Qu'est-ce que la valeur vénale d'un bien immobilier ?

Pour donner une définition stricte, disons que la valeur vénale est la somme qui peut être obtenue en vendant un bien immobilier aux conditions normales du marché. C'est donc sa valeur marchande. Elle permet de définir le prix de vente du bien et joue aussi un rôle en matière fiscale.

La valeur vénale d'un bien est prise en compte pour évaluer le patrimoine immobilier. Si celui-ci est supérieur à 1 300 000 €, il est soumis à l'IFI (impôt sur la fortune immobilière). L'administration fiscale se fonde sur la valeur vénale pour calculer les droits de succession et de donation.

Mais comment connaître ce montant hypothétique ? En faisant une estimation du bien immobilier fondée sur des critères pertinents. Attention ! Sous-évaluer un bien sans être en mesure d'apporter les preuves de votre bonne foi peut vous coûter un douloureux redressement fiscal !

La bonne nouvelle, c'est qu'il n'est pas nécessaire d'avoir fait de grandes études en droit ou en mathématiques ! Pour calculer la valeur vénale d'un bien immobilier, vous avez besoin de connaître :

• sa surface ;
• son état général ;
• son emplacement, dont les atouts et les inconvénients auront un impact sur le prix au m² (la commune, l'arrondissement, le quartier : plus la donnée est précise, plus l'estimation sera pertinente) ;
• le prix de vente des différents biens vendus à proximité du vôtre ;
• les tendances du marché local et, notamment, l'état de l'offre et de la demande.

Vous pouvez tout à fait calculer vous-même la valeur vénale de votre bien. Il existe des outils en ligne qui peuvent vous aider. Vous n'avez pas de connaissances approfondies sur les dynamiques du marché local ? Contactez des agences immobilières installées à proximité de votre bien pour profiter de leur expertise. C'est probablement ce que vous conseillera votre notaire. Sachez que, dans la plupart des cas, les estimations ne sont pas assujetties à des frais d'agence immobilière.

Gardez précieusement toutes les estimations réalisées : elles vous seront réclamées si l'administration fiscale demande une nouvelle évaluation de la valeur vénale de votre bien.

Lorsque vous calculez la valeur vénale d'un bien, il faut aussi tenir compte de ses atouts et de ses défauts. Les premiers vont permettre d'augmenter sa valeur, tandis que les seconds vont la diminuer.

Les atouts qui augmentent la valeur d'un bien

Qu'est-ce qui permet d'augmenter la valeur d'une maison ou d'un appartement par rapport à un bien similaire ? C'est la question que vous devez vous poser pour déterminer vos avantages. On a vu que l'emplacement est un critère important : une belle vue et une bonne exposition sont des atouts très recherchés par les acheteurs. La luminosité du bien, un jardin ou un balcon, un bon entretien, des réparations récentes, de faibles charges en cas de copropriété… Tout ceci contribue également à apporter de la valeur. 

Veillez à conserver tous les justificatifs si votre bien affiche une valeur au-dessus des prix du marché. On pense, en particulier, à toutes les factures qui pourront témoigner du coût des réparations entreprises chez vous.

Les défauts qui diminuent la valeur d'un bien

Parmi les inconvénients les plus courants, on trouve les nuisances sonores : avion, train, axe de circulation, etc. Un mauvais DPE (diagnostic de performance énergétique) peut aussi avoir un impact négatif sur la valeur vénale d'un bien. D'autant plus que, selon les tendances actuelles, les passoires thermiques trouvent difficilement preneur. Mais, ces inconvénients ne doivent pas vous décourager ! Il existe des solutions pour améliorer la performance énergétique et sonore d'un bien immobilier. Profitez, par exemple, d'aides gouvernementales pour entreprendre des rénovations dans votre résidence principale : isolation, changement du mode de chauffage, des fenêtres, etc.

N'hésitez pas à demander de l'aide à des experts de l'immobilier pour déterminer les avantages et inconvénients de votre bien avec justesse et impartialité.