Depuis les dernières municipales de 2020, l’accès au logement s’est transformé

Depuis les dernières élections municipales de 2020, le marché immobilier a été le théâtre de nombreux changements, avec un point de rupture en 2022/2023, marqué par la remontée brutale des taux d’intérêt. On se souvient qu’ils ont été multipliés par 4 en deux ans, entre fin 2021 et fin 2023, passant de 1 % à un peu plus de 4 % !

On peut donc identifier deux périodes distinctes depuis 2020. Les années qui ont précédé 2023 ont été ressenties par une majorité d’entre nous comme une parenthèse enchantée, avec des taux d’intérêt exceptionnellement bas (pas plus de 2 %). Selon l'Observatoire Crédit Logement/CSA, ils auraient même atteint 0,8 % sur 15 ans, quelques mois plus tôt, en 2019. À partir de 2023, la remontée progressive des taux directeurs destinée à corriger l’inflation a contribué à augmenter le coût du crédit, avec un basculement du marché immobilier.

Cette bascule s’est ressentie aussi au niveau des prix. Entre 2020 et 2023, le dynamisme du marché s’est caractérisé par des prix immobiliers en forte hausse : +16,7 %. Un chiffre en décalage avec la deuxième période 2023/2026, qui a enregistré un recul des prix de l’ordre de -1,8 %. Entre 2020 et 2026, les prix ont évolué en moyenne de +14,4 %.

« La hausse observée sur l’ensemble de la période ne reflète pas une trajectoire uniforme du marché. Elle masque en réalité deux phases distinctes : une période d’euphorie avant 2023, puis une phase d’ajustement largement contrainte par le renchérissement du crédit », a résumé Alexandra Verlhiac, Économiste chez SeLoger.

En six ans, depuis les dernières élections, le pouvoir d’achat immobilier des Français s’est nettement contracté (-11 %) pour un ménage type alors que, dans le même temps, les revenus ont augmenté en moyenne de 22 %. La hausse des taux d’intérêt (+2,4 %) et l’augmentation des prix sur la même période (+14,4 %) en sont les principales responsables.

Toutefois, on note une évolution positive récente. La stabilisation des taux de crédit a récemment permis aux Français de gagner 3 m² de pouvoir d’achat immobilier en un an dans les grandes villes de France.

Le ralentissement sur le marché des acquéreurs a eu pour effet de saturer un marché locatif déjà mis à mal. Le durcissement des conditions de prêt et les nombreux rejets de dossiers de banque ont contraint les ménages candidats à l’achat à rester locataires.

La conséquence ? Une offre de logements à louer en baisse face à une demande en augmentation, ce qui a conduit à une progression du niveau des loyers de l’ordre de +8,1 % entre 2023 et 2026, bien plus forte que le niveau de l’inflation (+5,2 %). En comparaison, l’augmentation des loyers entre 2020 et 2023 est restée plus modérée (+5,8 %) alors que, dans le même temps, l’inflation était de +9,7 %.

Malgré l’augmentation de niveau des loyers, la surface accessible en location a progressé de +5 m² en six ans, entre 2020 et 2026, car les revenus ont aussi augmenté sur la période, de façon générale. Toutefois, la crise du logement est bien réelle et certaines populations, comme les jeunes, sont les plus touchées, comme le soutient un rapport du Sénat datant d’octobre 2025.

Sur le marché immobilier, si de grandes tendances sont observables au niveau national, il n’en demeure pas moins qu’il existe des dynamiques singulières, selon les territoires.

C’est ainsi que les villes de Paris et de Lyon ont gagné en pouvoir d’achat immobilier sur les 6 dernières années – respectivement +2 m² et +3 m² – alors que dans les 50 plus grandes villes de France, ce même pouvoir d’achat a reculé. Les fortes baisses de prix à Paris et à Lyon (respectivement -8,7 %, et -6,7 %) ont permis de conjurer la hausse des taux d’intérêt.

À l’inverse, certaines villes françaises, comme Quimper et Le Mans, montrent une perte de pouvoir d’achat immobilier très importante (-41 m²) Des prix en très forte hausse – respectivement +46,1 %, et +41,6 % – suffisent à comprendre la perte de pouvoir d’achat des ménages dans ces villes de l’Ouest français.

Lyon et Bordeaux se distinguent également sur le marché de la location, en gagnant environ 10 m² en six ans, soit une pièce supplémentaire. Dans ces villes qui pratiquent l’encadrement des loyers, leur progression a été plus contenue que dans le reste de la France : +5,5 % à Lyon et +5,7 % à Bordeaux, contre une moyenne de 14,4 % à l’échelle nationale.

« Les difficultés d’accès au logement relèvent aujourd’hui à la fois de dynamiques nationales et de réponses très locales. D’un territoire à l’autre, les enjeux et les marges d’action ne sont pas les mêmes », a admis Alexandra Verlhiac, Économiste chez SeLoger.