupe Daniel Féau.